[땅집고] 최근 서울의 집값이 급등한 것은 지방의 미분양, 부동산PF부실화 등을 고려해 정부가 사실상 조장했다는 주장이 나온다.

정부가 신생아 특례 대출 등 각종 정책을 통해 시중에 유동성을 공급, 사실상 집값 급등을 유도했다는 분석이다. 정부가 서울 집값 급등을 우려하는 것 같지만, 지난 1년간 서울 주택 공급 감소를 방조하고 스트레스DSR 도입을 미뤄 부동산으로 돈이 흘러 들어가게 했다는 것이다.

최근 서울 집값 급등과 관련, 무주택자들의 불안감이 커지고 있지만, 박상우 국토교통부 장관은 “추세적 상승이 아니다”면서 공급확대론만 강조하고 있다. 이 때문에 이광수, 김기원 등 일부 부동산 전문가들은 현재의 서울 집값과열은 ‘정부 정책이 만든 반등’이라고 주장한다.

이들의 주장이 전혀 근거가 없는 음모론만은 아니다. 실제 부동산 시장 내 유입되는 돈의 양이 지난 부동산 호황기였던 2021년 이후 최대치로 높아졌다.

■ 대출 문턱 낮아진데다, 금리까지 인하…“정부 부동산 부양책이 집값 밀어 올렸다”

최근 한국은행이 ‘금융시장 동향’에 따르면 6월 말 기준 은행의 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액이 1115조5000억원으로 한 달 전보다 6조원 증가했다. 특히 올해 상반기 주택담보대출 누적 증가 규모만 26조 5000억원으로 2021년 상반기 30조 4000억원 이후 3년 만에 최대치를 기록했다.

시중 유동성 지표인 시중 통화량(M2)도 1년째 연속 증가세다. 한은의 2024년 5월 통화 및 유동성에 따르면 5월 M2(광의통화, 평잔)는 전월 대비 9000억원 늘어난 4014조1000억원을 기록했다.

윤석열 정부는 정권 초반부터 강남권과 용산을 제외한 전 지역에 대출 규제를 풀어 시장 경착륙을 막았다. 또 지난해부터는 서민·실수요자를 위해 저금리, 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하지 않는 정책자금 대출을 대거 공급했다. 그런데 최근 미국발 금리 인하 기대감이 높아지면서 대출 문턱이 낮아진 틈을 타 부동산 시장 가격이 급등하고 있다는 분석이 나온다.

여기에 금융당국이 금리를 더 높게 규제하는 정책인 ‘스트레스DSR 2단계’를 이달 시행하기로 했다가 갑자기 9월로 연기하면서 대출 수요가 더 폭발했다. 두 달간 금리가 더 저렴할 것이란 기대감에 7월부터 주담대 수요는 더욱 늘어나기 시작했다.

이광수 광수네복덕방 대표는 한 언론과의 인터뷰를 통해 “최근 집값이 오르고 있는데, 가계대출도 동시에 증가했다”며 “부동산 경기가 가라앉고, 공급이 여전히 부족했던 2022년~2023년 동안 실수요자들이 크게 움직이지 않다가 최근들어 적극적으로 매수에 나서면서 가격이 오른 것”이라고 했다. 이 대표는 “무주택 실수요자들의 심리 변화가 지금의 집값 상승의 주된 원인이고 정부의 부동산 부양책이 영향을 준 측면이 있다”고 덧붙였다.

김기원 데이터노우즈 대표도 최근 집값 상승에 대해 ‘정책이 만든 반등’이라고 평가했다. 김 대표는 “입주 물량이 역대급으로 적은 가운데 정부가 펼친 특례대출 등이 수요자의 공황구매를 촉발시켰다”며 “정부는 특례대출로 유입된 금액이 얼마 되지 않는다고 하지만, 마중물 역할을 한다는 점을 간과했다”고 했다. 김 대표는 “정책 대출에 해당하지 않는 수요자도 금리 인하 국면을 맞아 집 구매에 가세하면서 거래량이 늘어났다”고 했다.

■ 고금리에도 집값 치솟은 폴란드, 한국 닮은꼴…“하반기 집값 걷잡을 수 없어”

지난 정부에서 무분별한 주택담보대출과 전세자금대출 폭증이 전세금을 올리고 주택 매매가격을 상승시키는 요인이 되었는데, 최근 금리 정책 혼선으로 수요자들이 공황구매에 나서면서 비슷한 일이 벌어질 조짐이 보인다는 전망이 나온다.

외국 폴란드의 경우도 고금리 속에 정책 대출 등의 경기부양책을 잘못 썼다가 집값이 폭등한 사례가 있다. 주택담보대출 금리가 7~8% 이지만, 올 1분기 주택 가격이 전년 대비 18% 폭등했다. 작년 4분기에도 연간 13% 올랐다. 일부 대도시에서는 최대 30%까지 폭등했다. 유럽연합(EU) 내에서 가장 높은 상승률을 보였다. 작년 7월 도입한 2% 고정 금리의 ‘안전한 대출(Safe Credit)’이 집값 폭등의 도화선이 됐다는 평가다. 우리나라의 특례보금자리론, 신생아특례대출 등의 정책대출과 유사한 방식이었다.

한문도 서울디지털대학교 초빙교수는 “현재의 집값 상승 상황이 정상적이지 않다”며 “경기 부양이나 소득 증가와는 상관없이 정책모기지 등의 정책들로 영향을 받고 있다”고 평가했다. 한 교수는 “금리가 낮은 정책 대출 상품은 그만큼 국민의 세금으로 이자보전을 해야하기 때문에 세금 투입으로 부동산 시장을 과열시키는 셈”이라고 했다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “하반기 미국 금리 인하가 거의 확실시 된데다, 정부가 스트레스DSR 도입도 미루면서 7~8월 수요자들이 ‘당장 집을 사지 않으면 집값이 더 오를 것이다’라는 조급증을 갖게 됐다”며 “이러한 추세라면 정부가 9월 스트레스DSR 2단계를 시행해도 대출 증가를 막을 수 없고 서울 집값도 당분간 더 오를 것으로 전망한다”고 했다.
/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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