[땅집고] 지난달 29일 경기 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’에서 풀린 무순위 청약 1가구에 약 294만명에 달하는 국민들이 청약에 나섰다. 청약 당첨시 10억원 차익이 예상되면서 지금까지 진행한 무순위 청약 중 역대 최다 신청자 수를 기록한 것이다.
세무사 준비로 수험 생활을 하는 동안 자금이 필요해 청약통장을 해지한 이후 청약에 관심이 전혀 없었던 나 같은 사람조차도 ‘10억 로또’라는 지인들의 조언에 이끌려 청약 신청을 했으니, 부동산 시장에 조금이라도 관심 있는 사람이라면 거의 모두가 청약 신청을 했다고 해도 무방하겠다.
실제 로또 당첨자는 상금에서 원천징수 금액을 제한 돈을 받게 된다. 그렇다면 ‘로또 아파트’ 청약 당첨시에는 어떤 세금 문제가 발생하며, 이번 ‘동탄역 롯데캐슬’ 당첨자가 세금을 떼고 실제로 손에 쥐는 차익은 얼마나 될까?
1. 취득세
부동산을 취득하면 원칙적으로 취득세를 낸다. 아파트 청약에 당첨되면 분양권을 취득한 것으로 보는데, 이 분양권은 주택으로 보지 않아 취득세를 내지 않는다. 이후 분양권을 통해 주택을 취득하는 시점에서 취득세를 내면 된다. 통상 취득시기는 실무적으로 잔금 지급일로 간주하며 취득일로부터 60일 이내에 신고 납부해야 한다.
2. 보유세
보유세에는 대표적으로 종합부동산세와 재산세가 있으며, 매년 6월 1일이 과세 기준일이다. 이른바 ‘부자세’로 불리기도 하는 종합부동산세를 매길 때는 1세대 1주택자에 대해서는 12억원(공시가격)을 공제하고, 그 외 개인은 9억원을 공제해준다. 이번 ‘동탄역 롯데캐슬’ 무순위 청약으로 풀린 84㎡ 주택의 경우 공시가격이 9억4600만원(2024년 1월 1일 기준)이기 때문에, 만약 1세대 1주택자가 청약 당첨됐다면 종합부동산세를 내지 않아도 된다.
3. 양도소득세
‘동탄역 롯데캐슬’ 무순위 청약 주택의 경우 현재(2024년 8월 1일) 기준 15억~16억원 이상에 실거래되고 있다. 따라서 고가주택(실거래가격 12억원 초과)으로 간주돼 1가구 1주택이라도 추후 아파트를 매도할 때 양도소득세가 과세된다. 1가구 1주택이라면 양도소득세가 발생하지 않는다고 생각하는 납세자들이 많지만 세금이 아예 안 나오는 것이 아니니 주의해야 한다. 더불어 일시적 2주택의 경우 취득시기와 양도 시기를 잘 따져서 거래해야 양도소득세를 절세할 수 있다.
4. 동탄역 롯데캐슬
‘동탄역 롯데캐슬’ 무순위 주택 84㎡ 공급 가격은 분양가가 4억8200만원, 발코니 확장비는 999만7000원으로 책정됐다. 모두 합해 4억9199만7000원이다. 이번 무순위 청약에 당첨된 행운의 주인공이 이 집을 보수적으로 15억원에 매도한다고 가정했을 때 발생하는 세금과 그에 따른 실질적인 차익을 계산해보자. 편의상 중개거래비용 등은 제외한다.
‘동탄역 롯데캐슬’에 청약 당첨돼 매도하는 과정에선 크게 취득세와 양도소득세를 내야 한다. 먼저 취득세의 경우 이 단지가 들어선 경기 화성시가 비규제지역이면서, 아파트 취득가격이 6억원 이하이므로 취득세율은 1%에 지방세 0.1%를 더한 1.1%로 계산한다. 즉 취득세는 541만1967원[=공급가격 4억9199만7000원 X 1.1%] 정도가 발생한다.
이어 주택을 15억원에 매도했을 경우 차익은 10억259만1033원[=매도가격 15억원 - 공급가격 4억9199만7000원-취득세 541만1967원]이다. 양도소득세의 경우 당첨자가 보유한 주택 수와 주택 보유 기간에 따라 달라진다. ‘동탄역 롯데캐슬’은 현재 완공돼 사용승인까지 마친 주택이기 때문에 분양권이 아닌 주택으로 보고 양도소득세를 매기게 된다.
1주택자의 경우 2년 미만으로 단기간 보유했을시 양도소득세율은 지방세 포함 66%를 적용해 양도세는 6억6006만원 정도 발생한다. 따라서 당첨자가 실제로 손에 쥐는 현금은 3억5254만원 정도에 그친다. 2년 이상 보유했을 때는 양도세가 6188만원으로 훨씬 낮아진다. 이에 따라 당첨자가 얻는 실제 차익은 9억4000만원 수준으로 불어난다.
당첨자가 2주택자라면 더 많은 양도세가 발생할 수 있다. 먼저 당첨자가 2주택자라면 2년 미만 보유시 양도세가 6억6006만원여로 앞서 1주택자 경우와 같다. 이어 2년 이상 보유시에는 양도세가 4억2374만원 정도로 줄면서 세금을 제하면 당첨자가 벌어들이는 차익이 5억7884만원까지 늘어나게 된다.
글=김태훈 어썸택스 세무사, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com
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