[땅집고] “2025년은 ‘피벗(통화정책 전환)의 시대’다. 점진적으로 금리가 인하할 것이다. ‘상승이냐, 하락이냐’ 묻는다면 부동산 가격은 상승할 것이다. 공급 측면에서 인허가 물량이 줄었고, 그 물량이 공급될 확률도 줄었다. 공급 감소 효과가 나타날 것이다.” (김광석 한양대학교 국제학대학원 겸임교수)

2024년 초까지 잠잠하던 부동산 시장은 3~4월 이후 반전했다. 서울 아파트 거래량이 점점 증가하다가 지난 7월 8884건으로 치솟았고, 평균 매매거래 금액도 12억원을 넘겨 문재인 정부 시절 최고점을 돌파했다.

김광석 한양대학교 국제학대학원 겸임교수는 땅집고와 인터뷰에서 2025년을 ‘피벗의 시대’라고 정의하며 부동산 시장의 상승 기조가 이어질 것이라고 전망했다. 통화정책이 금리 인하 쪽으로 전환하며 집값이 오르겠지만, 폭등 수준은 아니라는 설명이다. “팬데믹 극복을 위해 대대적인 금리 인하를 단행했던 2020~2021년과 다르게 점진적으로 금리를 인하할 것이다”며 “‘상승이냐, 하락이냐’고 단도직입적으로 묻는다면 상승”이라고 밝혔다.

김 교수는 공급 감소를 부동산 가격 상승의 주요 이유로 꼽았다. 신규 주택 공급량 선행 지표인 인허가 건수가 2021년 정점을 찍고 올해 급감하는 등 감소 추세에 있기 때문이다. 여기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 건설 경기 악화 등으로 인허가 물량이 실제 공급으로 이어지지 않거나 지연되는 ‘가짜 인허가’ 건수가 많아져 공급 부족이 심화한다고 분석했다.

김 교수는 “인허가 물량이 줄었고, 인허가 받은 물량이 공급될 확률도 줄었다. 쉽게 말해 ‘가짜 인허가’가 늘었다”며 “그렇게 (부동산 시장에) 공급 감소 효과가 나타난다고 본다”고 지적했다.

이하 김광석 교수와 일문일답.

-올해 연말과 2025년 이후 부동산시장에 대해 전망해달라.

“2024년 중반을 기점으로 아파트 평균 매매가격 상승률은 플러스로 바뀌었다. 2025년에도 이 상승 기조가 유지될 것이다. 코로나19 팬데믹 경제 위기를 극복하기 위해 대대적인 금리 인하를 단행했던 2020년, 2021년의 모습과는 다르다. 당분간은 점진적으로 금리를 인하할 것이다. 다만 인하 속도는 미국의 금리 인하 속도보다 훨씬 더딜 가능성이 높다.”

-세부적으로 부동산 시장을 진단한다면 어떤가.

“부동산 시장을 진단할 때는 거시 경제적, 기술적 분석, 수요와 공급 등 관점에서 접근한다. 부동산 시장에 플러스 신호가 더 강한지, 마이너스 신호가 강한지를 가감하는 방식이다. 첫번째 접근이 거시경제적 분석이다. 거시경제적으로 2020년부터 2021년은 ‘완화의 시대’, 2022년부터 2024년 상반기까지는 ‘긴축의 시대’다. 실제 경제가 어려워서 집값이 떨어진 게 아니고 경제가 좋아져서 상승했었던 게 아니라 금리에 따라 움직였다.

개인적으로는 2024년 중반 이후부터 2026년까지 세계 경제 흐름을 통화정책이 전환하는 ‘피벗의 시대’라고 정의를 한다. 점진적으로 금리를 인하하는 기조이기 때문에 전체 주택 가격 상승세가 유지될 것으로 본다. 2020~2021년처럼 폭등하는 게 아니라 완만한 상승세일 것이고, 하락하는 구간이 있을 수 있다. ‘상승이냐 하락이냐’라고 단도직입적으로 물어본다면 ‘상승’이라고 생각한다.”

-거시경제적인 측면 이외에는 어떤 것이 있나.

“부동산 시장은 변동성이 심하지 않다. 오르는 구간은 계속 오르고, 떨어지는 구간은 계속 떨어지는 사이클을 그린다. 사이클상 플러스의 흐름이라면 향후 상당 기간 플러스를 유지할 수도 있다. 서울 25개구의 부동산 가격 상승률은 2024년 상반기까지 마이너스(하락)였다. 소위 상급지로 불리는 구가 플러스(상승)로 바뀐 시점이 3월이다.

6월만 해도 도봉구, 노원구, 금천구, 강북구 등은 플러스로 바뀌지 않았다. 7~8월 들어서 서울시의 모든 구가 빨간색(플러스)으로 바뀐다. 투자적인 관점에서 아직 상승 반전하지 않은 지역으로 (상승 흐름이) 확산할 것이다. 가마솥 가운데에서 먼저 뜨거워진 다음 손잡이 부분까지 뜨거워지는 식이다.”

-기존 주택 매매의 선행 요소를 분석할 필요도 있는데.

“사람들이 궁금해하는 부분은 기존 주택의 매매인데, 선행 분석을 하면 흐름을 알 수 있다. 경매 시장을 보면 매매 시장을 가늠할 수 있다. 선행성이 짧게는 6개월에서 1년 정도다. 경매 시장을 볼 때 매각률과 매각가율을 본다. 2022년 11월이 매각률이 가장 낮았다. 아파트 경매 매각가율이 바닥인 때도 비슷한 시기다. 이후 두 지표 모두 우상향하는 추세다. 경매 시장이 매매 시장에 선행적인 역할을 한다라고 한다면 상승 기조를 당분간 유지할 수 있다.”

-공급 측면에서 부동산 시장을 전망하면 어떤가.

“‘주택 건설 인허가 건수’를 보면 2020~2021년까지 증가한다. 2021년에 정점을 찍고 2022~2024년에 줄어들었다. 2024년에는 급감하는 추세다. 2024년 지금 하반기 들어 현 정부는 주택 공급이 부족하다고 인지하기 시작했다. 얼마나 급했으면 서둘러 그린벨트 해제까지 고민을 했겠나. 여기에 부동산 PF 부실 문제 때문에 앞서 인허가를 받은 것이 실제 공급될 확률도 줄었다. 쉽게 말하면 인허가가 있지만 결론적으로 가짜 인허가라는 의미다. 인허가 물량도 줄었지만, 인허가받은 물량이 공급될 확률도 줄어들고 공사 기간도 지연된다. 공급 감소 효과가 나타난다고 본다.” /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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