[땅집고] “문재인 정부가 세금폭탄으로 붕괴시킨 빌라 임대시장을 정상화시키지 못하면, 결국 아파트 임대료 급등 등 부작용이 생길 것이라는 1년 전 예측이 그대로 맞아 떨어졌다. 그런데도 현 정부도 문 정부의 정책을 그대로 유지하고 있다. 이번 8·8대책도 문 정부의 정책에서 크게 벗어나지 못했고 결국 실패할 수 밖에 없다.”

성창엽 대한주택임대인협회장은 ‘8·8대책’에 대해 “여전히 민간 시장에 대한 불신과 망설임으로 절름발이 같은 정책만 이어가면서 골든타임을 다 놓치고 있다”면서 “빌라시장의 정상화 없이는 전세가격과 집값도 잡을 수 없다”고 말했다.

성 회장은 비아파트 주택에 대한 불합리한 보유주택 산정과 임대시장을 붕괴시키고 있는 과도한 보증가입 요건의 개선을 촉구했다. 대한주택임대인협회는 2020년 등록 주택임대 사업자에 대한 규제개선, 임대인과 임차인이 상생하는 건강한 임대차 시장 문화 형성을 목적으로 발족했다.

-빌라의 공급이 사실상 중단된 상태이다.

“빌라 오피스텔 등 비아파트 주택은 시세차익을 목적으로 하는 주택이 아니라 임대소득을 목적으로 한다. 그런데도 문재인 정부가 빌라를 집값폭등의 주범으로 오인하면서 종부세 등 세금 폭탄, 규제 폭탄을 때려 시장 생태계가 무너졌다.

건전한 임대사업자의 빌라시장 진입이 불가능한 상태에서 사기꾼들이 파고들어 전세사기 사건이 발생했다. 그런데도 현 정부는 빌라 시장의 정상화에 역행하는 정책을 폈다. 이번에도 여전히 문재인 정부적 시각에서 벗어나지 못한 대책을 내놓았다.”

-이번 대책을 어떻게 평가하는가.

”빌라 오피스텔을 사서 임대를 할 사업자들, 즉 다주택자들이 매도, 매수, 신축, 분양 순환이 정상적으로 돌아갈 수 있도록 해야 한다. 그런데 현 정부가 기존 비아파트 주택의 보유 주택수 산정, 과도하게 강화된 보증가입 요건 등 불합리적인 정책을 지속, 공급 위축이 더 심화됐다. 그런데도 정부는 이를 방치하고 자꾸 주변만 긁는 땜질식 정책을 펴고 있다. 이번 정책도 결국 실패할 것이다.”

- 현정부 들어서 빌라 정책이 그래도 개선된 것은 아닌가.

“전세사기 방지를 명분으로 불합리하게 강화한 보증가입 요건으로 주택의 가격, 시세대비 현격히 낮은 전세 보증금액을 책정할 수 밖에 없다. 전세금이 시장 가격이하로 책정되면 건전한 임대사업자도 부도를 낼 수밖에 없다. 기존 보유주택으로 인해 여전히 중과 중인 취득세, 낮은 보증금액으로 인해 높아질 수 밖에 없는 구입비용 등의 사유로 공급 참여가 여의치 않다.”

-그래도 정부가 빌라 소유자들의 청약 자격 환화 등 대책을 발표하지 않았나.

“주거사다리 역할의 회복을 목적으로 청약기준을 완화하여 비아파트 구입자를 청약 시 무주택으로 인정한다고 했다. 그러나 빌라 산 사람들이 향후 청약을 통해 아파트로 옮기고자 할 때 빌라를 팔아야 한다. 그런데 기존 빌라를 사줄 사람 입장에서 보면 보유주택 수에 포함되기에 매입을 꺼릴 것이다. 한번만 더 생각하면 이번 대책이 얼마나 단기적으로, 엉터리 대책인지 금방 드러난다.”
-정부가 잘못된 정책을 펴는 이유는.

“비아파트 주택은 국토교통부가 발표한 2022년 주거실태조사에 따라 자가비율이 34.8%에 지나지 않을 정도로 임대를 목적으로 빌려쓰는 주택이다. 생애최초나 청약기준 완화에서 볼 수 있듯이 결국에는 거쳐가는 임대용 주택이라는 점을 인정한 것이다.

그걸 사서 임대를 할 사업자들, 다주택자들이 매도, 매수, 신축, 분양 순환이 정상적으로 돌아갈 수 있도록 하는 방향으로 정책을 펴야 한다. 빌라 시장은 투자, 소유 시장이 아닌 만큼, 빌라 임대사업자들이 임대소득을 올릴 수 있도록 제도가 설계돼야 공급이 되살아날 수 있다. 그걸 무시한 관주도 정책은 결국 실패할 수밖에 없다.”

-최근 서울의 집값과 전세가가 상승하고 있다.

“2020년 8월 개정된 임대차3법에 따른 계약갱신청구권을 사용한 계약의 종료, 전세사기로 불거진 비아파트 비선호현상으로 임대가 주요 형태인 비아파트 주거 수요가 아파트로 옮겨져 아파트 임대료 상승을 중심으로 매매가격까지 상승하게 된 것도 중요한 요인이다.”

-정부가 신축 매입임대주택을 무제한 매입한다는데?

“기존의 신축 약정 매입 물량을 비아파트 공급이 궤도에 오를 때까지 무제한 매입하겠다는 것인데, 사실상 불가능한 일이다.

신축 약정 매입제도도 중간에 브로커를 낀 약정매입가 띄우기, 매입 후의 공실 및 임대관리 미비로 인한 부작용들이 드러나서 LH에서도 그다지 반기지 않고 있는 제도이다. 더군다나 공사비 급등으로 인해서 비아파트 건축 비용도 평당 1000만 원을 넘기고 있는 상황에서 이게 의도대로 원만히 돌아가기 상당히 힘들다고 본다. 공급을 한다고 해도 매입 후 빈약한 임대관리, 공실 등의 문제 역시 절대량이 늘어나는 만큼 더 커질 것이라 애먼 혈세 낭비가 될 우려가 크다.”

-정부에 바라는 바가 있다면?

“정부가 관과 기업이 주도하는 공급 쪽으로만 무게를 두는 것 같아 아쉬움이 크다. 결국 정권이 바뀌었음에도 다주택자, 특히 최근에는 비아파트 쪽의 민간 임대 시장에 대해서 편향된 시선을 가지고 정책들이 이어지고 있다.

시장 불균형과 이로 인한 아파트로의 수요 쏠림, 그로 인한 아파트 전세가격 60주 이상 상승 및 가격 상승까지 번졌음에도 여전히 핵심은 알면서도 외면하고 있는 상황이다.

과거 땅집고와 인터뷰하면서 결국 이 규제들로 아파트 수요 쏠림 현상이 발생해 아파트 전세값, 매매가가 오르게 될 것이라 우려했다. 1년 전 전망이 그대로 현실화되고 있다. 정부가 제발 정신차리고 정책을 바꿔야 한다.”

/차학봉 땅집고 기자 hbcha@chosun.com
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