[분양청문회] “2년 전 놓치고 후회” 폭락론자까지 청약할거라고요?ㅣ푸르지오 라디우스 파크

[땅집고] 장위뉴타운이 2년 만에 돌아왔습니다!

2022년 12월 분양했던 서울 성북구 장위4구역 재개발, ‘장위자이 레디언트’ 기억나세요? 그 때 34평을 10억대에 분양했는데, 총 1330가구 중 당첨자의 40%나 계약을 포기하면서 그야말로 미분양 폭탄이 터졌죠. 건설사가 이 미분양 물량을 선착순으로 파느라고 엄청 고생했습니다. 당시 청약시장 분위기가 한참 안좋기도 했지만 ‘무슨 성북구 장위뉴타운 아파트를 10억이나 주고 사냐?’는 반응이 대부분이였기 때문이에요.

이로부터 1년 7개월 후인 이번달, 바로 옆 장위6구역을 재개발하는 ‘푸르지오 라디우스 파크’가 분양합니다. 그런데 분양가를 봤더니 34평이 12억원대! 예전에 10억도 비싸다고 난리였는데, 여기서 2억원이나 더 올라버린겁니다.

그럼 이 아파트도 ‘장위자이 레디언트’처럼 미분양 폭탄을 맞게 될까요? 전문가들 답변은 “그 때보다 가격은 2억원 가량 올랐지만, 시장 상황이 훨씬 나아져 청약 성적도 다를 것”이라고 전망합니다. 오늘 분양청문회에서 ‘푸르지오 라디우스 파크’ 단지 분석해보고 그 이유도 같이 알려드리겠습니다.

■장위뉴타운 분양가, 2년 만에 둔촌주공 수준으로 올랐다

가장 중요한 분양가. 앞서 말씀드렸듯이 34평 기준 최고 12억원대입니다. 25평도 있는데 이건 8억~9억원대고요. 2년 전에 바로 옆 ‘장위자이 레디언트’가 34평을 10억원대에 분양했었는데, 이 돈 가지고는 이제 ‘푸르지오 라디우스 파크’ 25평밖에 못사게 됐습니다.

분양가가 급격하게 오르다보니까 주변 시세랑 이 아파트 분양가가 거의 비슷한 수준이 되기도 했어요. 지금 ‘장위자이 레디언트’ 입주권 매물이 25평 기준 8억 후반~9억원대, 34평은 11억 후반~12억 초반대에 거래되고 있거든요. 이번에 분양하는 ‘푸르지오 라디우스 파크‘ 분양가’만큼 집값이 오른 겁니다.

분양가가 확 뛰었음에도 불구하고 이달 ‘푸르지오 라디우스 파크’에 그래도 청약하는 사람들이 엄청 많을 것이란 예측이 나오고 있어요. 2022년 말 ‘장위자이 레디언트’는 평균 경쟁률 8대 1, 청약가점이 84점 만점 중에 20점(49㎡B, 84㎡A타입)인 사람도 당첨이 됐을 정도로 분양 성적이 저조했던 거랑은 완전 딴판일 걸로 보인다는 거에요. 부동산 시장이 크게 침체됐던 2년 전에 비하면 지금은 시장 분위기가 제법 달아오른 상태기 때문입니다.

그래서 가격이 저렴할 때는 비싸다고 난리고, 올랐을 때는 싸다는 말이 나오면서 분양시장에 “타이밍이 이렇게 중요하다”는 명언이 다시 나오고 있습니다. 2년 전 둔촌주공도 84㎡가 12억~13억원대였는데 당시 비싸다고 욕을 엄청 먹었죠. 그런데 지금 거래되고 있는 입주권 가격은 여기서 무려 10억 가까이 올라있습니다.

■서울 집값 오르고 분양가도 뛰자…청약 경쟁률 10배 올라

아직까지는 전국 시장이 다 살아난 건 아니고 지방은 여전히 침체입니다. 서울이랑 수도권 핵심 지역 위주로만 분위기가 확 달라졌는데요. 특히 서울 집값이 요새 최고가 찍었다고 기사가 쏟아지고 있죠. 평균 매매가격이 11억7000만원 수준으로 역대 최고가를 경신했습니다.

이렇다보니까 빨리 내 집 마련해겠다고 조급해진 분들이 죄다 청약에 나서고 있고요. 제가 청약홈 집계해보니까 서울 새아파트 평균 경쟁률이 2022년 하반기에는 13대 1밖에 안됐어요. 그런데 올해 상반기에는 133대 1로 경쟁률이 10배나 높아졌더라고요.

