[땅집고] “‘THE 시범! 우성/현대’ 통합재건축 구역을 분당중앙공원과 연계한 ‘지상공원아파트’로 변신시키겠다. 68층 높이의 중앙동을 랜드마크로 하는 하이엔드 아파트로 거듭날 것이다. 재건축 사업은 갈등이 얼마나 적은지가 성패를 좌우하는데, 소형평형 비중이 적고 가구당 평균 대지지분이 큰 우리 구역은 ‘사업의 걸림돌이 없다’는 평가를 받는다.” (김형동 THE 시범 통합재건축추진준비위원회 위원장)

1기 신도시에서 가장 먼저 조성된 경기 성남시 분당구 서현동 일대 시범단지는 두 개 구역으로 나누어 재건축을 추진 중이다. 그 중 ‘THE 시범! 우성/현대’는 노후계획도시 특별법 선도지구 선정이 가장 유력한 곳으로 평가받고 있다.

김형동 THE 시범 통합재건축추진준비위원회 위원장은 땅집고와 인터뷰에서 “통합단지 중 선도지구에 선정된다고 해도 사업 추진이 원활치 않을 것이란 우려가 나오는 곳이 있지만 THE 시범은 순조로울 것이다”며 “분당중앙공원과 연계한 ‘지상공원아파트’로 변신할 것이다. 68층 높이의 중앙동을 랜드마크로 하는 하이엔드 아파트로 거듭나겠다”고 밝혔다.

■ 시범의 상징성, ‘5200가구-68층 높이’ 하이엔드 아파트로 변신

THE 시범은 시범우성(1874가구), 시범현대(1695가구), 장안타운 건영3차빌라(144가구) 등 3713가구로 이루어진 통합재건축 단지다. 분당뿐 아니라 1기 신도시 중 가장 먼저 만들어졌다. 4개 시범단지 중 THE 시범 구역에 해당하는 시범현대가 1991년 9월 최초로 입주를 시작했다.

중앙공원과 인접해 있고, 분당초와 서현중을 품고 있다. 수인분당선 서현역 접근성은 시범1구역과 비교해 아쉽긴 하지만, 향후 성남2호선 트램, 8호선 연장선이 추진 중이다.

재준위는 지난 8월 주민설명회를 통해 현재 3713가구를 5200가구 규모로 통합재건축하겠다고 밝혔다. 남서쪽으로 인접한 중앙공원과 단지를 잇는 통행로를 도로 위 덮개 형태로 건립해 ‘지상공원아파트’로 만들겠다는 계획이다.

또 단지 중심부에 68층 아파트를 지어 분단의 랜드마크 역할을 할 수 있도록 하겠다는 구상이다. 도시기능 활성화 방안으로 결합한 소규모 단지인 건영3차빌라는 율동공원의 최고급 주거단지로 탈바꿈하겠다는 내용도 사업계획서에 포함했다. 통합재건축 단지의 설계 조감도는 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’, ‘래미안 원베일리’ 등을 설계한 ANU디자인그룹건축사무소에서 맡았다.

김 위원장은 “재건축이 완성되면 ‘THE시범’은 중앙공원을 단지 내 놀이터처럼 사용하는 친환경 단지가 될 것이다. 또 68층 높이의 랜드마크 건물을 중심으로 프리미엄 하이엔드 브랜드 아파트로 거듭나는 것을 계획 중이다”고 말했다.

분당의 상징적인 단지가 선도지구 공모에 도전하면서 시세도 치솟았다. 28일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 시범우성 84㎡(이하 전용면적)은 15억7500만원에 거래됐는데, 지난 3월 13억4500만원 대비 2억3000만워가량 올랐다. 129㎡는 8월 18억5000만원에 신고가 거래됐다.

시범현대 84㎡는 지난해 12월 13억6000만원에서 올해 8월 15억4500만원까지 올랐다. 129㎡는 8월 19억원에 팔리며 최고가를 기록했다.

■ “‘THE시범’은 ‘원팀’, 사업 지체 없을 것”

THE시범은 노후계획도시 특별법이 나오기 전인 2021년부터 서현역세권의 1구역과 4개 단지 7700여 가구 통합재건축을 추진하고 있었다. 지난 3월 사업설명회까지도 4개 단지 통합으로 재건축을 추진했으나, 4월 들어 1구역 측에서 2개 단지(시범한양, 시범삼성한신)를 분리했다.

그 때문에 THE시범은 통합재건축 선도지구 공모 준비 시작이 다른 곳보다 늦었다. 김 위원장은 “시범1구역에서 구역을 분리하겠다는 이야기를 들었을 때는 당황스러웠다”면서도 “1구역은 역세권 단지이지만 정주여건이 더 우수하고 친환경 요소가 더 많은 우리 구역과 단지 성격이 달랐다. 오히려 전화위복이 됐다”고 밝혔다.

시작은 늦었지만, THE시범은 선도지구에 선정된다면 재건축 사업 진행이 가장 순조로울 것이라는 평가를 받는다. 김 위원장은 “재건축 사업은 같은 선상에서 출발해도 갈등이 얼마나 적은지가 성패를 좌우한다”며 “소형평형 비중(12.5%)이 적고 가구당 평균 대지지분(시범우성 17평, 시범현대 20평)이 커서 사업성이 좋다. ‘사업의 걸림돌이 없다’고 평가할 수 있다”고 밝혔다.

김 위원장은 “THE시범은 단지별로 ‘ONE-TEAM’ 협약을 맺은 후 동의서 징구에 나선 덕분에 신속하게 동의율 95.5%를 달성했다”며 “선도지구에 선정되면 지체 없이 사업이 진행할 수 있도록 준비하고 있다. 2027년 착공을 위해 내년 특별정비계획수립을 목표로 하고 있다”고 덧붙였다.

THE시범은 원활한 재건축 진행을 위해 사업시행방식으로 신탁 방식을 선택, 지난 6월 한국자산신탁과 예비사업시행자 업무협약을 맺었다. 김 위원장은 “우리 구역과 유사한 재건축단지 사례를 스터디했다”면서 “대형사업장의 리스크를 분석한 결과, 조합방식에 자주 발생하는 배임, 횡령 등 비리 문제, 시공사와 갈등 문제를 고려했다”고 말했다.

분당은 선도지구 세부 평가기준으로 추가 공공기여, 장수명 주택 인증, 이주 대책 지원 등을 내세우며 통합재건축 사업성을 저해할 것이라는 불만이 뒤따랐다. 이에 대해 김 위원장은 “1기 신도시 재건축에 따른 기반시설이 필요하다는 것에 공감한다”면서도 “어떤 구역이 선도지구로 선정되더라도 정부와 성남시 측에서 파격적인 행정 지원을 해주길 바란다. 선도지구 재건축이 원활하지 않다면 후속 단지들은 더 큰 어려움을 겪을 것이다”고 당부했다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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