[추석 이후 부동산 기상도] 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산수석연구원 “인위적 대출 규제 오래 못간다”

[땅집고] 올 2분기들어 서울ㆍ수도권 집값이 살아나기 시작하면서 소폭 회복하는 듯한 부동산 경기가 대출 규제라는 새로운 산을 만나면서 혼란에 빠졌다. 추석 이후 서울ㆍ수도권 핵심 지역에서 풍선효과가 일어나서 부동산 시장이 살아날지, 대출 규제로 인해 한풀 꺾일지에 관심이 쏠린다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 “무더위만큼 뜨거웠던 올 여름 부동산 시장의 열기가 (정부의 대출 규제로 인해) 누그러질 전망”이라면서도 “대출이 줄면 기준금리 인하가 예상되고, 인위적인 규제는 추세를 바꿀 정도로 오래 지속하긴 어려울 것”이라고 봤다.

-금융당국의 대출 규제는 시장에 어떤 영향을 미칠까.

“규제 완화와 공급 일변도의 정책 방향에서 처음으로 강력한 규제를 시행했다. 수요는 탄력적이고 대출 조이기는 이런 수요를 직접 건드리기에 부동산 시장에 영향이 바로 나타날 것으로 예상한다. 시장으로 들어오는 자금이 줄어들면서 거래량은 감소하고 상승세는 다소 둔화할 가능성이 높다.

무더위만큼 뜨거웠던 올 여름 부동산 시장의 열기가 누그러질 전망이다. 다만 기준금리 인하가 예상되고, 인위적인 규제는 추세를 바꿀 정도로 오래 지속되긴 어려울 것으로 판단된다.”

-올해 하반기 집값 어떤 방향으로 흘러갈까. 그렇게 생각한 이유는?

“단기 급등의 피로감과 대출 규제로 관망세 나타나겠지만, 이후 전세 가격 상승세, 금리인하 기대감, 공급 부족이라는 상승요인이 참여자에게 하락요인보다 우선 작용해 하반기에도 현재의 국지적 상승 흐름이 지속할 전망이다.

스트레스DSR 2단계 도입과 가계부채 관리 정책으로 단기 수요 위축이 예상된다. 그래도 금리 인하와 정책모기지 효과로 하락 가능성 높지 않은 것으로 판단한다. 다만 정부가 예고한 PF부실 사업장의 절서있는 정리는 예의주시할 필요가 있다.

서울 수도권과 지방 간 가격 격차가 벌어지는 차별 장세가 지속하겠지만, 시간이 흐르면서 지방 지역도 아파트 위주 가격 갭메우기가 나타날 전망이다. 나아가 지역간 뿐만 아니라 동일 수급권 내에서도 상품별, 연령별 수요 쏠림으로 차별화 장세도 나타날 것이다.”

-부동산 업황이 앞으로 개선될까.

“작년 전국 인허가 물량은 약 34만2000가구로 전년대비 20% 감소했다. 2023년 착공 누계는 약 20만9000가구로 전년 동기 대비 무려 45%나 감소했다. 인허가를 받아두고도 착공에 들어가지 못한 사업장이 많이 진 것인데, 건설사의 셈법이 달라진 것이다.

2022년 하반기부터 급격한 금리 인상으로 시작된 고금리와 부동산PF경색, 공사비ㆍ인건비 상승 여파가 크다. 지방은 해결되지 않은 미분양 우려 속 신규 착공 감소, 서울은 재건축이 지지부진해지면서 시계가 멈춘 정비사업장이 늘어나 주택공급이 역대 최저치로 떨어졌다.

비용 증가로 인해 낮아진 사업성을 개선해야 건설경기가 살아날 수 있다. 미분양이 해소하고, 우발채무와 PF부실 사업장의 질서있는 퇴출을 진행해 리스크 요인이 감소세로 돌아서는 시점에 업황은 나아질 것으로 보인다. “

-‘내 집 마련’은 언제, 어디에 해야 할까.

“각자 관심지역의 공급여건을 우선 따져볼 필요가 있다. 공급 계획이 꾸준한 지역이라면 급할 것 없이 청약대기하거나 입주 이후를 기다려 원하는 신축을 잡을 수도 있다. 그렇지만 새 아파트의 분양가격은 낮아질 가능성 적다.

노후계획도시특별법, 3기신도시 등 신규 택지를 비롯해 대부분 지역에서 대규모 공급은 2029년 이후 시점임을 감안해야 한다. 높아진 분양가 탓에 청약을 고집하는 것보다는 기축 매매도 고려해볼 만하다.”

-분양 시장 동향은 어떻게 보는지?

“분양가는 올 상반기 서울 평균 분양가는 강남권 아파트 분양 영향으로 3.3 ㎡당 5400만원을 기록했다. 전국 분양가도 올 상반기 평균 3.3㎡당 1870만원으로 2022년 상반기(1466만원)보다 약 28% 상승했다. 전국 청약경쟁률은 작년 들어 시장 회복세에 힘입어 높아지는 추세였으나, 올 1분기는 분양가 부담과 매물 적체로 인해 한자릿수로 하락했다.

서울은 올 3분기(7, 8월)는 분양가상한제 지역인 ‘반포 래미안원펜타스’ 분양에 따라 최근 2년 내 가장 높은 160대 1을 기록한 데 이어 최근 행당7구역을 재개발해 일반분양한 ‘라체르보 푸르지오 써밋’도 평균 241대 1로 마감했다. 방배, 잠실, 청담 등 분상제 지역의 대기수요는 꾸준히 이어질 전망이다. 당첨가점이 높아지면서 청약 수요의 일부 매매 선회도 점차 늘어날 것이다.”/박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com


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