[건축주대학 멘토의 한마디] 이충묵 더트웰브PMC대표 “화장실만 신경 써도 건물 수익이 달라진다”

[땅집고] “중소형 근린생활시설은 가치가 제각각이다. 적용받는 법도, 갖춰야 하는 설비도, 관리 방법도 천차만별이죠. 건물 관리는 오로지 건물주의 역량에 달렸습니다. 특히 요즘 같은 부동산 불황기엔 건물주의 관리 능력이 건물의 가치를 바꾸는 가장 중요한 요소가 될 수 있습니다.”

부동산 침체와 경기 불황이라는 어려운 여건 속에서도 자산가들은 건물에 꾸준히 투자하고 운영 노하우를 쌓고 있다. 전문가들은 불황기일수록 건물주가 비용을 줄이는 능력을 발휘해야 한다고 강조한다.

이충묵 더트웰브PMC 대표는 “부동산 경기 불황이 계속되면서 건물주들이 임대료를 받아도 남는 게 없다는 말을 많이 한다”며 “불황기엔 빌딩 옥석가리기가 심화하고 공실과 임차인과의 분쟁 등 리스크까지 떠안고 건물을 운영해야 하는 만큼 빌딩 관리 전략을 잘 세워 운영해야 살아남을 수 있다”고 했다.

이 대표는 땅집고가 10월 10일 개강하는 조선일보 건축주대학에서 <저비용으로 건물 가치를 높이기 위한 리뉴얼과 관리 설루션>이란 주제로 강의한다.

―근생 빌딩을 매입하기 전 주의사항이 있다면.

“보통 빌딩을 매입하고 나서 건물주가 각종 난관에 부딪히는 경우가 많다. 예컨대 건물을 구입하기 전에는 미처 알지 못했던 악성 임차인이 있는 경우다. 어떤 세입자에게 보증금 항목이 없는 경우가 있었는데 알고 보니 세입자가 임대료를 몇 년간 연체해 이전 건물주가 보증금으로 충당하고 이런 사실을 알리지 않은 것이다. 임대료를 연체하는데 연락도 되지 않고, 짐을 건물 안에 방치한 채 문을 잠그고 달아나면 건물주라고 하더라도 함부로 그 공간 안에 들어갈 수도 없다.

또 이전 건물주가 관리비를 지나치게 저렴하게 받은 경우도 있었는데 계단 청소비 정도만 관리비로 걷고 건물 관리 자체에 손을 놔버린 경우였다. 건물주가 바뀌자마자 세입자들이 누수, 하자 문제로 한꺼번에 수리를 요청해 골머리를 앓게 될 수도 있다. 이런 사례들은 이전 건물주가 자세히 말하지 않으면 공인중개사조차도 파악하기 어렵기 때문에, 신축 또는 리모델링을 할 계획이 없다면 전문가의 도움을 받아서라도 건물의 상태를 꼼꼼히 체크하고, 세입자에 대한 정보를 최대한 요청해서 알고 거래해야 한다.”

―말씀하신 것처럼 매입해 놓고 보니 악성 임차인이 있다, 어떻게 해결해야 하나.

“일단 전문가의 도움을 받아야 한다. 하지만 법으로만 해결한다고 다 되는 것도 아니다. 명도소송에서 이겨도 강제 집행 인건비, 집기 보관료, 처분료 등 많은 비용과 시간이 든다. 되도록이면 명도 소송을 걸어놓고, 최대한 대화를 통해 풀어나가는 것이 낫다. 명도소송 집행까지 가는 케이스는 의외로 적다. (악성 임차인의) 90%는 건물주와의 협의 끝에 자발적으로 나간다.”

―중소형 빌딩의 가성비를 높이려면 어떤 부분에 신경 써야 하나.

“건물주가 건물을 매입한 후 리모델링이나 신축을 고려할 수 있는데, 요즘 같은 시기는 자본 투입이 어려워서 수리를 하지 못할 수도 있다. 리모델링한다면 최대한 가성비를 높여서 해야 한다.

이때 반드시 신경 써야 하는 공간이 있다면 화장실을 꼽는다. 화장실은 많은 돈을 들이지 않고 건물의 이미지를 개선할 수 있는 핵심적인 공간이다. 관리가 안 된 노후한 건물이라도 화장실이 깨끗하면 임차인이 쉽게 들어온다. 장사가 잘되기 때문이다. 오피스라면 직원들이 업무 만족도가 높아진다. 여자 화장실에는 좌변기를 남자 화장실보다 한 대는 더 들이고, 깨끗하고 커다란 거울을 다는 것, 위생용품을 잘 구비해 놓는 것, 공용 화장실은 층별로라도 구분해 놓는 것에 따라 임대차 계약이 왔다 갔다 한다. 중소형 근생건물에서 화장실 리모델링 비용은 평균 700만원 정도로, 1000만원이 안 든다. 5층 건물이면 1억원 안팎인 셈이다. 다른 곳을 고치지 않더라도 화장실만 손봐도 비용 대비 크게 수익을 높일 수 있다.”

―임대료 외에 건물에서 부수입을 얻는 방법이 있다면.

“그렇다. 임대료 외에도 건물을 보유하면 돈이 나올 구멍이 있다. 노후 건물의 경우 주차기가 있어도 사용하지 못하고 방치하는 경우가 제법 많다. 요즘처럼 SUV 등 덩치가 큰 차량의 경우 기계식 주차장 안에 들어가지 못해 세입자도 건물 바깥에 주차를 하는 경우도 있다. 이런 상황이라면 수용이 가능한 차량에 한해 주차 공간을 임대하는 것도 방법이 된다. 요즘은 각종 어플리케이션에 주차장을 임대하는 건물주가 많다. 건물이 도심에 있고, 다른 주차장보다 조금 더 싸게 받는다면 이용자도 쉽게 확보할 수 있다.”

―불황이 장기화되고 있다. 중소형 빌딩 시장 전망은.

“지난 몇 년 간 저금리 시절엔 건물 가치에 대한 옥석 가리기가 제대로 되지 않은 측면이 있다. 금리가 높아진 요즘은 진짜 가치 있는 건물의 진가가 나타나고 있다. 어찌 보면 양극화 현상이 심화하는 셈이다.

건물의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소가 입지인데, 이는 바꿀 수 없다. 하지만 입지 다음으로 중요한 것이 건물주의 관리 능력이다. 다양한 전문가의 도움을 꼭 받아 관리전략만 잘 세워도 불황기를 버틸 수 있을 것이다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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