[땅집고] “서울의 5분위(상위 20%) 고가주택의 가격이 전고점을 넘었다. 서울에서 5분위와 1분위(하위 20%) 사이가 크게 멀어진 것처럼 서울, 지방의 격차도 심해졌다. 대출이 들어가줘야 할 중간 아파트에 타격이 있지, 고가주택은 그렇지 않겠다는 생각이 든다.”

부동산 인플루언서 잭파시(최경천)은 지난 9일 자신의 블로그 ‘잭파시 갭투자 연구소’를 통해 서울의 고가 아파트와 저가 아파트의 가격 양극화가 심해졌다는 내용의 글을 공유했다. 서울과 지방의 격차도 그만큼 커졌다고 분석했다.

그는 “서울의 5분위(상위 20%) 고가주택의 가격이 전 고점을 넘었다”며 “서울에서 5분위와 1분위의 사이가 크게 멀어진 것처럼 서울, 지방의 격차도 심해졌다”고 밝혔다.

M2유동성과 주택가격의 상관관계를 보면 양극화가 얼마나 심해졌는지 알 수 있다. 유동성이 2014년 1월 1900조에서 2024년 8월 4030조로 112%가량 늘었다. 높은 분위의 주택일수록 가격이 많이 올랐다.

잭파시는 “3분위는 2014년 1월 4.1억에서 2024년 8월 9.7억으로 약 136% 정도 상승했다”며 “3분위만 해도 유동성의 상승보다 더 올라갔고 그 위 분위는 당연히 더 상승했을 것이다. 5분위만 보면 8억9000만원에서 25억7000만원으로 188%가 상승했다”고 분석했다.

반대로 저가나 지방일수록 가격 상승은 거의 없거나 오히려 실질 주택가격이 낮아졌다. 그는 “광역시나 지방의 1분위는 아무런 상관이 없다. 광역시의 2014년 1월 1분위 가격은 9500만원이고 2024년 8월은 1억3000만원이다. 11년의 시간 동안 36% 상승”이라며 “유동성이 2배 늘어났으니 명목가격이 아닌 실질 가격은 오히려 크게 하락을 한 것이다”고 지적했다.

잭파시는 최근 정부의 대출 규제 강화가 양극화를 심화시킬 것이라 전망했다. “대출이 들어가줘야 할 중간 아파트가 타격있지, 고가주택은 그렇지 않을 수 있겠다는 생각이 든다”며 “서울 아파트는 많이 멀어지고 있다”고 밝혔다.

<이하 전문>

서울특별시의 5분위(상위20%) 고가주택의 가격이 전 고점을 넘었습니다. 코로나19 이후 소득의 양극화와 똘똘한 한 채를 위한 세제/금융 구조가 만들어낸 결과입니다. 서울에서 5분위/1분위의 사이가 크게 멀어진 것처럼 서울/지방의 격차도 심해졌습니다.

최근 KB시계열 서울 5분위 가격은 25억7000만원인데요. 아파트 가격에 5분위로 나뉘지만 소득 또는 5분위로 나눌 수가 있습니다. 가장 낮은 저소득 가구(1분위)가 중간 가격(3분위)의 주택을 구입하려면 28.1년이 걸리고 고가주택(5분위)는 88.2년이 걸린다고 합니다.

또 이 가격이 절대 낮은 게 아니라고 말할 수 있는 자료도 있습니다. 가장 높은 고소득 가구(5분위)의 경우 중간 가격(3분위)까지 4.7년이 걸리고 고가주택(5분위)는 14.6년이 소요가 됩니다. 다른 나라들과 비교해봤을 때 절대 높은 수치가 아닙니다.

내 주위 사람들은 나랑 버는 게 거의 비슷할 겁니다. 보통 사람들은 끼리끼리 만나게 되니까요. 정말 고소득층을 보면 이렇게 고가 아파트를 매수하는 것이 어쩌면 그리 어려운 일이 아닐 거라 생각이 됩니다. 그런데 지방에도 돈 잘 버는 사람들은 어디든 있습니다.

