[붇이슈] 지금 서울 집값은 중저가 ‘옐로칩’ 지역 위주로 오른다

[땅집고] “최근 서울에서 집값이 많이 오른 곳을 보면 ‘블루칩’(대형우량주)이라기보다는 ‘옐로칩’(향후 상승 여력이 있는 중저가 우량주) 지역이다. 갭투자자보다는 실수요자들이 시장 흐름을 이끌고 있어, 지금의 아파트 회복세가 좀 더 이어질 것이다.”

27일 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 직접 운영하는 블로그에 이 같은 내용을 담은 기고문을 게시했다. 지난 1년 동안 서울 총 25개구 중 성동구(9.6%)와 광진구(9.2%)가 가장 높은 아파트 가격 상승률을 기록한 점을 고려하면, 최근의 서울 집값 상승세는 실수요가 견인하고 있는 것으로 분석된다는 것이다.

박 위원은 “도심이나 강남으로 통근하기 편한 성동구는 신축이나 준신축 아파트가 많아 갈아타기 좋고, 광진구는 광장동 일대를 중심으로 교육 여건이 좋은 곳”이라면서 “이들 지역 아파트는 블루칩보다는 옐로칩 지역”이라고 평가했다. 이어 그는 “수요자 입장에선 강남권으로 가자니 부담스러워, 아이 키우기 좋고 출퇴근하기 편한 곳으로 이 같은 지역을 선택했을 것이며 15억원 초과 아파트에 대한 대출 제한이 풀린 것도 수요 증가의 한 요인일 것”이라고 했다.

박 위원은 “시장은 수요자의 니즈나 욕망에 따라 끊임없이 변하고, 이를 통해 새로운 트렌드를 만들어낸다”면서 “전세를 안고 사는 갭투자가 많아져야 집값이 오르기 시작할 것이라는 논리는 요즘 아파트값 오름세를 설명하지 못한다. 지금은 갭투자보다 살 집을 사려는 사람들이 시장 흐름을 이끌고 있기 때문”이라고 했다.

그는 “지금의 아파트 회복세는 좀 더 이어지겠지만, 정부가 대출 문턱을 올리는 등 수요조절에 나서고 있어 상승세는 둔화할 가능성이 높다”고 전망하며 “추격 매수보다는 고점 대비 가격 메리트가 있는 아파트를 발굴하는 게 지혜로운 내 집 마련의 길”이라고 조언했다.

<이하 원문>

지금 주택시장의 새 트렌드는 갈아타기 수요가 늘어나고 있다는 점이다. 주로 30대 후반에서 40대들이 시장흐름을 주도하고 있다. 그래서 요즘 서울에서 뜨고 있는 동네가 성동구 와 광진구다.

한국부동산원에 따르면 최근 1년간 실거래가 아파트 동향을 조사한 결과 서울 25개구 가운데 가장 많이 오른 곳이 성동구로 9.6% 상승했다. 그 다음이 광진구(9.2%)다. 주택시장의 선도역할을 해왔던 강남권은 이에 못 미친다. 서초구(7.9%), 송파구(6.3%), 강남구(6.1%)는 6~7%상승에 그쳤다. 중소형 아파트가 밀집해 갭투자의 성지로 불렸던 노원구는 1년새 되레 0.7%떨어졌다.

성동구가 많이 오른 것은 갈아타기 수요가 많았던 데다 신축이나 준신축이 많아서다. 도심이나 강남으로 맞벌이가 통근하기 편하고 옥수동, 금호동 일대 재개발이 활발해지면서 새 아파트가 많이 들어섰다.

광진구는 광장동 일대를 중심으로 교육여건이 좋은 곳이다. 광장동은 한때 목동과 경쟁할 정도로 인기 주거 지역이었으나 재건축 테마를 갖고 있는 목동에 밀렸다. 상대적으로 저평가되어 있었으나 젊은 학부모들이 몰리면서 시세상승이 나타난 게 아닌가 분석된다.

이들 지역 아파트는 블루칩보다는 옐로칩 지역이다. 강남권으로 가자니 부담스러워 아이키우기 좋고 출퇴근하기 편한 곳으로 이들 지역을 선택할 수 있을 것이다. 15억원 초과 아파트에 대한 대출 제한이 풀린 것도 이들 지역 수요 증가의 한 요인이다.

이에 대해선 중앙일보에 기고한 글을 공유하고자 한다.

‘...주목할 한 점은 82년생 김지영 같은 40대의 급부상이다. 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 매수자 가운데 40대 비중은 전체의 31%에 달한다. 부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2019 년 1월 이후 반기 기준으로 최고치다. 전체 연령 대에서 가장 높은 비중을 차지하는 30대 (32.5%)에 약간 못 미치는 수준이다. 40대의 비중이 월간 기준으로 처음 30% 대를 넘어선 것은 지난해 9월(30.9%)인데, 올 5월에는 31.7%까 지 치솟았다.

2021년 하반기 5.9%에 달했던 20대 구입 비중은 올 상반기에는 2.4%에 불과하다.

요즘 주택시장은 쌈짓돈으로 갭투자를 하기보 다 살기 좋은 아파트로 갈아타기를 하려는 수요층 이 또 다른 핵심축이다. 이런 경향은 밀레니얼 세대의 '고령화'와도 맞물려 있지 않을까 싶다.

시장은 수요자의 니즈나 욕망에 따라 끊임없이 변한다. 그리고 이를 통해 새로운 트렌드를 만들어낸다. 전세를 안고 사는 갭투자가 많아져야 집값이 오르기 시작할 것이라는 논리도 틀렸다. 실수요만으로 집값이 오르긴 힘들고 시세차익을 겨냥한 투자자들이 나서야 본격 상승이 가능하다는 것인데, 요즘 아파트값 오름세를 설명하지 못한다. 지금은 갭투자보다 살 집을 사려는 사람들이 시장 흐름을 이끌고 있기 때문이다.

과거에 일어났던 사례를 지금 시장분석이나 전망에 도식적으로 대입하는 것은 큰 오류를 낳는다. 자칫 패턴화의 함정에 빠진다. 시장은 끊임 없이, 불규칙적으로 변하는 살아있는 유기체다. 지금의 아파트 회복세는 좀 더 이어질 것이다.

다만 정부가 대출문턱을 올리는 등 수요조절에 나서고 있어 상승세는 둔화할 가능성이 높다.
그렇지만 당장 수요자들이 원하는 주택 공급이 많지 않고 기대 심리도 높아 바로 하락세로 접어들지는 않을 것이다. 고점을 회복한 지역이나 아파트는 좀 조심스럽게 접근하는 게 좋을 것 같다. 추격 매수보다 고점 대비 가격 메리트가 있는 아파트를 발굴하는 게 지혜로운 내 집 마련의 길이다.’/이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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