하반기에는 아직 한 곳만 분양했긴 한데, 마포구 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’가 163대 1을 찍었습니다. 여기도 평당 분양가가 5000만원을 돌파해서 강북 역대 최고가 분양한다고 논란이 있었잖아요. 이런 논란을 단숨에 불식시키는 경쟁률이 나온 겁니다. 이렇게 경쟁률로 비교하니까 청약 열기가 얼마나 뜨거워졌는지 확 와닿죠.

이런 상황에서 분양가까지 계속 오르고 있잖아요. 그래서 이번에 ‘푸르지오 라디우스 파크’도 34평 12억원이 저렴한 가격은 아니지만, 앞으로 새아파트 분양가가 더 비싸질 거라는 걱정 때문에 너도나도 청약통장 던질 가능성이 높아보입니다. 그러면 2022년 하반기 ‘장위자이 레디언트’보다 당연히 높은 경쟁률을 기록할 수 밖에 없다는 예측이 나오고 있는 겁니다.

일부 청약 전문가들에게 물어보니까, “청약 꾸준히 도전해 온 분들은 당연히 할 것이고, 2년 전에 ‘장위자이 레디언트’랑 ‘둔촌주공’ 비싸다고 청약 안 했던 분들, 또 집값 떨어질거라고 생각해서 청약 안 했다가 후회했던 분들도 합류할 것”이라고 합니다.

■석계역 초역세권에 GTX-C 호재, 미관 해치는 고가도로는 단점

단지 소개도 해드릴게요. ‘푸르지오 라디우스 파크’는 총 1637가구짜리 대단지입니다. 일단 이 아파트 자체가 장위뉴타운에서 대장주 예약해둔 입지입니다. 장위뉴타운이 총 15개 구역으로 구성하는데, 이 중 1호선이랑 6호선 지나는 석계역 낀 더블역세권 단지는 이번에 분양하는 장위6구역, ‘푸르지오 라디우스 파크’밖에 없거든요.

역에서 가장 먼 동에서 출발해도 석계역까지 걸어서 10분이 안걸립니다. 1호선 지하철 타면 광화문·을지로업무지구까지 30분이면 출퇴근 가능하고요. 석계역에서 북쪽으로 한 정거장 거리에 광운대역이 있는데, 여기에 GTX-C노선이 개통한다고 하더라고요. 노선이 아직 착공도 못했긴 한데 그래도 강남권인 삼성이나 양재로 한 번에 갈 수 있는 교통 호재가 있다는 점은 좋겠죠.

그런데 주위를 둘러보니까 ‘이건 다들 싫어하실 수 있겠다’ 싶은 요소가 하나 있었어요. 장위뉴타운 하부를 북부간선도로가 지나고 있거든요. 근데 이게 땅 위에 떠있는 고가도로에요. 이 고가도로랑 ‘푸르지오 라디우스 파크’가 딱 붙어있습니다. 구체적으로는 2블럭에 있는 201~204동이 가장 가까워요.

고가도로랑 접해있는 아파트 입주민들마다 소음, 매연으로 피해를 호소하는 경우가 많거든요. 또 미관상 좋지도 않고요. 그래서 단지 배치도를 자세히 보면 아파트랑 도로를 분리해주는 방음벽을 설치해주긴 한다고 합니다. 서울시가 이런 고가도로를 지하화하는 사업을 여럿 추진하고 있는데
북부간선도로는 지하화하려면 1조3000억원 정도를 들여야 한대요. 아무래도 돈이 너무 많이 드니까 당장 지하화하기는 어려워보이는 점 감안해야 할거같습니다.

장위뉴타운 있는 서울 성북구가 비규제지역이 된 점도 청약자를 모으는데 큰 역할을 할 것 같아요. 2022년에는 성북구가 투기과열지구이자 청약과열지구였습니다. 그래서 이 때 분양한 ‘장위자이 레디언트’는 전매제한 8년, 거주의무 2년, 재당첨제한 10년 규제를 받았었어요. 규제가 워낙 세다보니까 청약 포기하신 분들도 꽤 있었거든요.

그런데 지금은 성북구가 비규제지역입니다. 그래서 ‘푸르지오 라디우스 파크’는 거주의무 없고, 재당첨제한 없고, 전매제한만 1년 있어요. 청약 당첨되면 분양권 1년만 보유하고 있다가 입주일인 2027년 3월 전에 팔아서 차익 남기는 투자도 가능해진거죠.

34평이 12억원, 2년만에 2억이나 오른 분양가 를 들고 나온 ‘푸르지오 라디우스 파크’. 이달 15일 특별공급, 16일 1순위 청약을 진행하는데 과연 얼마나 많은 청약자가 몰릴지 기대됩니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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