[땅집고] 올해 하반기 분양시장 최대어로 꼽히는 ‘래미안 원펜타스’(신반포15차 재건축) 분양 일정이 드디어 확정됐다. 이달 29일 특별공급, 30일 1순위 청약을 받는다. 분양가는 84㎡ 기준 최고 23억3310만원으로 책정됐다. 인근 아파트 시세와 비교하면 20억원 저렴한 만큼, 올해 청약 경쟁률이 가장 높은 아파트가 될 것이란 예측이 나온다.

땅집고가 ‘래미안 원펜타스’ 청약 관련 정보를 일문일답 형식으로 정리한다.

-아파트 기본 정보와 입지는.

“‘래미안 원펜타스’는 서울 서초구 반포동에 있던 신반포15차를 재건축해 지하 4층~지상 35층, 6개동, 총 641가구로 짓는 단지다. 이 중 292가구를 일반분양한다. 주택형별로 분양 물량을 보면 84가 215가구로 가장 많다. 이어 ▲59㎡ 37가구 ▲107㎡ 21가구 ▲137㎡ 11가구 ▲155㎡ 4가구 ▲191㎡ 4가구 순이다.

서울에서 이른바 강남3구로 묶이는 서초구 한복판 입지다. 지하철 9호선 신반포역과 맞닿아있는 초역세권이다. 강남·여의도업무지구 출퇴근 여건이 편리하다는 평가를 받는다. 북쪽으로 한강을 끼고 있긴 하지만 직접적으로 한강 조망이 가능한 세대는 거의 없다. 한강과 이 아파트 사이에 이미 ‘아크로리버파크’가 들어서있는 데다 앞으로 반포주공1단지(디에이치 클래스트) 재건축 아파트까지 입주할 예정이기 때문이다.”

-예상 차익을 계산해보면.

“‘래미안 원펜타스’ 분양가는 주택형별로 ▲59㎡ 16억4790만~17억4610만원 ▲84㎡ 21억130만~23억3310만원 ▲107㎡ 26억5460만~29억7590만원 ▲137㎡ 34억9450만~37억8870만원 ▲155㎡ 42억4477만원 ▲191㎡ 51억9990만원으로 책정됐다.

인근 아파트 실거래가와 비교하면 ‘래미안 원펜타스’ 청약 당첨시 20억원 차익이 발생한다는 계산이 나온다. 84㎡를 기준으로 바로 동쪽으로 붙어있는 ‘아크로리버파크’가 지난달 43억원, ‘래미안 원베일리’가 42억5000만원에 각각 거래됐기 때문이다. 다만 비교 대상으로 삼은 ‘아크로리버파크’와 ‘래미안 원베일리’가 이 단지와 달리 한강뷰 아파트라 상품성이 더 우수한 점을 고려하면 실제 차익은 더 적을 수 있다.”

-분양 대금 납부일정은.

“‘래미안 원펜타스’는 이미 준공을 마치고 지난 6월 조합원 먼저 입주를 시작한 뒤 뒤늦게 공급에 나서는 후분양 아파트다. 그만큼 분양 대금 납부 일정이 2개월 정도밖에 주어지지 않아 촉박한 편이다. 이달 29~30일 청약을 진행한 뒤 당첨자들을 대상으로 8월 19~21일 계약서를 작성하며 계약금으로 분양대금의 20%를 낸다. 84㎡ 기준으로 계약금이 4억3000만~4억6000만원 정도다. 나머지 잔금 80%(약 16억~18억원)은 입주 지정기간인 10월 20일까지 마련해야 한다. 완공단지이기 때문에 전세보증금으로 잔금을 일부 낼 수 있다.”

-청약 당첨 후 유의해야 할 규제는.

“분양가 상한제를 적용받아 분양가가 시세 대비 크게 저렴한 만큼 규제도 강력한 편이다. 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 실거주의무 3년을 각각 적용받는다. 이 중 실거주의무 3년 규제는 올해 초 정부가 최초입주가능일로부터 3년 동안 유예해준다고 밝혔다. 이에 따라 청약 당첨자들은 당첨 후 바로 실거주하지 않고 전세 세입자를 구해서 받은 보증금으로 분양대금을 납부할 수 있게 됐다.

하지만 거주의무 3년 유예 기간이 끝난 2027년이 되면 당첨자들이 곧바로 입주해 실거주를 시작해야 한다. 실거주 의무 3년을 채우기 전까지는 아파트를 매도해 차익을 볼 수도 없다. 만약 거주의무를 지키지 않으면 애써 당첨된 ‘래미안 원펜타스’를 한국토지주택공사(LH)에 강제로 매도해야 한다. “

-청약 당첨 가점을 예상하자면.

“청약 전문가들은 ‘래미안 원펜타스’ 청약 당첨 가점 커트라인이 84점 만점에 69점이 될 것이라고 예측한다. 69점은 현행 청약제도상 4인 가족이 받을 수 있는 점수 중 가장 높은 점수다. 부양 가족 수가 3명으로 20점, 무주택기간이 15년 이상으로 32점, 청약통장 가입기간이 15년 이상으로 7점을 받았을 때 나오는 점수기 때문이다. 이 단지에서 청약통장 만점자가 나올 것이라는 전망도 나온다.

청약 열기가 뜨거울 것으로 점쳐지는 만큼 가점제로 공급하는 물량에선 고가점자가 유리할 수 밖에 없다. 만약 가점이 69점 이상이라면 가점제 물량이 76가구로 가장 많은 84㎡나, 가점제 비율이 80%로 높은 107~191㎡ 대형평수에 청약하는 것이 당첨 전략이 될 수 있다. 반대로 저가점자라면 추첨제를 노려야 한다. 추첨제 비율이 60%로 높은 59㎡나, 추첨제 물량이 28가구로 가장 많은 84㎡에 청약하는 것이 유리할 것으로 보인다.”

-이 밖에 유의할 사항은.

“신반포15차 조합과 삼성물산 측은 ‘래미안 원펜타스’가 후분양 아파트라는 이유로 실물 견본주택을 따로 마련하지 않았다. 따라서 집을 둘러보려면 분양 홈페이지에 공개된 사이버 모델하우스를 활용해야 한다.

이미 준공을 마친 아파트인 만큼 일반분양 주택에 적용할 수 있는 옵션이 거의 없다. 나무색 마루와 흰색 벽지로 마감해 둔것이 인테리어의 전부 수준이고, 여기서 추가로 천장형 에어컨 정도만 추가할 수 있다. 드레스룸에선 선반 등 수납공간이 하나도 없는 빈 방으로 방치돼 있는 등 인테리어 수준이 낮다는 평가가 나온다. 그만큼 전세 세입자를 빨리 구하기 어려울 수 있다는 우려도 있다.”/이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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