분당, 선도지구 공모 마감 후 과열
재건축 단지별 가상 채점표 등장
[땅집고] “□□아파트 선도지구 확정이네요. 축하합니다. ○○아파트도 기본 점수 차를 역전시킬 수는 없습니다.”
“분당 재건축 단지 예상 분양 가격은 전용 84㎡ 기준 15억7600만원입니다.”
1기 신도시 재건축 선도지구 선정을 위한 공모가 예상보다 과열되면서 어떤 결과가 나오더라도 심각한 후유증이 우려된다는 지적이 나온다. 특히 분당의 경우 접수 마감과 동시에 온라인 커뮤니티에 특정 단지의 선도지구 선정이 사실상 확정됐다거나 예상 분양가를 적시하는 등 근거를 알 수 없는 글들이 쏟아지고 있다.
■ “98~99점 5개 단지 있다”…박빙의 가채점 결과 떠돌아
선도지구는 국토교통부와 해당 지자체가 선정한다. 하지만 분당신도시 주민들 사이에는 단지별 정량 점수를 토대로 가채점을 하는 등 신경전이 펼쳐지는 분위기다.
일부 주민은 선도지구 채점표를 만들어 지정 가능성이 높은 단지를 추렸다. 지난 27일 안 온라인 카페에 올라온 ‘분당 재건축 선도지구 채점표’ 게시물은 이틀 만에 조회수 1만4000회를 넘겼다.
‘설렁탕웨이’ 닉네임을 쓰는 네티즌은 “성남시가 오징어게임을 만들어서 주민 간 극한 경쟁을 유발하는 게 아닌가 한다”고 했다. 98점과 99점 사이에 5개 단지가 있다고 주장했다.
그는 최대 15점 만점인 ‘도시기능 활성화 필요성’이 선도지구 지정 여부를 가를 것이라고 했다. 이 항목은 ▲이주대책 지원 여부(2점) ▲소규모 단지 결합(2점) ▲장수명 주택 인증(3점) ▲공공기여 추가 제공(6점) ▲구역 정형화(2점) 등 총 5개다.
대부분 단지는 이미 국토부의 정량 평가 항목에서 만점을 채운 것으로 알려졌다. 주민 동의율도 다른 지역보다 높다. 제출 구역 평균 주민 동의율은 90.7% 선으로, 만점인 95%에 가깝다. 일산 등 타 지역 평균 동의율은 77~86%선이다.
추가 점수를 최대한 확보하는 단지가 유리하다는 분석도 제기했다. 실제 분당에서는 재건축이 어려운 소규모 단지와 결합하거나 건설비가 더 드는 장수명 주택 인증을 택한 단지가 상당하다. 장수명 주택으로 지으면 가점을 받을 수 있다.
시범단지 우성·현대는 직선거리로 1.3㎞ 떨어진 소규모 단지 ‘장안건영3차’와 통합 재건축에 도전한다. 두 단지는 장수명 주택 인증도 받는다는 계획이다. 두 단지 재건축추진준비위원회 관계자는 “장안건영3차 소유자 144명 전원 동의를 받았다”고 말했다.
■ 분당 84㎡ 15억원…예상 분양가도 등장
1기 신도시 선도지구 재건축 예상 분양가를 추산하는 글도 떠돌고 있다.
‘상가주택 낙찰’ 닉네임을 쓰는 네티즌은 “기본계획을 토대로 입주민 분담금 제로라는 가정 하에 시뮬레이션을 진행했다”며 지역별 용적률과 공공기여율, 일반분양가 등을 분석했다.
이에 따르면 분당 선도지구 단지를 재건축할 때, 일반 분양가는 전용 84㎡ 기준 15억7600만원이다. 대지지분 18.47평을 보유했을 경우 분담금을 내지 않을 수 있다.
■ “그래도 남는다?”…시범한양 134㎡ 호가 22억까지 치솟아
분당신도시의 선도지구 기대감이 다른 지역보다 큰 배경에는 ‘그래도 남는 장사’라는 기대감이 깔려 있다. 분당의 경우 일자리, 교통 편의성을 갖췄다는 점에서 서울 강남권 수준의 집값 시세를 형성하고 있다.
재건축 단지 가격에 분담금을 더해도 인근 신축 아파트 실거래가와 비슷한 수준이거나 저렴할 가능성이 높다. 서울 정비사업마저 주저앉게 만드는 분담금 우려도 적다. 기존 집주인과 일반분양자 모두 차익을 기대하는 상황이 예상된다.
서현역 초역세권 단지 ‘시범한양’ 전용 134㎡는 최근 매매 실거래가는 18억4500만원(5층)이다. 선도지구 지정 가능성으로 현재 매매 호가가 22억원 선으로 뛰어 올랐다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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