서울처럼 전 고점을 아직 넘지 못하였지만 5분위 고가주택인 경우 가격이 상당히 높은 걸 알 수 있습니다. 그래서 제가 강의에서는 수도권을 M2유동성으로 지방을 공급량으로 이분하여 판단을 한다고 했지만 더 자세하게 말하면 지방 상위 유동성이 들어가야 합니다.

수학적으로 위 문장을 입증한 게 바로 이 그래프였죠. 5분위의 경우 M2유동성과 상관계수가 다른 분위보다 크게 높습니다. 우리가 손을 대었던 공 1의 경우 유동성과 상관계수가 거의 없다고 해도 무방합니다. 서울 아파트 매매지수라는 건 평균치를 의미합니다.

그럼 5분위의 평균은 3분위이기에 2014년 1월 4.1억에서 2024년 8월 9.7억으로 약 136% 정도 상승을 했습니다. 이 시기에 유동성은 1900조에서 4030조로 늘어났는데 112%네요. 3분위만 해도 유동성의 상승보다 더 올라갔고 그 위 분위는 당연히 더 상승했을 겁니다.

5분위만 보면 8억9000만원에서 25억7000만원으로 188%가 상승했습니다. 반대로 광역시나 지방의 1분위는 아무런 상관이 없을 건데요. 광역시의 2014년 1월 1분위의 가격은 9500만원이고 2024년 8월은 1억3000만원입니다. 11년의 시간 동안 36% 상승입니다.

이 기간에 유동성이 2배 늘어났으니 명목가격이 아닌 실질 가격은 오히려 크게 하락을 한 거죠. 기타 지방은 더 심합니다. 2014년 1월 1분위의 가격은 6700만원이고 2004년 8월의 가격은 7000만원입니다. 하나도 오르지 않았기에 가격은 반토막이 난 거죠.

10년 전의 1억은 지금 아무런 상승없이 M2유동성 확장의 인플레이션만 적용해도 2억은 되어야 하니까요. 이에 주식의 경우 동전주에 베팅을 해놓고 몇 배의 상승을 기대하는 경우도 가능하나 이건 개발성이 강한 구축 빌라에는 적용시킬 수 있어도 아파트에는 아닙니다.

아파트는 1부터 100까지 아주 철저한 위계질서가 형성되어 있기에 1분위가 2분위를 뛰어넘거나 3분위가 4분위를 뛰어넘을 수 없습니다. 다시 위 그래프 서울특별시 5분위 평균 아파트 가격과 5분위 배율을 보면 5분위 배율이 5.27로 KB통계가 시작한 이래 최고치입니다.

며칠 전 올렸던 조건부 전세대출규제 글에 위와 같은 댓글이 있었는데요. 이걸 보면서 저도 그렇게 생각을 했었습니다. 제가 경매를 배우고 집을 한참 사모았던 2013~2016년이 박근혜 정부였는데 저도 신기하긴 했었습니다. 당시에 제 연봉이 2000만~3000만원이었는데요.

몇건 낙찰받아서 월세 셋팅을 했는데 담보대출액이 잘 기억은 안 나지만 거의 연봉의 10배에 육박했었거든요. 오늘 주담대에 이어 신용대출도 연소득 내로 축소한다는 것 보고 지금 투자를 하시려는 이웃분들 입장에서는 진짜 쉽지 않겠구나 생각이 들었습니다.

정부에서 이것저것 하고 있는 게 오히려 주택 문제를 이제야 인지하는 건가 싶기도 합니다. 우리가 그럼 해야 할 일은 어떻게 소득을 늘리는가 일겁니다. 사실 매매가 아닌 전세로도 보면 5분위 즉 상위 20%는 대출이 그렇게 필요가 없지 않나 싶습니다.

대출이 들어가줘야 할 중간 아파트가 타격있지 고가주택은 또 그렇지 않을 수도 있겠다 생각이 듭니다. 결론적으로 서울 아파트는 많이 멀어지고 있습니다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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