[추석 이후 부동산 기상도] 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 “내 집 마련? 인프라 갖춘 단지 골라야”

[땅집고] “하반기에 내 집 마련을 해야 한다면 시·군·구나 도 단위로만 보지 말고 동(洞)별 또는 단지별로 해당 지역에서 인프라 경쟁력을 갖춘 아파트를 공략해야 한다.”

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 땅집고와 가진 인터뷰에서 “하반기 집값 상승할 것이지만 2020~2021년 폭등 장세가 재현되는 수준은 아닐 것”이라고 했다. 그는 또 “서울과 수도권에서도 인프라가 우수한 단지 위주로만 가격 상승세가 있을 것”이라고 내다봤다.

―최근 부동산 경기가 어려운데.
“건설 산업을 위기라고 보는 여러 요인이 있다. 지난해부터 올 초까지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기론이 부각됐다면 올해는 지방 주택 경기 악화가 화두다. 정부 정책만으로 지방 주택 시장을 활성화하기 어렵고, 주택 수주도 감소하고 있다.

이는 미국의 기준금리 급등과 코로나 팬데믹 이후 인플레이션 영향이 컸다. 여러 부동산 상품 중 오로지 서울과 수도권 아파트만 부각되고 나머지 시장이 다 위기에 빠지면서 수요가 감소하고 지방 주택 매수심리도 냉각됐다.”

―그런데 하반기 집값이 상승한다고 본 이유는.
“집값 상승과 하락론은 늘 반복되던 논쟁이었다. 집값이 폭등했던 문재인 정부 시절(2017~2020년)에도 하락론이 존재했다. 하지만 지금 추세를 보면 하반기 집값은 상승할 수밖에 없다.

특히 서울 주요 지역을 중심으로 전 고점을 넘어선 거래가 증가하고 있다. 즉, 집값 상승이 서울에만 쏠리는 식으로 양극화가 심화하며 오른다. 금리가 내린다는 기대감도 있고, 그동안 규제 등으로 이사하지 못했던 실수요자가 움직이면서 발생한 자연스러운 흐름이기 때문에 당분간 지속할 것으로 예상한다.

지방이나 수도권 외곽은 아직도 침체한 지역이 많아 집값 오름세 확산에 시간이 걸릴 것이다.

일부에서 인구 감소로 집값이 떨어진다고 하는데, 인구가 줄어도 수도권 핵심지 집값은 오히려 더 오를 수 있다. 핵심지 일자리와 인프라를 찾아 지방에서 더 몰려들면서 집값이 더 오르는 것이다. 분양가도 물가가 계속 오름세인 현재로선 가격 저하 요인을 찾기 힘들다.”

―금융당국의 대출 규제 여파는.
“이번 정부 초기 대출 규제 완화가 시행되면서 집값 상승 요인으로 작용했다. 최근 대출을 축소하는 분위기지만, 규제만으로 집값을 잡는다는 접근은 부적절하다. 대출 규제와 동시에 정책 금융이 실행 중이고 이는 중단하기 어렵다. 무엇보다 지난 정부 이후 규제보다 공급으로 부동산 시장을 안정시켜야 한다는 것에 공감대가 형성돼 있다.

다만, 공급이 한 순간에 이뤄질 수 있는 상황이 아니기 때문에 당분간 집값 상승은 막을 수 없다. 주택 공급 부족은 수도권 핵심지 아파트 가격에 영향을 미치고, 장기적으로 수도권 전반의 가격 상승을 유도한다. 정부가 인위적으로 시장의 가격을 억누르는 것도 제한적인 효과만을 가져올 것으로 예상한다. ”

―하반기 내 집 마련 어디에 해야 할까.
“지역별 양극화가 심화하고 있어 개인별 상황에 따라 다를 수 있다. 즉, 서울이라고 해서 무조건 가격이 오를 것이라고 기대해선 안 된다. 예컨대 2003~2004년에 준공한 두 아파트가 있다고 치자. 하나는 서울 마포구에 있고, 다른 하나는 한강 이남인 동작구 아파트다.

마포구 아파트는 전용 30평대 중반 기준 2017년 7억원에서 최근 18억원까지 올랐고 전 고점도 돌파한 상태다. 하지만 동작구 아파트는 같은 주택형이 2017년 7억원에서 현재 13억원으로, 전고점(15억원)을 넘지 못하고 있다.

지역보다 아파트 주변의 인프라, 역세권 여부, 학군 때문에 가격 상승률이 달라진 경우다. 수도권 집은 앞으로 해당 지역 내 인프라 등이 영향을 크게 미치기 때문에 조금이라도 플러스가 있는 곳으로 가야 한다. 비슷한 가격대 아파트라면 해당 지역 내에서 경쟁력을 따져야 한다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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