[땅집고] 최근 서울 집값이 과열되자 한은총재와 금융감독원장이 말을 쏟아냈다.
경제전문가라는 한은 총재는 엉뚱하게 강남불패론을 들고나왔다. 한국의 유별난 교육 열기가 강남불패를 초래했다면서 지역별 비례선발제의 도입을 주장했다. 일단 번지수를 잘못 짚었다. 교육열과 강남불패론은 쌍팔년도 레퍼토리이다.
한은총재의 진단이 맞다고 해도 백년대계 교육을 집값과 맞바꾸는 나라는 중국밖에 없다.
금융감독원장은 “(수도권 집값 상승이) 이 이상 용인돼선 안 된다고 생각한다”고 주장했다. 그의 발언은 집값만은 잡겠다고 큰소리쳤던 문재인 정부의 김현미 국토부 장관이 겹쳐보인다. 집값 상승은 검찰이 구속시킬 수 있는 범죄자 집단이 아니라, 주택공급 금리 소득 정책 등이 결합해서 나타나는 ‘경제현상’이다.
■ 금리인하 기대감으로 전 세계 집값 들썩들썩
한은총재의 발언은 진단 자체가 틀렸다. 의대 진학을 위해 지방으로 유학 가는 학생이 늘어나고 있는 실정이다. 최근 집값 폭등을 주도하는 곳은 한남동과 뚝섬인데, 교육 여건이 좋아서 집값이 오른 것이 아니다. 집값 상승률이 강남권 보다 높거나 육박하는 ‘마용성’(마포, 용산, 성동)을 교육열로만 해석할 수 없다.
지방에도 학군지라는 교육특구가 생긴 지 이미 오래된 점을 감안하면 교육과 강남불패론이라는 담론은 정말 흘러간 옛 노래다.
현재 서울 집값 과열은 경기회복, 수출증가, 공급부족, 원자재 인건비 상승, 종부세완화, 재건축 규제완화 등 복합적이다. 가장 큰 것은 금리인하 기대감이다. 이미 한국뿐만 아니라 미국 등 주요 국가들의 집값이 오르고 있다. 미국 집값은 모기지 금리 6%가 넘는데도 사상 최고치 기록을 경신하고 있다.
■ 집값이 교육제도 탓 발언은 한은 면피용
한은총재가 가계부채 등 자산 버블에 대해 이야기 할 수 있지만, 부동산 가격 안정 해법으로 교육제도의 개편을 언급하는 것은 “집값 과열은 한은 책임이 절대 아니야”를 강변하는 듯하다. 교육제도 개편이 이뤄지지 않으면 집값은 계속 오를 수 밖에 없다는 부동산 불패론을 강화하는 발언으로 해석될 수도 있다.
금융감독원장도 집값이 치솟자 가세했다. 이복현 금융감독원장은 25일 한국방송(KBS) '일요진단 라이브'에 출연해 “(수도권 집값 상승이) 이 이상 용인돼선 안 된다고 생각한다”며 “9월 이후에도 투기목적 지역 부동산 대출이 계속 늘어난다면, 현 대책 이상의 강력한 대책 시행을 검토하고 있다”고 밝혔다.
“집값 상승을 용인하지 않겠다”는 발언은 외국에서는 중국 시진핑 주석, 한국에선 문재인 정부의 김현미 국토부 장관 정도가 할 수 있는 발언이다. 중국의 시진핑은 실제 그럴만한 권력을 갖고 있었고, 부동산 대출 총량제로 부동산시장을 아예 붕괴시켰다. 중국의 1, 2위 부동산 업체가 무너지면서 경기불황에 빠져 이제 부양책을 쓰고 있다.
■ 집값 발언 남발로 신뢰성 붕괴한 문재인 정부
“집값을 잡겠다” 큰소리 쳤던 문재인 정부의 김현미 국토부 장관은 이런저런 정책을 남발했지만, 결국 집값만 올려 놓았다. 문재인 정부의 신뢰성을 근본적으로 붕괴시킨 게 김현미 장관의 집값을 잡겠다는 허언이었다. 집값을 금융감독위원장이, 장관이, 한은총재, 대통령이 쉽든 어렵든 좌우할 수 없는 시스템이 시장경제이다. 중국의 시진핑 주석 정도의 슈퍼파워가 있어야 집값을 좌우할 수 있다.
집값은 공급과 수요로 결정되는데, 공급은 최고 7~8년이 걸려야 효과가 있다. 수요는 금리, 대출, 경제상황, 소득 증가, 수출, 정책 등 복잡한 변수들이 많다.
집값을 잡겠다고 금리를 극단적으로 올리고 대출을 틀어막으면 부동산 가격은 잡을 수 있다. 그런데도 그렇게 하지 않은 것은 그 대가가 너무 크기 때문이다. 집값을 잡았다는 일본의 20년 불황에 시달렸고 중국은 경제가 결딴난다. 장부가 아무리 집값을 올리고 싶어도 실업자가 늘고 금융위기가 발생하면 추풍낙엽이다.
■ 영국은 바보라서 그린벨트 푸나
그래서 좀 살만한 멀쩡한 나라에서는 국토부장관이, 대통령이, 중앙은행 총재가 “집값을 잡아야 한다”는 식의 말잔치를 하지 않는다. 그 말에 책임 질 수 없다는 것을 알기 때문이다. 코로나 이후 전세계가 과잉유동성과 초저금리로 집값이 치솟았지만, 중국과 한국 이외 국가에서는 집값을 잡겠다는 발언을 남발한 나라는 없다.
그들이 바보이거나 용기가 부족해서가 아니다. 지식과 경험 덕분이다. 값을 잡겠다고 극단적 정책을 쓸 정도로 무모하지 않아서다.
어쩔 수 없이 느리지만, 착실하게 공급확대 정책을 편다. 그린벨트의 원조국가 영국이 런던주변의 그린벨트를 풀어서 주택공급을 늘리는 정책을 추진하고 있다. 미국, 뉴질랜드도 엄격한 건축규제를 풀어서 주택공급을 늘리는 정책을 편다.
■ 만병통치약 없는 집값
집값을 잡고 싶으면 대출을 규제하면 된다. 그러나 무조건 무지막지하게 틀어막을 수만은 없다. 그때 이들 나라에서 책임자들은 ‘가계부채를 적정 수준으로 관리하겠다’고 한다. 대표적인게 스트레스 테스트이다. 대출할 때 가산금리를 적용해서 대출액수를 낮추는 방법이다. 한은총재와 금융감독원장 정도의 책임자라면 집값은 어떻게 오르고 외국은 어떤 정책을 펴는지 정도는 연구를 좀 하고 발언을 했으면 한다. 그래야 문재인 정부의 실패, 김현미 장관의 망신을 반복하지 않을 수 있다. /차학봉 땅집고 기자 hbcha@chosun.com
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