[8.8대책, 그 이후 ③] 최민섭 교수 기고… 대책발표에도 집값 치솟는 이유
[땅집고] 정부가 ‘8.8대책’을 통해 국민 주거안정을 위해 주택공급 확대방안을 발표했음에도 불구하고 서울지역 아파트가격이 21주 연속 상승세를 보이고 있다. 상승폭이 5년만에 최고치를 기록했다.

정부가 대책을 발표했는데도 오히려 국민들은 집값 상승의 신호탄으로 해석하고 있는 것은 아닌지 우려된다. 문재인 정부에서는 대책이 나오면 그래도 한 두달은 집값이 멈칫거린후 올랐는데, 이번 대책에는 집값이 오히려 더 오르는 비정상적인 상황이 벌어지고 있다.

정부의 대책을 시장이 이토록 무시하는 정말 황당한 상황이 벌어진 이유는 뭘까?

우선, 공급대책의 한계이다. 이번 대책의 공식 제목이 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’이라는 데서도 잘 알 수 있다. 그린벨트 해제, 신도시 공급일정 단축, 재건축 재개발 사업절차 간소화 및 용적률 확대 적용 등을 통해 주택공급을 늘리겠다는 내용이다.

주택은 빵처럼 찍어 낼 수가 없다. 공급 시차로 인한 수요와 공급의 불균형이 최소 5년 이상 걸린다는 것을 수요자들이 이미 너무 잘 알고 있다. 더군다나 공급확대를 위한 재건축 규제완화가 집값 상승세를 더욱 자극할 것이라는 것을 국민들은 경험적으로 알고 있다. 대출은 증가하는데 금융대책은 뺀 공급대책과 금리인하 기대론으로 정부의 기대와는 다르게 불난 집에 기름을 끼얹은 결과를 가져올 수 있다.

근본적으로는 정부 부동산 정책의 신뢰성 위기가 발생하고 있다. 정부의 대책을 이미 국민들은 또 믿거나 말거나 대책을 발표하는 것 아니냐는 식으로 불신하고 있다. 현 정부는 2022년 역대 정부 중 가장 많은 임기 5년간 270만가구 공급 계획을 발표했다. 그러나 지금까지 성적은 초라하다. 공급확대를 말로만 외쳤다고 국민들은 판단하고 있다.

2023년 주택공급(인허가)이 전국 39만가구로, 10년 평균의 31%가 줄었다. 특히 서울은 2만5000가구로 10년 평균의 65%가 줄었다. 문재인 정부의 규제위주의 정책을 강력하게 비판하면서 규제완화를 통한 공급확대를 공약했던 현 정부의 성적표는 너무 초라하다. 정부 대책의 신뢰성이 무너져 내렸다. 한편 정부입장에서는 억울한 측면도 있다. 원자재 인건비 급등과 함께 문재인 정부가 도입된 중대재해법, 52시간 근무제 등으로 인해 과거와 같은 저렴하고 빠른 주택 건설 자체가 불가능해졌다. 고금리, PF 위기 등도 주택공급의 발목을 잡고 있고 야당의 비협조로 관련 법 개정도 불가능하다.

그러나 정부가 그동안 공급 문제를 말로는 외치면서 실제로는 방치했다는 것은 부정할 수도, 변명할 수 없는 팩트이다. 민간부문의 공급 감소는 불가피했지만, 신도시개발과 임대주택 공급 등 공공부문 역시 전 정부보다 훨씬 못한 실적에 그쳤다. 신뢰성의 근간은 정직성과 전문성을 바탕으로 형성된다 아무리 좋은 대책도 신뢰성을 상실하면 국민의 불신을 산다. 그런 측면에서 정부의 신뢰성 회복은 주택공급감소에 대한 솔직한 사과와 반성을 전제로 해야 한다.

그런데도 박상우 국토부장관은 “주택공급이 부족하지 않다.” “추세적 상승전환이 아니라는 것을 확신한다” “추격매수 하지 말라” 등의 발언을 했다. 집값이 천정부지처럼 치솟는데도 집값이 안정될 것이라고 큰 소리치다 신뢰를 상실한 문재인 정부를 연상시킨다.

집값 전망은 여러 가지 복잡한 변수들이 유기적으로 작동해서 결정된다. 단기적 집값 전망은 점쟁이 영역이다. 국토부장관은 주택공급확대의 구체적인 실천방안과 공적인 통계를 제시해야지 시장 전망에 대한 확언을 하는 것 자체가 넌센스이다. 공급이 실질적으로 시장에 영향을 미칠 정도로 늘어나는 것은 다음 정부에서나 가능한데, 금리인하- 경기회복 등으로 상대적 수요가 증가한다면 집값은 얼마든지 요동칠 수 있다. 선진국의 정치인, 정책당국자들이 집값 전망을 하지 않는 것은 상식이다.

과거 김현미 국토부 장관이 집값이 오르지 않는다는 식의 점쟁이 발언을 남발해서 정부정책의 신뢰를 상실하고 이는 결국 정부 정책과 반대로 하면 돈을 벌 수 있다는 잘못된 학습효과를 만들었다.

확언은 금물이고 지금까지 정부의 정책을 믿고 기다려준 국민들을 바보로 만들지 말고 더 이상 실망시키지 말길 간절히 바란다./최민섭 호서대 부동산 자산관리학과 교수

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