[권강수의 상가투자 꿀팁] 일정기간 월세 미리 내고 계약하는 ‘깔세’
[땅집고]상가 투자자나 창업자들 중에서 ‘깔세’라는 용어를 들어본 이들이 적지 않을 것이다. 깔세라는 용어가 언제 어디서부터 시작되었는지는 정확하게 알 수 없지만, 이 말 자체는 상가 및 창업시장에서 매우 활발하게 사용되고 있다.
현재도 인터넷 포털 사이트에서 깔세를 검색하면 상당히 많은 광고나 콘텐츠들을 확인할 수 있을 정도이다. 이 깔세의 뜻은 깔아놓은 돈이라고 생각하면 쉽게 기억할 수 있다. 즉, 임대료를 먼저 깔아놓고 영업을 한다는 얘기다.
실제 깔세는 일정기간의 월세를 미리 한 번에 내고 계약하는 단기 임차 방식이다. 어떻게 보면 제주도에서 널리 통용되는 ‘연세’와 비슷한 개념으로 느껴질 수도 있다. 제주도의 연세는 1년 치 월세를 한꺼번에 내는 방식으로 이뤄진다. 보통 상가·창업시장에서의 깔세는 연단위 계약은 드물고 짧게는 1~2개월 정도, 길게는 6개월~1년 이내로 진행되는 것이 보통이다.
그런데 이런 깔세는 따로 표시를 해놓고 영업하는 것이 아니다. 대부분 제대로 된 간판도 없이 사람들의 왕래가 가장 많은 길에 위치하고 저가 판매업종들이 주류를 이루고 있다.
그렇기 때문에 겉으로 봐서는 깔세인지 아닌지 알기가 어렵다. 다만 경험많은 이들이 영업형태를 보고 추측하는 경우가 많다. 아니면 인근 부동산 업체를 통해서 확인이 가능하다.
■ 상가 투자자라면, 공실일 때 깔세 임대줄지 잘 판단해야
상가 투자자나 창업자 입장에서 이같은 깔세의 장단점을 미리 알아두면 여러가지로 도움이 될 수 있다.
깔세는 일단 임차인이 인테리어 비용을 거의 들이지 않는다. 물건을 잠시 팔고 곧 빠져나갈 것이기 때문이다. 그래서 커피숍이나 카센터 등 대규모 인테리어나 시설비용이 투자되는 업종에서는 깔세가 거의 없다. 보통은 속옷, 의류, 과일 등 판매점에서 이와 같은 형태가 많이 눈에 띄는 편이다.
우선 상가투자자 입장에서는 깔세가 많이 있는 상가일 경우 유심히 살피는 것이 좋다. 건물 내 상가들이 대부분 깔세들로 이뤄질 경우는 대체로 다음의 두 가지 경우 중 하나일 가능성이 높다. 재건축 등으로 해당 건물이 헐릴 날이 얼마 남지 않은 상황이다. 이때는 당연히 장기계획을 가진 임차인들이 들어오지 않기에 짧게 몇 달 단위로 판매하는 영업자들이 들어오게 된다.
다른 경우로는 공실이 많은 건물일 가능성이다. 해당 건물 공실이 많다보니 단기 임대로나마 채우는 임대인이 많은 것이다. 재건축이나 재개발 등의 예정사항이 없음에도 유독 깔세로 구성된 임차인이 많다면 두 번째 가능성을 생각해볼 필요가 있다.
이같은 이유들 때문에 상가투자자에게는 가급적 깔세가 많은 건물 내 상가를 권하지 않는 편이다. 반면 이미 상가를 보유한 경우에는 공실 문제로 깔세를 줘야하는지 고민하는 사례가 종종 있다. 이때 순간의 임대료를 위해 계속 깔세를 줄 경우 해당 점포는 계속 업종이 바뀌는 깔세 점포로 이미지가 굳어질 가능성이 높다. 또 공실과 임대가 반복되면서 수익이 안정적이지 못하다는 점도 감안하는 것이 좋다.
이때는 해당 상가의 공실상태, 깔세 수준 등을 면밀해 파악해 최대한 정확하게 손익계산서를 짜보고 이에 맞춰 깔세를 줄지 말지 결정하는 것이 바람직하다. 일반인이 쉽게 결정하고 파악하기는 쉽지 않으므로 가급적 전문가의 도움을 얻는 것이 좋다.
■ 창업자는 깔세 이용한 불법임대 등 주의해야
창업자 입장에서는 보증금이 거의 없다는 점에서 깔세에 대한 유혹을 느끼는 일이 많다. 하지만 장기 안정성이 떨어지고 가능한 업종도 한정적이라는 점에서 유념할 필요가 있다. 몇 개월 내 빠르게 물건을 싸게 팔고 나가겠다라는 생각이 아니라면 깔세가 좋은 선택이 되는 일은 드물다.
또한, 상가임대차보호법에서도 제외대상이라는 점도 알아두는 것이 좋다. 그리고 깔세시장에서 간혹 들려오는 이야기인데 불법 임대로 인해 영업을 제대로 하지 못하는 사례가 간혹 있다. 때로는 허가받지 못한 장소를 영업 가능하다고 속여 깔세로 내놓는 일도 있다. 따라서, 상가주인을 만나 여러 상황들을 정확하게 살펴본 후 계약을 하는 것이 바람직하다.
깔세는 분명한 특징을 가지고 있고 이에 맞춰 장단점을 가지고 있는 형태이다. 깔세의 특성을 미리 알고 자신의 상황에 맞게 활용할 수 있는 지혜를 갖추는 것이 좋은 자세라고 할 수 있다.
/글=권강수 상가의신 대표, 정리=김리영 땅집고 기자
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