한국레지던스연합회 “정부의 생숙 규제개선안, 환영”
“지자체 가이드라인 더욱 강화할 필요”
바닥 난방 기준 빠져…대형 평수 생숙 용도전환 어려워

[땅집고] 숙박 시설임에도 주거 시설처럼 분양해 불법 사용되어온 생활숙박시설에 대해 정부가 보건복지부, 소방청, 17개 지방자치단체와 함께 특단의 대책을 마련했다.

정부는 생활숙박시설의 용도 변경을 보다 쉽게 할 수 있도록 지자체 조례 규제를 완화하고, 복도폭 기준, 주차대수 등의 건축기준을 채우지 못하더라도 일부 시설을 보강하거나 기부채납 등 비용 납부를 통해 용도 변경을 할 수 있는 길을 터주겠다는 방침이다.

☞관련기사 : '생숙대란' 막은 국토부의 결단…기부채납 받고 '오피스텔 전환'

그간 생숙은 숙박시설임에도 개별실 단위로 분양이 허용돼 오피스텔처럼 주거 시설로 불법 활용하는 경우가 많았다. 일부 생숙은 건설시행사 및 분양 대행사가 수분양자들에게 주거 시설로 활용할 수 없다는 점을 명확히 안내하지 않아 불완전 판매 논란도 제기됐다.

이러한 상황에서 정부가 오피스텔 등으로 용도변경을 하지 않는 경우 내년부터는 소유자에게 이행강제금을 물도록 지침을 강화하면서, 전국 5만2000실 규모 생숙 소유자들이 이행강제금을 물어야 하는 이른 바 ‘생숙대란’이 펼쳐질 상황이었다. 용도변경을 하려고 해도 건물을 다 헐어내야 할만큼 건축법 기준을 충족하는 것이 어려운 경우가 많고, 지자체마다 규제 적용 기준이 다른 점도 생숙 소유자를 힘들게 하는 부분이었다.

정부의 생활숙박시설 합법사용 지원 방안 조치에 레지던스 업계는 일단 환영하는 분위기다. 생숙 공급자들이 많이 모여있는 한국부동산개발협회는 “이번 정책 발표로 그간 어려움을 겪던 생활숙박시설 활용에 대해 개선의 길이 열려 불법 낙인 굴레가 벗겨지고. 수분양자-공급자 간의 갈등과 잔금대출 및 PF 상환 어려움이 개선될 것으로 기대한다”며 “또한 여건별 숙박 및 주거 활용이 가능해짐에 따라 전체 주거 시장, 임대차 시장에도 순기능을 할 것”이라고 입장문을 내놨다.

다만, 수분양자 협회는 보다 세세한 부분에서 정부의 구체적인 방침이 일괄적으로 지자체에 전달될 수 있도록 가이드라인 적용을 강화해야한다고 주장했다.

송민경 한국레지던스연합회장은 “정부의 생활숙박시설 규제 완화 방안은 기본적으로 환영하지만, 결국 지자체에 기부채납 등 비용을 납부해 해결하도록 하는 방안이어서 개선안에도 아쉬운 점도 많다”고 밝혔다. 송 회장과의 일문일답이다.

―16일 발표된 정부의 생활숙박시설 규제 완화 방안에 대한 입장은.

“기본적으로는 개선안이 나온 점에 대해 환영하는 입장이다. 하지만, 지난 8월 오피스텔로 용도변경에 첫 성공한 마곡 ‘롯데캐슬 르웨스트’의 사례를 모든 생활숙박시설에 적용하기 어렵다는 점을 알아줬으면 한다.

마곡 르웨스트는 주차대수도 세대당 1.06대로 이미 오피스텔 기준을 충족시켰고, 입주 전이어서 시행사의 책임 소재도 명확했다.

생숙은 최근에도 지어지고 있지만, 이미 준공이 끝나 소유권이 수분양자에게 각각 분산된 경우도 많다. 또 분양 중에 있더라도 시행사나 시공사들이 기부채납을 꺼리는 경우가 많아 결국 수분양자들과 갈등이 벌어지고 소송까지 진행해야 움직이게 된다.

마곡 르웨스트처럼 수분양자가 입주하기 전인 경우면 시행사 주도로 기부채납 납부 등을 추진할 수 있지만, 이미 준공한 단지는 주민끼리 협의해야 해서 주민의 뜻을 모으는 것조차 어려운 경우가 많다.”

―생숙 용도변경에 가장 큰 걸림돌이었던 주차대수 개선안에 대해 평가한다면.

“마곡 사례만 봐도 대형의 경우는 오피스텔보다 주차장이 더 많은 경우가 많다. 마곡도 세대당 1대가 넘는다. 이런 대형 생숙은 숨통이 트일 것으로 보인다. 하지만 문제는 도심에 소형으로 지은 생숙이다. 소형 생숙은 주차장 부지를 확보하는데 분명한 어려움이 있을 것이다.

이마저도 지자체 조례로 허가를 받아서 비용을 납부해야 가능하도록 했다. 지자체 방침에 따라 가능한 생숙과 그렇지 못한 생숙이 갈릴 것이다. 정부의 확실한 가이드라인이 필요하다.”

―복도폭은 소방 시설을 갖추면 넓히지 않아도 되도록 바뀌었다.

“복도폭의 경우 피난·방화 설비를 보강하면 넓히지 않아도 되도록 인정해준 점은 긍정적이다. 복도폭은 건물을 다시 짓지 않는 한 개선이 어려운 부분이 있기 때문이다. 이번 개선안에서 가장 환영하는 부분이다.”

―다른 시설들은 생숙 용도 변경에 어려움이 없는지.

“이번 대책에 나오지 않은 중요한 부분이 있는데 바로 바닥 난방이다. 오피스텔은 전용면적 120㎡ 이하는 바닥난방을 할 수 있고, 그 이상은 바닥난방을 할 수 없다.

생숙은 면적에 관계없이 바닥난방을 설치할 수 있도록 되어 있다.

마곡 르웨스트의 경우 호실 면적이 120㎡ 이하여서 오피스텔 용도 변경에 큰 문제가 없었지만, 지방 등에는 호실 면적이 120㎡ 이상인 대형 생숙이 많다. 이들은 오피스텔로 용도를 변경하려면 바닥난방을 다 뜯어내야 한다.

사실상 복도폭을 넓히기 불가능한 것처럼 건축물을 부수고 다시 지어야 하는 수준의 개선이 뒤따르게 돼 용도 변경이 불가능해진다. 이러한 세세한 부분을 좀더 짚어줬으면 좋았을 것 같은데, 이번 대책에는 바닥난방에 대한 이야기는 빠져 아쉽다.”

―국토부의 지침에 추가 보완되어야할 점이 있다면.

“결국 주차장 부지 확보가 어렵거나 바닥난방이 설치된 대형 크기(120㎡ 이상)의 생숙 등은 현행 개선안으로도 용도 변경이 어려울 전망이다.

또 지자체에 기부채납 등 비용을 납부하는 방식으로 개선하는 것이 핵심이어서 중앙부처가 얼마나 가이드라인을 잘 잡느냐가 대책 실효성을 높이는데 중요할 것 같다.”
/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com, 김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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