[붇이슈] “금리 동결 이후 작년 4월 부터 집값 회복”…기준 금리인하 될 시 부동산 행방은

[땅집고] “지난 상승장에서 놀랄만큼 정확하게 기준금리가 인하하면 집값이 상승하고, 기준금리를 인상하면 집값이 하락했습니다. 이처럼 기준금리와 집값이 연동해서 움직이는 동조화 현상이 최근까지 이어진 흐름을 고려하면, 앞으로 기준금리 인하가 집값 상승을 더 부추길 가능성이 높다고 판단하는 것이죠.”

올해 10월 부동산 시장의 움직임이 과거 문재인 정부 집권 시기 집값이 폭등 수준으로 올랐던 2019~2020년과 꼭 닮았다고 분석한 글에 주목을 받고 있다. 이 게시물을 작성한 사람은 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티에서 필명 ‘북극성주’를 쓰며, ‘북극성부동산재테크’ 네이버 카페를 기반으로 부동산 투자 컨설팅을 진행하고 있는 인물이다.

북극성주는 “현재 부동산 시장에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 핵심 키워드는 '기준금리 인하'”라면서 “기준금리에 따른 매수매도 타이밍 판단 자료로 사용하고 있는 ‘북극성주 지소테이블’(공급, 수요, 거래량, 매수심리 4가지 요소를 점수화한 자료)을 기반으로 설명하겠다”고 나섰다.

일반적으로 기준금리가 변동될 경우 그에 따른 부동산 시장 가격 변화는 몇 개월 뒤에 나타난다. 북극성주의 지소테이블 지수는 금리가 최저수준이었던 2018년 2월 최고점(16)을 찍은 뒤 지속적으로 하락해 9까지 떨어졌다. 이후 금리가 2018년 11월 0.25%포인트 추가 인상하자 집값 역시 5개월 동안 하락세를 보였다. 이어 기준금리가 급격하게 인상된 2021년 8월부터 2023년 1월까지 서울 아파트 가격도 하락세(2021년 12월~2023년 2월)로 접어들었다. 이후 기준금리가 동결되자 부동산 가격은 2023년 4월부터 회복하기 시작했다.

북극성주는 “이처럼 기준금리와 집값이 연동해서 움직이는 동조화 현상이 최근까지 이어졌는데, 이런 흐름으로 볼 때 앞으로 기준금리 인하는 집값 상승을 더 부추길 가능성이 높다고 판단하는 것”이라면서 “대출 규제만으로는 시장을 누르는데 한계가 있기 때문에 당장 신규 입주물량을 풀 수 없는 상황이라면 시장에 매물이 나올 수 있도록 유도하는 정책을 병행해야 정부가 원하는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있을 것”이라고 했다.

<이하 원문>

2024년도도 벌써 3분기가 마무리 되고 4분기만 남았네요. 10월 이후 부동산 시장이 어떻게 될지 궁금 하는 분들이 많으실텐데요. 대부분의 사람들은 '이러다 집값 떨어지는 것 아니냐' 또는 '이러다 집 못 사는 것 아니냐' 라는 각자 나름대로의 조바심을 가지고 있고, 자신의 성향에 관계 없이 미래에 대한 불안감을 가지고 있죠. 오늘 칼럼에서 앞으로 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 핵심 쟁점에 대해서 정리 해 드릴테니 참고하시기 바랍니다.

현재 부동산 시장에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 핵심 키워드는 '기준금리 인하'입니다

기준금리가 인하되면 대출금리도 인하됩니다. 은행에서 저리에 대출을 받아 집을 사는 사람이 증가하면 가계부채가 증가할 것이고, 집을 사는 사람들이 많아지면 집값은 상승하겠죠. 반대로 아무리 저리에 대출을 받을 수 있어도 집값이 하락하고 있으면 사람들은 집에 관심을 두지 않습니다.

여러분 혹시 이 사실 아시나요? 지난 상승장에서 놀랄만큼 정확하게 기준금리가 인하하면 집값이 상승하고, 기준금리를 인상하면 집값이 하락했는데요. 아래 기준금리와 매수매도 타이밍 판단 자료로 사용 되는 북극성주 지소테이블(공급, 수요, 거래량, 매수심리 4가지 요소를 점수화한 자료)을 비교해서 설명하도록 할게요.

