고강도 대출 규제와 맞물린 미국발 금리 인하
9월 서울 아파트 거래량마저 ‘뚝’
엇갈리는 하반기 집값 전망

[땅집고] 지난 여름 급격히 증가했던 서울 아파트 거래량이 가을 이사철이 다가왔음에도 크게 꺾였다. 통상 가을 이사철 매매 수요가 늘고 이사하는 사람들이 증가하면서 거래량이 높아지는데, 정 반대 현상이 나타났다.

전문가들은 하반기 정부의 스트레스DSR 시행과 시중은행의 고강도 대출 규제로 집값이 상반기보다는 주춤해질 것이란 의견도 나온다. 하지만 미국발 금리 인하가 본격적으로 반영되면 일시적인 하락에 그치고 다시 집값이 반등할 것이란 반론도 만만치 않다.

25일 서울시 부동산 정보광장에 따르면 전날까지 집계된 이달 서울 아파트 거래량은 857건으로 나타났다. 거래 신고 기한(30일)이 남은 점을 고려하면 이달 최종 거래량은 2000건 안팎을 기록할 전망이다.

서울 아파트 거래량은 지난 7월 8848건으로 2020년 7월(1만1170건) 후 4년 만에 최고치를 기록했다. 하지만 9월 초부터 정부가 강도높은 대출 규제를 예고하면서 급격하게 거래량이 줄어들었다. 지난달 거래량은 같은 기간 5838건으로 집계돼 최종 수치는 6000건 수준일 것으로 예상된다.

하지만 지난 19일 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)이 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 낮추면서 금리 인하가 본격화해 집값 향방에 대한 의견이 전문가들 사이에서도 갈리고 있다.

■ “가계부채 증가세 심각, 대출규제 강도 높아 집값 주춤해질 것”

일단 올 하반기까지는 대출 규모가 줄고, 거래량도 감소하면서 집값이 안정세를 보일 것이라는 주장이 나온다.

김효선 NH농협은행부동산수석 전문위원은 “우리나라 부동산 시장 상황은 가계부채 급증과 연결되면서 해외에서도 우려를 할 만큼 심각한 상황이며 정부와 금융당국도 심각하게 보고 있다”며 “스트레스DSR 2단계 시행한 지도 얼마 안 됐고 은행 별로 촘촘하게 주택담보대출에 대한 규제를 하고 있는 상황이어서 금리 인하가 대출 금리 인하로 이어지기 어려운 환경”이라고 했다.

이어 “올 상반기 대출금리가 작년보다 더 낮아지면서 예대금리 차가 역대급으로 낮아진 상태여서 정부가 기준금리를 하반기 내린다고 하더라도 대출 금리가 같이 움직이지 않을 가능성이 있어서 올해에는 큰 변동성이 없을 것”이라고 했다.

다만 내년 이후에는 장기적으로 주택 가격이 상승할 수도 있다고봤다. 김효선 위원은 “장기적으로는 미국이 저금리로 선회하는 추세이고 2026년 서울 수도권 입주 물량이 급감하기 때문에 전세·매매가격이 동반 상승할 여지는 있다”고 했다.

■ “9월은 잠깐 쉬어가는 장, 매수심리 점점 높아진다”

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “추석 직전만 해도 금융당국이 시중은행을 압박해 고강도 대출 규제에 나섰지만 이는 매수 심리 위축에 영향을 주면서 추석 전후로 거래량이 꺾였을 수 있다”며 “7~8월 휴가철에도 거래량이 크게 증가했는데, 가을 이사철에는 아무래도 거래량이 더 늘어날 수밖에 없다”고 했다.

그는 “추석이 끝나자마자 미국에서 금리를 인하해 그 전에 금융당국이 규제하는 것은 일시적인 효과밖에 없다는 것을 수요자들이 알고 있다”면서 “미국발 금리인하는 근본적인 환경이 바뀐다는 것을 의미하기 때문에 매수심리는 점점 높아질 수밖에 없다”고 했다.

아울러 김 소장은 “스트레스DSR 등을 단계별로 강화해도 근본적으로 금리가 계속 낮아지면 대출한도는 늘어날 것” 이라며 “사실상 고금리인 시기에도 거래량은 줄었지만 오르는 단지들은 가격이 올랐기 때문에 부동산 매수 대기자들이 매수를 긍정적으로 검토할 시기가 더 빨리 다가올 것”이라고 덧붙였다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

▶건물만 잘 올리면 끝? 설계 · 시공 · 건축 모든 단계에 꼼꼼한 전략이 필요해요! 혼자서는 절대 알 수 없는 돈 버는 건축 치트키 대공개 ☞ 땅집고M
▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶살림에 필요한건 집살림에 다 있다! 최대 82% 할인 진행 ☞ 집살림