[일산 재건축 시대-일산 빌라단지]① 일산 재건축 불리한 용적률·선도지구 평가…“분당과 동일 기준 필요”

주민들 “고양시 논리 죄다 궤변” 분노 폭발
분당만큼 용적률 높이면, 추가 분담금 안 나올 듯

[땅집고] “분당이나 일산이나 기존 용적률이 비슷한데, 재건축시 분당은 250%, 일산은 170% 준다는게 말이 됩니까? 정부도 아닌 고양시가 일산 빌라단지 주민의 재산권을 심각하게 침해하네요.”

일산 신도시 정발산동에 위치한 밤가시마을, 정발마을 등의 빌라단지 주민들이 최근 고양시 노후계획도시 정비계획안에 크게 반발하고 있다. 빌라단지에 지나치게 불리한 규제가 많다는 것이다.

지난달 12일 일산의 14개 구역 34개 단지로 구성된 ‘일산 빌라단지 재건축 비상대책위’는 일산동구청 앞에서 빌라 등 연립주택의 기준용적률을 높여달라는 요구를 하기 위해 집회를 열었다. 일산의 연립주택 재건축 기준용적률이 170%로 발표되자 분당(250%)보다 사업성이 떨어져 재건축이 불가능하다는 주장이다.

일산의 빌라단지는 경의중앙선 풍산역과 서해선을 따라 신도시 동측 경계에 남북으로 쭉 들어섰다. 높이 4층 이하로 엘리베이터가 없고 소방시설도 부족하지만 입주 당시 아파트 수준의 관리 시설과 주차장을 확보해 분양가가 일반 아파트보다 몇 천만원 더 비쌌다. 최근 일산 신도시에 재건축 바람이 불면서 빌라 단지도 재건축을 추진할 수 있는 길이 열렸지만, 고양시가 허용 용적률을 낮게 부여해 재건축 길이 막혔다고 주민들은 토로했다.

일산빌라단지연합회 재건축 비상대책위원회 유승엽 위원장, 전정휘 전략위원장, 이일훈 홍보위원장, 안계한 행동위원장을 만나 빌라단지가 처한 상황에 대해 들어봤다.

―고양시의 빌라단지 기준 용적률(170%)에 반발하는 이유는 무엇인가.

“단지 용적률이 낮기 때문이 아니라 고양시 방침에 법적 근거가 부족하다는 것이 가장 큰 반대 이유다. 노후계획도시특별법은 제1조 목적 부분에서 정부와 지자체가 노후된 도시를 정비해 도시기능 향상을 위해 필요한 사항을 지원하게 되어있다. 또 다른 정비사업 관련 법률보다 혜택 등을 우선해 적용한다. 만약 다른 법률에서 규제 기준이 특별법보다 완화했다면, 다른 법률 기준을 따르도록 한다.(특별법 제3조1항)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)상 일산의 빌라단지는 제2종일반주거지역으로 용적률이 250%다. 특별법에서는 이 기준에 1.5배까지 허용해도 좋다고 해 이론적으로 375%까지 높일 수 있다. 현재 빌라단지는 지구단위개발구역이란 고양지 조례에 따라 100% 미만 용적률 규제를 받고 있다. 성남시는 국토계획법을 따라 분당 빌라단지에 250% 용적률을 허용했지만 고양시는 일산 빌라단지에 170%만 허용했다.”

―일산 노후단지 용적률이 1기 신도시 중 가장 낮다, 그래서 허용 용적률도 낮게 된 것 아닌가.

“이는 아파트에만 해당하는 사안이다. 일산 신도시 아파트는 현재 용적률이 평균 169%로 1기 신도시 중 가장 낮은 수준이다. 따라서 고양시가 일산 아파트에는 300%를 허용했다. 분당은 아파트에 326%를 허용했는데 현재 분당 아파트의 평균 용적률은 174%다. 아파트의 경우 분당은 용적률이 기존보다 87% 늘었고, 일산은 77% 정도 늘었다.

그런데 빌라는 여건이 다르다. 빌라의 기존 용적률은 분당이나 일산이나 90% 안팎이다. 그런데 분당은 250%, 일산은 170%만 준 것이다. 고양시가 특별법의 취지를 무시하고 심지어 제3조를 위반한 독단적인 결정을 내렸다.”

―빌라단지 용적률이 이대로 확정된다면, 재건축이 가능한가.

“사실상 재건축이 불가능하다고 본다. 지금 용적률을 가지고선 재건축 분담금 최소 4억원을 예상한다. 기부채납 등을 고려하면 더 나올 수도 있다. 하지만 분당만큼 250%를 받는다면 재건축에 도전해볼 수 있다. 추가 분담금이 나오지 않을 것으로 예측한다.”

―선도지구에 들 확률에 대해서 어떻게 보는지.

“빌라단지라는 이유로 재건축 선도지구에 들기도 불리해진 측면이 있다. 아파트는 통합 단지 조성이 수월한 편이다. 그런데 일산 빌라단지는 단지들 사이에 큰 공원이 있거나 도로가 끼어있어 통합단지 구성이 안 돼 단독으로 신청한 경우가 꽤 된다.

빌라는 한 단지 당 가구 수도 100가구 남짓해 가구 수 기준에서도 점수를 많이 받지 못한다. 일산 빌라단지의 평균 선도지구 점수는 80점대 중반 수준으로 예상한다. 아파트에 비하면 10점은 깎이고 들어가는 것이다.

분당은 빌라단지도 점수를 많이 받을 수 있도록 선도지구 점수 배점에서 ‘정주환경 개선의 시급성 항목’을 세분화했다. 예컨대 엘리베이터가 없으면 2점을, 소방활동의 불편성에도 2점을 부여했다. 이는 빌라에 유리한 조건이다.

일산의 빌라단지도 엘리베이터가 없고 소방시설이 부족한데, 일산의 평가 기준은 주차대수 기준 하나만 책정했다.

일산 선도지구 물량 6000가구(+3000가구) 중 선도지구 유력 통합단지 아파트 3곳이 선정되고 나머지 남은 700여가구는 빌라에 배정할 것으로 기대를 하지만, 과연 빌라단지에 기회가 올지 여부는 불투명하다.”<2편에 계속>

/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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