기준금리는 2012년 7월부터 인하하기 시작해 2016년 12월까지 바닥을 찍고, 2017년 11월과 2018년 11월 두차례 인상됩니다. 지소테이블을 보면 기준금리가 인하하고 동결되는 동안 가장 높은 지수가 16까지 상승합니다. 일반적으로 기준금리의 효과는 몇 개월 후행해서 발생하는데요.

빨간색 동그라미로 표시된 16 지수는 2018년 2월 최고점을 찍고 그 이후에 지수가 계속 하락해 9까지 떨어지는 모습을 보입니다. 2017년 11월 0.25%P 인상된 후 3개월 뒤인 2018년 2월 최고지수 16을 정점을 기록한 후 하락하기 시작했으며, 2018년 11월 추가로 0.25% P가 인상된 이후는 그 때부터 5개월 동안 가격이 하락하게 됩니다.

결론적으로 지소테이블은 2018년 2월 이후부터 가격 하락의 시그널을 주고 있으며 실제 9개월 후인 2018년 11월부터 집값은 하락합니다.

그 이후 기준금리는 다시 인하하기 시작하는데요. 2019년 7월부터 인하해, 2020년 5월까지 급격하 게 인하된 후 동결됩니다. 지소테이블 지수도 2019 년 7월 14(빨간색 동그라미)에서 상승하기 시작해 2020년 7월 16(파란색 동그라미)에 정점을 찍기 시작하죠.

이제부터가 중요합니다. 기준금리는 0.5%의 금리 기조를 유지한 후 2021년 8월부터 인플레이션을 대응하기 위해 급격하게 인상되는데요. 이미 지소테이블 지수는 2020년 7월 16에서 2021년 6월 11까지 떨어지면서 '매도'를 하라고 시그널을 주고 있 었습니다. 그런데 대부분의 사람들은 아직도 집값이 올라가고 있으니 더 오를 것을 예상하면서 매도하지 않거나 뒤늦게 시장에 뛰어든 사람들은 이 때 매수하는 실수를 저지르게 되죠.

여기서 주목해야 할 부분은 기준금리가 2021년 8월부터 2023년 1월까지 급격하게 인상되었는데요. 실제 서울 아파트 가격이 보라색 박스에서도 보이는 것처럼 2021년 12월부터 2023년 2월까지 하락했습니다. 그리고 기준금리가 동결되자 다시 2023년　4월부터 부동산 가격은 회복되기 시작했구요.

이처럼 기준금리와 집값이 연동해서 움직이는 동조화 현상이 최근까지 이어졌는데요. 이런 흐름으로 볼 때 앞으로 기준금리 인하는 집값 상승을 더 부추길 가능성이 높다고 판단하는 것이죠.

이창용 한은 총재는 “물가만 보면 금리를 내릴 여건이 됐다"고 평가할 정도로 물가 상승률은 이미 안정 화 추세가 보이는 반면, 내수 부진의 장기화를 막기 위해 더 이상 금리 인하를 미룰 수 없다고 보고 있는데요. 그래서 선제적으로 은행권 자율 대출 규제를 유도하면서 부동산으로 유입되는 유동성을 차단해 내수 경기 회복과 가계부채 관리라는 두 마리 토끼를 다 잡으려고 하는 것입니다.

일단 부동산 시장에서는 대출규제의 효과가 나타나고 있습니다. 거래량이 감소하면서 매물이 소폭 증가 했고 상승폭도 감소하면서 시장의 여유가 생겼기 때문이죠. 하지만 섣부른 기준금리 인하가 다시 집값을 부추길 수 있다는 우려도 있어 10월이 아닌 11월 기준금리 인하 가능성을 열어두고 있는 것입니다.

과거처럼 기준금리 인하 이후에 집값 이 다시 불안해지면 대출 규제의 강도는 더욱 강해질 것이고, 정부도 선제적 규제 대응 카드를 내놓기 시작 할 것입니다. 하지만 대출 규제만으로는 시장을 누르는데 한계가 있습니다. 당장 신규 입주물량을 풀 수 없는 상황이라면 시장에 매물이 나올 수 있도록 유도하는 정책을 병행해야 정부가 원하는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있을 것입니다. /이지은 기자 leejin0506@chosun.com

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