[붇이슈] 역세권·비역세권 용적률 326% 적용…비역세권 단지에 기회

[땅집고] “그동안 분당 재건축 대상 아파트 중에서는 역세권 단지들이 각광을 받았죠. 하지면 앞으로는 비역세권이면서 용적률이 낮은 단지들 위주로 선호도가 올라갈 것으로 예상합니다.”

이달 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산 스터디’에 향후 분당 재건축 시장의 향방에 대해 다룬 글이 게시돼 관심을 받고 있다. 지난 9월 10일 경기 성남시가 분당 재건축 내용을 담아 발표한 ‘2035 성남시 노후계획도시정비기본계획안’에 기반한 게시물이다.

글쓴이 A씨에 따르면 위 계획의 핵심은 크게 두 가지다. 역세권과 비역세권 모두 일률적으로 기본 용적률 326%를 적용받는 것과, 역세권 종상향은 수인분당선 오리역 일대에만 적용해준다는 것이다.

A씨는 “그동안 역세권에 더 높은 용적률을 적용해줄 것이라는 기대가 있었지만, 막상 발표된 기본계획을 보니 역세권과 비역세권을 차별하는 내용이 없었다”면서 “일률적으로 326% 용적률을 적용받는다면 사업성 개선 여지가 더 큰 비역세권이면서 저용적률인 아파트에 대한 선호도가 올라갈 것으로 예상한다”고 했다.

이어 그는 “물론 최대 400~500% 용적률을 적용받는 것도 가능하지만, 326%를 넘는 부분에 대해서는 절반에 가까운 공공기여(기부채납)을 해야한다”며 “만약 임대주택으로 공공기여를 한다면 임대비율은 폭등하고 사업성 개선은 미미하기 때문에 그닥 좋은 선택은 아닐 것”이라고 내다봤다.

A씨는 “역세권 종상향 계획은 오리역 외에는 적용해주지 않는다는 점도 주목해야 한다”면서 “다만 현재 오리역 역세권에 아파트가 없기 때문에 종상향을 노린 주택 투자는 힘들 것으로 보인다”고 했다.

<이하 원문>

경기 성남시는 2024년 9월 10일 성남 분당 재건축의 기틀에 해당하는 기본계획을 발표했습니다. 117페이지에 달하는 긴 분량이지만, 분당 재건축에 투자하려는 분들 입장에서 주목해야 될 내용은 아래의 두 가지 정도로 생각됩니다.

1. 역세권과 비역세권에 일률적으로 기본용적률 326%를 부과한다.

기존에 역세권과 비역세권 단지들에 용적률을 어떻게 부여할 것인지에 대한 논란이 엄청 많았습니다.
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역세권은 현황용적률이 높고, 비역세권은 현황용적률이 낮으니, 이에 비례해서 차등적으로 새로운 용적률을 부여할 것이라는 루머가 있었습니다. 예를 들어 역세권은 360%, 비역세권은 240% 이런식으로 말이죠.
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하지만 막상 발표된 기본계획을 보면, 역세권과 비역세권을 차별하는 내용은 없고, 일률적으로 326%의 기본용적률을 부과하는 것으로 밝혀졌습니다. 이것 때문에 앞으로 분당 재건축 투자의 메타에 상당한 변화가 일어날 것으로 예상됩니다.
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물론 326%를 넘어 최대 400, 450%까지 높은 용적률을 적용받는 것도 가능하기는 한데, 326%를 넘는 부분에 대해서는 절반에 가까운 공공기여, 즉 기부채납을 해야 합니다. 만약 임대주택을 짓는 방식으로 공공기여를 하게 되면, 임대비율이 폭등하고 사업성 개선은 미미하게 될 것이기 때문에 그다지 좋은 선택은 아니라고 보여집니다. 현황용적률이 높아 사업성이 부족한 단지들은 어쩔 수 없이 다량의 임대주택을 지으면서 사업성을 확보할 수밖에 없겠지만요.
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그리고 주의해야할 점은, 현재 기본계획 상으로는 역세권이든 비역세권이든 기부채납 비율만 지킨다면 326%를 넘는 용적률을 받는 것이 가능한 것으로 되어 있다는 점입니다. 즉, 역세권만 높은 용적률을 받을 수 있는 것이 아니고, 비역세권이라 하더라도 절반에 가까운 엄청난 기부채납을 감수하기만 한다면 높은 용적률을 받아갈 수 있는 것으로 보입니다.
사실 성남시 입장에서는 어떻게 해서든 기부채납을 많이 받는 것이 이득이기 때문에, 기부채납 많이 하고 용적률 높이겠다는 것을 무조건 반대할 이유는 없습니다. 물론 인프라 수용한도를 고려해서 일부 제한은 두겠지만요.
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이러한 점을 종합해보았을 때, 기존에는 용적률 차등부여에 대한 기대로 역세권 단지들이 각광을 받았다면, 앞으로는 비역세권+저용적률 단지들이 사업성 개선을 이유로 선호도가 올라갈 것으로 예상해 봅니다. 물론 역세권은 생활의 편리 면에서 강점이 있고, 여전히 추천할 만 합니다. 다만 기존에 비역세권 저용적률 단지들이 상대적으로 주목을 못 받았기 때문에 기본계획을 기점으로 해서 이제부터는 상대적으로 치고 올라올 수 있다는 의미입니다.
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2. 역세권 종상향 계획은 오리역 외에는 적용되지 않는다.
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기본계획이 발표되기 전까지는 역세권에 전반적으로 종상향을 적용해줄 것이라는 루머가 있었는데, 이것은 오리역만 적용되는 것으로 발표되었습니다. 아래와 같이 보시면, 역세권 인근을 ‘중심지구 정비형’으로 지정해서 준주거지역 이상으로 종상향을 시켜주는 것이 가능합니다.

하지만 기본계획에서는 위와 같은 ‘중심지구 정비형’을 오리역세권 인근에만 적용하겠다는 입장을 명확하게 밝히고 있습니다. 아래 지도를 보시면, 오리역 인근에만 땅 색깔이 분홍색으로 칠해질 것을 보실 수 있습니다. 오리역이 아닌 다른 역세권들은 전부 땅 색깔이 주황색인 ‘주택단지 정비형’으로 지정되어 있습니다.

다만 오리역세권에는 아파트가 없어서, 일반적으로 종상향을 노린 주택 투자로 접근하기는 힘들어보입니다. 그래서 오리역 투자를 권하는 취지는 전혀 아니고, 최소한 앞으로 다른 지역에 역세권 종상향을 기대하면 안된다는 점만 유념하면 될 것 같습니다​.

3. 결론
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A. 이번에 발표된 분당 재건축 기본계획은 역세권과 비역세권에 기본용적률을 일괄적으로 326% 부여함. 그리고 326%를 넘기기 위해서는 엄청난 기부채납을 해야 함. 이에 따라 현황용적률이 낮은 비역세권 단지들의 사업성이 크게 개선되었고, 상대적으로 투자성이 높아진 것으로 보임.
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B. 이번 기본계획은 역세권 종상향은 오리역을 제외하고는 적용하지 않는다고 밝히고 있음. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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