[분양 청문회] 최초입주일부터 3년간 전세 계약 가능…10억 시세차익 기대ㅣ청담 르엘

[땅집고] 서울 강남구 청담동에서 9월 10억 로또 아파트를 분양합니다. 기존 청담삼익 아파트를 재건축해서 짓는 ‘청담 르엘’입니다.

청담동은 최근에 분양했던 ‘래미안 원펜타스’가 있는 서초구 반포동보다 입지가 뛰어난 최상급지 동네로 통하는데요. ‘강남+신축+대단지+한강변’ 등 최근 가장 핫한 키워드를 다 모아둔 아파트가 바로 ‘청담 르엘’입니다. 그만큼 청약 가점 커트라인은 당연히 엄청나게 높을 것으로 예상됩니다.

분양가도 주변 아파트 시세 대비 10억이나 저렴하고요. 특히 청담동에서 한강뷰가 가능한 아파트 분양은 2014년 청담래미안로이뷰 이후 9년 만에 처음이라 청약 대기자들 관심이 뜨거워지고 있습니다.

■평당 분양가 7209만원, 우리나라 분상제 아파트 중 역대 최고가에 출격

이달 21일 청담삼익 재건축 조합장이 조합원들에게 보낸 문자입니다.

‘기쁜 소식을 보고드립니다. 일반분양가 7209만원 확정! 우리 조합은 일반분양가 7000만원의 벽을 넘기 위해 지난 3개월 동안 3000페이지 자료를 제출해 분양가산정심사를 위해 최선을 다했습니다. 8월 13일 1차 분양가심사에서 원하는 금액에 미치지 않아 이의를 제기했고, 오늘 2차 심사에서 재심의한 결과 최고가를 경신했습니다.’

‘청담 르엘’이 들어서는 서울 강남구는 현재 분양가상한제를 적용받는 규제지역입니다. 그래서 강남구청으로부터 분양가 심의를 받아야 하는데요. 원래는 평당 7000만원에 못미치는 금액을 받아들었는데, 조합이 재심사를 요구해서 7209만원을 인정받았다는 겁니다.

평당 7209만원은 지금까지 우리나라에서 분양가상한제를 적용한 아파트 중 역대 최고분양가 기록입니다. 원래 1위 단지는 올해 6월 분양한 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’, 평당 6736만원이었는데요, 이보다 7%(473만원) 정도 높은 금액에 분양하게 되었습니다.

평당 분양가가 7209만원이면 국민평형인 전용 84㎡(34평) 기준으로는 24억~25억원이고요. 59㎡(25평)는 17억~18억원 정도 됩니다. 34평 기준으로 주변 시세보다 무려 10억원 정도 저렴한 분양가인데요. 서쪽으로 붙어있는 ‘청담 자이’가 올해 8월 32억9000만원에 거래됐거든요.

앞으로 ‘청담 르엘’이 입주하면 청담동 일대에서 한강변 입지면서 신축 대단지인 유일한 아파트가 되는 만큼, 차익이 10억원보다 더 커질 수 있다는 예측이 나오고 있습니다.

■부촌 청담동에서도 귀한 대단지 신축…한강뷰는 조합원 위주

‘청담 르엘’ 입지랑 상품성을 좀 더 알아볼까요. 지하 4층~지상 최고 35층, 9개동, 총 1261가구 규모 대단지입니다. 이 중 조합원 물량을 제외한 149가구를 일반분양하고요, 전용 59㎡와 84㎡만 나옵니다. 입주는 2025년 11월 예정인데요. 입주하기만 하면 굉장히 희소성 있는 아파트가 될 것으로 보입니다.

청담동이 부촌으로 유명하긴 하지만 현재 소규모 빌라나 단독주택이 많은데요. 400가구 넘는 아파트가 현재 ‘청담 자이’(2011년·708가구) 뿐일 정도입니다. 더군다나 한강변 쪽에 아파트를 지을 수 있는 땅은 훨씬 더 귀해요. 남북으로 가로지르는 영동대로 때문에 청담동 땅이 나뉘어있거든요. 이런 환경에서 ‘청담 르엘’이 한강변 부지에 1200가구 넘는 대단지로 들어서니 주목받을 수 밖에 없는 겁니다.

