[찾아줘! 내집] 잠실 파크리오 vs 과천세트럴푸르지오 써밋…실거주에 투자가치까지 고려한다면?

Q. 5살 아이를 둔 40대 맞벌이 부부입니다. 서울 동대문구에 거주하면서 직장을 강남으로 다니고 있습니다. 상급지 갈아타기를 고민 중인데 실거주와 투자가치, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 곳을 찾고 있습니다. 매매가 20억원 내외로 찾다 보니 잠실 파크리오와 과천센트럴파크푸르지오써밋을 고려 중 입니다. 어디가 좋을까요?"

땅집고는 ‘조선일보 AI 부동산’을 통해 실제 두 단지를 비교 분석했다. 조선일보 AI 부동산은 국내 최초로 총 18만9310개 아파트 단지에 대한 주거환경 종합정보를 제공한다.

모바일 앱에서 제공하는 아파트 랭킹 코너에서는 ▲가격상승 여력 ▲지역편의성 ▲자녀양육 ▲단지환경 ▲미래가치 등 단지 순위를 볼 수 있다.

질문자가 꼽은 두 단지는 서울 송파구 신천동 파크리오(2008년 준공, 총 6864가구)와 경기도 과천시 부림동 과천센트럴파크푸르지오써밋(2020년 준공, 총 661가구)이다.

두 단지의 가장 큰 차이는 입지다. 강남역까지 출근 시간대를 비교해봤다. 파크리오의 경우, 대중교통 이용 시 2호선 잠실나루역을 이용해 24분 걸린다. 자차 이용 시에는 33분 걸린다. 과천센트럴파크푸르지오의 경우 대중교통 이용 시 4호선 과천역에서 2호선 사당역을 환승해야 한다. 38분 걸린다. 자차 이용 시에는 29분 걸린다. 강남역까지 대중교통 이용은 잠실이, 자차 이용은 과천이 더 빠르다.

대출 규제 여부도 다르다. 파크리오가 속한 송파구는 투기지역으로 LTV(주택담보인정비율)가 50%다. 반면 과천시는 규제가 없으므로 LTV가 70%까지 적용된다. 20%가 더 높다면 4억 가량의 대출금을 더 받을 수 있다. 필요한 대출금 액수 여부에 따라서 가능한 지역이 갈릴 수 있다.

두 단지의 생활권도 다르다. AI부동산에 따르면, 파크리오의 지역편의성은 78.3점이다. 반경 500m 내에 편의점 등 소매시설이 24개, 음식점 48개, 미용실·세탁소 등 생활서비스가 28개 있는 중형 상권이 있다. 추가로 일반의원 및 약국이 35개가 있으며 종합병원인 서울아산병원이 590m 거리에 있다. 또 올림픽공원이 600m 거리에 있어 도보 10분이면 이용이 가능하다.

과천센트럴파크푸르지오의 지역편의성은 66.7점이다. 반경 500m 내에 편의점, 제과점, 슈퍼 등 소매시설이 14개 있으며 음식점 27개, 생활서비스 시설은 12개 있다. 대형마트인 이마트 과천점이 1km 거리에 있으며 500m 이내에 일반의원 및 약국이 11개 있다. 이용 편리한 공원으로는 중앙공원이 도보 6분이면 이용이 가능하다. 지역편의성에서는 파크리오가 더 우위에 있다.

그 다음 눈에 띄는 차이는 아파트 연식이다. 파크리오는 2008년식, 올해로 16년차 단지이며 과천센트럴푸르지오는 2020년식, 올해로 4년차 단지다. 과천센트럴푸르지오는 비교적 최근에 지어진 단지로 커뮤니티시설 항목에서 10점 만점에 10점을 받았다. 휴계시설, 도서관, 보육시설, 주민공동시설, 노인정, 어린이놀이터 등을 이용할 수 있다. 가구수는 파크리오가 총 6864가구, 과천센트럴푸르지오가 총 661가구다. 가구수는 파크리오가 10배 더 많다. 용적률 차이는 파크리오가 283.8%, 과천센트럴푸르지오는 211.6%로 파크리오가 더 높다.

두 단지의 매매가는 어떨까. 파크리오는 26평(전용 59㎡), 과천센트럴푸르지오는 34평(전용 84㎡)으로 비교해봤다. 파크리오는 KB시세 기준 평균 매매가는 19억6500만원, 가장 최근 실거래가는 올해 10월 거래된 20억5000만원이다. 과천센트럴푸르지오는 KB시세 기준 평균 매매가는19억2500만원, 최근 실거래가는 올해 9월 거래된 19억8000만원이다. 파크리오가 과천센트럴푸르지오보다 작은 평수이지만 더 비싸게 거래되고 있다.

전세가격과 관리비도 비교해봤다. 파크리오는 KB시세가 8억6000만원, 실거래가가 8억8000만원 선이다. 26평 기준 연평균 관리비는 21만3000원이다. 여름은18만원 선, 겨울은26만원 선이다. 과천센트럴푸르지오는 KB시세가 10억2500만원, 최근 실거래가가 11억원이다. 34평 기준 연평균 관리비는 34만8000원이다. 여름은 35만원 선, 겨울은 39만원 선이다.

단지가 속한 지역별 인구와 일자리 상승세는 어떨까. 파크리오가 속한 송파구의 인구수는 변화가 없고, 법인 수는 3.6% 상승했다. 평균소득도 13.4%가 상승했다. 반면에 과천센트럴푸르지오가 속한 과천시는 인구 1.6% 감소, 법인 수 8.3% 감소, 평균소득이 5% 상승했다. 두 지역을 비교해보면 송파구로 유입되는 인구수와 회사는 늘어나고 있으나 과천은 감소하고 있다./ 김혜주 땅집고 기자 0629aa@chosun.com

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