[땅집고] 최근 금융당국이 대출 규제를 강화하는 움직임을 보이는 가운데 금리가 낮아진다는 기대감이 주담대 수요를 늘어나게 하는 기폭제 역할을 한다는 주장이 나온다.

금융 당국이 지역별 주택담보대출비율(LTV)을 부활시키거나 총부채원리금상환비율(DSR)을 한 단계 더 강화하는 등의 조치를 고심하는 것으로 알려졌지만, 금리 인하 기대감에 실수요가 급증하면 규제도 소용 없고 부작용도 만만찮을 것이라는 경고가 쏟아진다.

■ 하반기 ‘금리 인하 기대감’ 집값 폭등 기폭제…규제 소용없어

연봉이 5000만원인 A씨의 사례로 금리 변동의 영향력을 살펴볼 수 있다.

비규제지역인 수도권에서 A씨가 6억원짜리 아파트를 구입한다고 할 때 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용받으면 3억6000만원까지 대출받을 수 있다. 30년간 연 이자를 4.55%를 적용한다고 계산하면 월 원리금 상환액이 183만원 수준이다.

하지만, DSR 40%가 적용되면 A씨의 소득 수준에서 이 금액을 모두 대출받을 수 없다. A씨의 소득으로는 3억2000만원까지만 대출받을 수 있고, 월 163만원을 원리금 상환액으로 부담해야 한다.

같은 상황에서 금리가 낮아지면 어떨까. A씨의 대출 총량은 늘고 원리금 상환액 부담은 줄어든다. 금리가 연 3%로만 낮춰져도 DSR한도가 충분해 3억6000만원을 은행에서 모두 꿀 수 있고, 원리금 상환액도 152만원 수준으로 크게 감소한다.

■ “금융당국, ‘서울 집중화’ 해결할 수 있는 처방 내놔야”

전문가들은 현재 대출 수요가 늘고 내 집 마련 등 주택 구입 심리가 서울을 중심으로 수도권에 쏠리고 있는 현상이 문제라고 지적했다. 서울 및 수도권 핵심지에 매수세가 붙고 집값이 급등하는 반면 다른 지역까지 집값 급등 현상이 확산하지 않아 지방 침체로 이어지고 건설사들의 수주 실적 등이 불안해지면서 공급 불안을 더 야기한다는 것이다.

정부의 대출 규제는 서울 집중화를 해결할 수 있어야 한다는 지적이다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “똘똘한 한 채 심리가 강화하고 있어 서울 내에서도 핵심지로 이동을 막을 수 없는 분위기”라며 “대출 규제와 함께 한편에선 도심 공급을 통해 저렴한 주택을 빠르게 공급해야 실수요자들이 대출 규제로 피해 보는 일을 막을 수 있다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지난 2년간 금리가 워낙 높았다가 내려가고 있고, 수도권 대부분의 지역에서는 집값이 전고점을 회복하지 못한 경우가 많아 금리가 낮아지는 하반기를 내 집마련 적기로 보는 시각이 많다”며 “대출 규제만으로는 주택 구입 수요를 막을 수 없기 때문에 다양한 수요 분산책을 모색해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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