입주민 분들은 아무래도 자차를 많이 이용하겠지만, 지하철 7호선 청담역 14번 출구까지 걸어서 3분 이내 걸리는 초역세권입니다. 국내 최대 업무지구, 강남 테헤란로 일대까지 직선 3km 내외고요. 유명 입시 학원이 몰려 있는 대치동 학원가도 자동차로 10~15분 정도 걸릴 정도로 가까워서 학부모와 자녀 모두 여러모로 편리한 입지라고 평가 받습니다.

‘청담 르엘’이 북쪽에 한강을 끼고 있는 만큼 일부 주택에선 서울에서 최고 조망으로 평가받는 한강뷰도 가능한데요. 청담동에서 한강뷰 아파트가 나오는 건 2014년 청담래미안로이뷰 이후 9년 만입니다.

조합원들이 한강뷰 때문에 갈등을 겪었던 일화도 있습니다. ‘청담 르엘’은 조합원 주택 동호수를 추첨할 때 100% 랜덤이 아니라, 기존 자산에 따라 선택할 수 있는 아파트 범위를 정하는 군 배정 방식을 적용했는데요. 이 때문에 단지 안에서 한강뷰 주택을 배정받는 조합원이 사실상 정해져 있는 것이나 다름이 없었습니다.

동·호수 추첨 후 설계 과정에서 아파트 각 가구마다 창문을 추가로 설치하기로 했는데요. 이 때 비한강뷰 조합원들이 한강뷰 조합원들에게 “창문이 추가되면서 조망권·일조권이 확대됐으니 이에 따른 추가 분담금을 내라”고 주장하기도 했다고 합니다.

동별 배치도를 보니까 대형평형은 주로 한강변에 있고요. 소형 평형은 반대편인 영동대로 라인 쪽으로 배치돼 있습니다.

그럼 일반분양 주택들은 어디에 있을까요? 59㎡는 한강과 가장 거리가 먼 서쪽편인 104동 105동에만 있고요. 84㎡타입은 103, 105, 106, 107, 109동에 있습니다. 84㎡는 A·B·C 타입으로 나뉘는데 동별로 골고루 배치가 돼있는데요. 아무래도 일반분양 물량은 대부분 비한강권 조망일 가능성이 높습니다.

■청담 르엘, 전세로 분양대금 충당 가능…토허제 대신 분상제 규제 받아

아직 입주자모집공고가 나오지 않아서 정확한 청약 조건이 어떨지는 좀 더 지켜봐야 하는데요. 그런데 많은 분들이 궁금해하는 것이 “‘청담 르엘’ 청약 당첨되면 전세를 못 주는거 아니냐”는 거더라고요.

이 아파트가 들어서는 청담동이 토지거래허가제로 묶여있다보니까, ‘토지거래허가제 지역에선 반드시 실거주해야 하도록 되어있으니 ‘청담 르엘’은 전세를 못 놓아서 분양대금 마련하기가 힘들 것’이라고 생각하는 겁니다.

결론부터 얘기하면 ‘청담 르엘’, 전세 놓을 수 있습니다 토지거래허가제 규제를 받더라도 주택법에 따라 신규 분양하는 아파트는 실거주 의무 규제 대상에서 제외되기 때문입니다.

대신 분양가상한제 규제에 따른 실거주 의무는 적용될 것으로 보입니다. 3년 정도로 예상이 되는데요. 올해 초 정부에서 실거주 의무를 3년 유예해줬으니까, 최초입주일인 2025년 11월부터 3년 동안은 전세 세입자를 구해서 받은 보증금으로 분양가 충당 가능한 구조입니다.

‘찐 부촌’ 청담동에서 9년 만에 나오는 한강뷰 대단지 아파트, ‘청담 르엘’. 시세 대비 10억원 차익이 예상되는데다 희소성을 갖춘 만큼 청약 가점이 84점 만점에 70점 이상은 되어야 당첨을 기대해볼 수 있을 것이라는 예측이 나오는데요. 과연 이 아파트가 서울 청약 최고 경쟁률을 기록할 수 있을지, 만점 통장이 나올지 궁금합니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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