[8·8 부동산 공급 대책] 서울 아파트 재건축 활성화 대책…용적률 올리고, 절차 단축, 재초환폐지

장기적인 주택공급 확대 위해 과열 용인한 대책
사실상 규제 완화에 초점 맞춰져

[땅집고] “서울 아파트 재건축 속도를 높이는 데 유의미한 대책이 많이 담겼습니다. 법 개정만 잘 이뤄진다면 재건축 시장에 훈풍이 불 수도 있겠네요.”

정부가 도심 주택 공급 속도를 높이기 위해 재개발·재건축 정비사업 절차를 간소화한다고 밝혔다. 그간 정비사업 발목을 잡았던 임대주택 기부채납 비중도 낮추고 재건축 초과이익환수제도 폐지한다는 방침이다. 정비사업 진행 시 용적률을 추가 허용하고 용적률 완화에 따라 의무적으로 공급해야 하는 임대주택 비율을 낮추고 정부가 사들이는 인수가격을 높여 조합원 부담을 덜어줄 예정이다.

여기다 재건축 사업 발목을 잡았던 초과이익환수제도 폐지한다. 8일 정부는 이 같은 내용을 담은 주택 공급 확대 방안을 발표했다.

하지만 업계에서는 정부 대책이 신축에 비해 정체됐던 재건축 아파트 가격에 불을 붙이는 대책이 될 수 있다는 우려가 나온다. 정부가 공급 부족을 해소하기 위해 재건축 규제를 대폭 완화하지만, 실제 공급 효과는 3~4년 후에나 볼 수 있기 때문이다.

한 전문가는 “정부가 주택가격이 폭락했을 때 발표했어야 할 재건축 규제완화를 집값 상승기에 발표, 집값 상승세에 그야말로 기름을 퍼붓는 격이 될 수 있다”고 분석했다. 또 다른 전문가는 “장기적 재건축 공급의 활성화를 위해 단기적 집값 과열을 용인하겠다는 의미”라고 말했다.

■ 재정비 사업 절차 통합해 속도 높이고, 기부채납 부담도 줄인다

정부는 서울 아파트 재건축·재개발 추진 속도가 더 빨라지도록 정비사업 절차를 간소화한다는 계획이다.

구체적으로 ①기본계획 수립과 ②정비사업 지구지정 단계를 통합하고 ③사업시행인가와 ④관리처분인가 단계도 동시 진행해 통합 처리한다는 계획이다. 또 재건축의 경우 조합 설립을 위한 주민 동의 요건을 기존 75%에서 70%로 완화한다는 방침이다. 이를 통해 앞으로 재건축 사업 일정이 각각 3년씩 총 6년가량 앞당겨질 것으로 기대했다. 통상 14~15년 걸리는 재건축 사업이 8~9년이면 가능해진다는 것이다.

용적률 추가 상한 폭도 대폭 높인다. 역세권 정비사업의 경우 현행 법정상한의 1.2배까지 추가로 허용을 했었는데, 이를 1.3배로 추가 허용한다. 그러면 3종 주거지역(법적 상한 300%)인 경우 용적률이 360%에서 390%까지 확대된다.

일반 정비사업 지역에서도 용적률은 법적 상한인 300%까지만 허용됐는데, 향후에는 1.1배인 330%까지 용적률을 높일 수 있게 된다.

재건축 추가 분담금 부담도 낮아질 전망이다.

그간 재건축 조합은 완화 받은 용적률의 절반(50%)에 해당하는 면적을 임대주택으로 기부채납해야 했는데, 이 비중을 대폭 줄인다는 계획이다. 용적률이 300%인 경우 의무적으로 25%는 임대주택으로 기부채납해야 하지만, 앞으로는 이 비중이 15%로 줄어들 전망이다. 임대주택 인수 가격도 현행 대비 1.4배(기본형 건축비 80% 수준)로 상향한다.

무엇보다 그동안 재건축 사업의 발목을 잡았던 재건축 초과이익환수제는 폐지를 추진한다고 밝혔다. 폐지 관련 법률안은 지난 6월 5일 국회에 계류 중이다.

■ “법 개정 사안 많지만…서울 아파트 재건축 숨통 틀 것”

업계에서는 이번 대책에서 재건축·재개발 정비사업 관련 규제 완화책이 다른 대책들보다는 효과가 클 것이라고 평가했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재정비사업 인허가 과정에서 디테일한 부분까지 규제 완화가 이뤄져 재건축 시장에 큰 효과가 날 것으로 예상한다”고 평가했다.

다만 김 소장은 사업시행인가와 관리처분인가를 통합하는 방안은 오히려 혼란을 강화할 수 있다고 평가했다. 김 소장은 “사업시행인가 단계에서는 건축심의 및 안전·교통·환경·교육 등 받아야 하는 영향평가만 10가지쯤 돼 이를 간소화하는 것은 바람직하다”며 “하지만 관리처분인가는 조합원 주택 감정평가를 진행해 분담금 등을 계산하는 절차인데 이를 사업시행인가 절차와 통합하면 혼란이 더 커질 수 있다”고 했다.

하지만 임대주택 인수가격 상한이나 재건축 초과이익환수제 폐지 등의 조치는 법안 개정이 필요해 다수당인 야당의 협조 없이는 실현이 불가능하다는 의견도 나온다. 자칫 재건축 기대감으로 집값만 올려놓고 실제 공급효과를 떨어지는 등 부작용이 발생할 수도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축 초과이익환수 부담금 폐지는 정비사업 활성화라는 정책 목표에 따라 법령 개정이 어렵더라도 꾸준하게 추진해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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