[땅집고] 초고령화 시대, 액티브 시니어가 늘면서 시니어타운 수요가 급증하고 있지만 한국의 노인 주거 시장에서는 양극화가 나타나고 있다. 국내 시니어타운 38곳(2023년 기준)을 자세히 들여다보면 최고 월 500만원을 생활비가 드는 최상위 계층을 위한 곳이나, 기초수급자 등 차상위 계층 입소하는 시설만 있다.

이에 건설 업계에서는 부재한 중산층 대상 시니어타운 시장을 ‘블루 오션’으로 보는 기업이 늘고 있다. 고금리 등으로 침체한 부동산 시장에 활기를 불어넣는 사업이라는 판단에서다. 일부 자산운용사는 부지 확보와 관련 법안 검토, 인허가 절차 통과 등에 대한 경험이 많은 만큼, 빠르게 시설을 공급할 수 있다고 보고 시장에 진입하고 있다.

■ ‘자산 65兆’ 이지스, 시니어타운 정조준…”여기는 블루오션”

움직임이 가장 두드러지는 곳은 ‘국내 운용자산 1위 자산운용사’ 타이틀을 거머쥔 이지스자산운용이다. 이지스자산운용은 ▲인사동 쌈지길 ▲서울 태평로 빌딩 ▲역삼 르네상스 파크 등을 보유한 부동산 전문 자산운용사다. 금융투자협회 기준(증권화된 에쿼티 기준) 운용자산(AUM)은 28조2000억원이다. 투자 자산가치 기준으로 약 65조원이다.

지난 2018년에는 독일에서 6번째로 높은 프랑크푸르트 트리아논 빌딩을 매입해 화제가 됐다.

14일 업계에 따르면 이지스자산운용과 현대건설은 서울 은평구 진관동 208-8번지 일대에 지하 6층~최고 14층, 2개 동 규모 시니어타운을 짓는다. 1개 동에는 임대형 노인복지주택 214가구가 들어선다. 남은 1개 동은 업무시설과 문화·집회 시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 개발된다.

현재 건축 허가 절차를 완료했으며, 2024년 착공 예정이다. 준공 예상 시점은 2028년 초다. 사업 부지는 2012년 은평뉴타운 첫 입주 이후 계속 비어있던 땅이다.

이지스자산운용은 자산운용사 최초로 시니어타운을 공급하기도 했다. KB골든라이프케어와 함께 서울 평창동 ‘KB골든라이프케어 평창 카운티’를 지난해 말 선보였다.

자산운용사는 일반 기업보다 시니어 주택을 빠르고 효율적으로 공급할 수 있다. 부동산 개발 경험이 적은 일반 기업은 부지 확보와 관련 법안 검토, 인허가 단계 통과 등 시행 관련 업무를 단독으로 처리하기 어렵다. 자산운용사는 이러한 시행 업무가 전문 분야다.

지난 8일에는 ‘일본의 초고령화 현황과 국내 시니어 사업 방향’을 주제로 관련 행사를 개최했다. ▲일본 초고령 사회와 뉴노멀 비즈니스 ▲일본 시니어주택 주요 플레이어 소개 ▲한국 시니어주택 개발 방향 등을 주제로 다뤘다. 일본은 소득 수준, 돌봄이 필요한 수준 등에 따른 다양한 주거 유형이 민간과 공공을 통해 공급되고 있으나, 한국은 그렇지 못하다는 것이다. 건강 상태와 소득 수준 측면에서 중간인 고령층을 위한 주거 시설이 부재하다는 지적이다.

■ 개발업계, 경험 풍부하지만 이익만 몰두해선 안 돼

이지스자산운용이 중산층 시니어타운 공급에 적극적인 가장 큰 이유는 중산층 대상 시설이 부재해서다. 현재 민간이 공급하는 시설 대다수는 보증금과 별도로 월 생활비 200~500만원을 지출해야 한다. 이는 연금수령자나 최상위 계층이 아니면 부담스러운 금액이다.

반면 공공이 만드는 시니어 타운은 저소득층에 편중돼 있다. 국토연구원에 따르면 2022년 기준 주거 복지 혜택을 받는 시니어는 전체의 약 9.3%로 대부분 소득이 가장 낮은 가계소득 1분위에 속해 있다.

일각에서는 자산운용사 등 개발업계를 중심으로 시니어타운 개발 사업이 진행되면 입소자 편의 등 복지 문제가 뒷전으로 밀려난다는 우려의 시각도 있다.

1997년 도입된 분양형 실버타운이 대표적이다. 녹지 건립 가능과 취득세 완화 등 실버타운 사업자에게 혜택을 제공했던 제도지만, 여러 폐해로 인해 제도권에서 사라졌다. 부동산 가격이 오르면서 매매 차익을 실현하려는 수단으로 사례가 있었고, 노인을 상대로 허위·과장 광고를 하는 경우도 적잖았던 것이다. 최근 정부는 시니어타운 활성화가 필요하다고 보고, 인구소멸지역에 한정해 분양형 시설을 재도입한다고 했다.

전문가는 기업이 중산층 시니어타운을 공급하도록 유인하려면 시니어타운을 통한 건전한 수익 창출 방안이 마련돼야 한다고 조언했다. 분양·임대 수익 외에 다른 방안으로 수익을 거둘 수 있어야 한다는 것이다.

김정은 숭실사이버대 요양복지학과 교수는 “영리 추구가 목적인 민간 기업이 블로우션인 요양사업에서 건전한 이익을 내기 위해서는 관련 규제가 풀려야 한다”며 “일본은 이용자의 취미 관련 옵션 서비스를 비급여 항목으로 제공하는 등 비급여 항목 제한이 덜 하다”고 조언했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

<시니어 주거 및 케어시설 개발 운영 전문가 과정>

땅집고는 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(3기)’을 오는 8월 28일 개강한다. 올해 2월, 5월 순차적으로 개강한 1기, 2기는 조기 마감했다. 이번 과정은 시행사나 건설사, 자산운용사, 건축설계회사, 투자회사, 감정평가회사, 공기업, 공공기관 등 기업 회원이 대상이다.

강의는 현장 스터디 3회를 포함해 총 18회로 진행한다. 김이진 전 시니어스타워 재무운영본부장은 시니어타운 개발과 운영 수지 분석 방법을 알려준다. 서울시 초대 유니버셜디자인센터장을 지낸 최령 컨설팅랩이엘 대표는 어르신의 사용성을 극대화한 인테리어에 대해 설명한다.

황문영 종근당산업 벨포레스트 사무국장은 시니어주거와 요양시설의 차이점과 운영 관리에 대한 노하우를 공유한다. 전국 실버타운을 직접 방문해 생생한 정보를 제공하는 유튜브 채널 ‘공빠TV’의 문성택씨는 케이스 스터디를 통해 기존 실버타운 개발 사례를 집중 소개한다.

강의는 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.

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