[시니어 레지던스 시대 열리나③] 시니어 타운 짓기 ‘딱’ 좋은 곳, 교통·병원 갖추는 3기 신도시

[땅집고] 정부가 노인복지주택 등 시니어타운 관련 규제를 하나 둘 완화하고 있다. 2015년 폐지된 분양형 시니어타운 재도입에 이어, 노인복지시설 공급 걸림돌이었던 토지 ‘직접 소유’ 규제도 손 댄다.

업계에선 3기 신도시 공공부지 활용, 수도권 분양형 노인복지주택 공급 등 추가 규제 완화에 대한 기대감이 나온다. 3기 신도시는 서울과 가깝고 의료 시설과 교통망이 잘 갖춰진 데다, 녹지 비율이 34%로, 1기(19%)와 2기(30%) 비해 높다.

■ 노인복지주택 등 ‘시니어레지던스’ 규제 완화 총력

정부는 23일 최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 경제관계장관회의를 열어 이 같은 내용이 담긴 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’을 발표했다. 다양한 유형의 시니어 레지던스를 공급하기 위해 설립·운영 규제부터 부지·자금 등 공급단계의 전반에 걸친 규제를 완화한다.

시니어 레지던스, 시니어타운 등은 법적 개념은 아니다. 고령자 복지주택(공공임대)이나 실버스테이(민간임대), 실버타운(노인복지주택) 등 서비스가 제공되는 고령 친화 주거공간을 일컫는다.

우선 정부는 민간 사업자 시장 진입을 촉진하기 위해 실버타운 설립시 토지·건물 소유를 의무화하는 규제를 개선한다. 현행법에 ‘시설을 설치할 토지 및 건물의 소유권을 확보해야만 한다’로 명시된 부분을 ‘소유권 또는 사용권 확보’로 개정한다.

재도입하는 분양형 실버타운은 분양 이후 안정적인 운영을 위해 일정 비율 이상 임대형을 포함할 것을 의무화한다.

■ 3기 신도시 시니어타운 기대감 ↑

업계에선 정부가 그린벨트 해제와 3기 신도시 활용 방안 등을 언급할 것이라는 의견이 하나 둘 나온다. 정부가 이날 도심 시니어타운 공급을 위해 유휴부지 활용 방안을 언급했으나, 시니어타운 수요가 많은 서울 등 대도시는 빈 땅을 찾기가 어렵다.

그린벨트 해제는 정부가 주택 공급 대책에 자주 활용하는 카드다. 지난 18일에도 올 하반기 그린벨트 해제 등을 통해 조성하는 수도권 신규 택지에 2만 가구 이상 추가 공급한다고 했다.

3기 신도시 역시 대안이 될 수 있다. 3기 신도시인 ▲고양 창릉 ▲남양주 왕숙 ▲부천 대장 ▲인천 계양 ▲하남 교산은 서울과 가깝고 의료 시설과 교통망을 갖출 예정이다. 녹지 비율이 34%에 달한다. ‘노유자시설’로 분류되는 노인복지주택은 자연녹지지역 내 건설이 가능하다.

김진유 경기대 도시공학과 교수 “도시계획시설은 사회와 시민들이 살아가는 데 필요한 것들을 모아놓은 것”이라면서 “노인주거시설 역시 의료 등 생활 서비스가 제공되는 지역에다 효율적으로 배치해야 한다”고 말했다. 이어 “노인이 증가하는 만큼, 3기 신도시 등 서울과 가까운 부지에 노인복지시설을 짓는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.

최근 3기 신도시 공급 주체 중 하나인 경기도는 공공주택용지를 시니어타운 공급에 활용하기로 했다. 경기도와 경기주택도시공사(GH)는 남양주 다산진건 공공주택지구 내 일반상업용지에 최초로 중산층용 시니어주택을 공급한다.

■시니어타운·요양원 ‘두 마리 토끼’ 다 잡는 방법은?

시니어타운 등 분양·임대 사회복지시설을 기반시설(도시계획시설)에 다시 포함하자는 의견도 있다. 이 경우, 노인복지주택·유료 요양시설인 시니어타운 뿐 아니라 노인요양시설로 분류되는 요양원도 지을 수 있다.

서울시는 노인요양시설이 부족하다며 주택법 개정을 통한 공급 의무화를 줄곧 주장하고 있다. 시는 주택법 시행령(주택건설기준규정)을 개정해 경로당, 놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 주민휴게시설 등 주민공동시설에 노인요양시설을 포함하자는 의견을 국토부에 전달했다.

서울시 관계자는 “서울의 노인요양시설은 문을 열기 전부터 대기 인원이 발생할 정도로 수요가 많다”며 “이미 초고령화 사회인 서울에서는 수요가 지속적으로 늘 수밖에 없는데, 시유지나 구유지로는 한계가 있다”고 말했다. 이어 “노인 인구가 늘면 (노인요양시설)이 필수 시설이 될 것”이라고 덧붙였다.

이러한 규제 완화는 시니어타운 수요가 급증하고 있으나, 공급이 제한적인 상황이 이어진 데 따른 것이다. 서울 유명 시니어타운 입주 대기 기간은 2년에 달한다. ‘시니어타운 난민’이라는 말이 등장할 정도다.

보건복지부에 따르면 2023년 기준 국내 노인복지주택은 전국 39곳에 불과하다. ‘노인 천국’으로 불리는 일본의 시니어타운으로 볼 수 있는 유료노인홈은 총 1만6724곳이다./김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

<시니어 주거 및 케어시설 개발 운영 전문가 과정>

땅집고는 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(3기)’을 오는 8월 28일 개강한다. 올해 2월, 5월 순차적으로 개강한 1기, 2기는 조기 마감했다. 이번 과정은 시행사나 건설사, 자산운용사, 건축설계회사, 투자회사, 감정평가회사, 공기업, 공공기관 등 기업 회원이 대상이다.

강의는 현장 스터디 3회를 포함해 총 18회로 진행한다. 김이진 전 시니어스타워 재무운영본부장은 시니어타운 개발과 운영 수지 분석 방법을 알려준다. 서울시 초대 유니버셜디자인센터장을 지낸 최령 컨설팅랩이엘 대표는 어르신의 사용성을 극대화한 인테리어에 대해 설명한다.

황문영 종근당산업 벨포레스트 사무국장은 시니어주거와 요양시설의 차이점과 운영 관리에 대한 노하우를 공유한다. 전국 실버타운을 직접 방문해 생생한 정보를 제공하는 유튜브 채널 ‘공빠TV’의 문성택씨는 케이스 스터디를 통해 기존 실버타운 개발 사례를 집중 소개한다.

강의는 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.

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