[땅집고] “PH129가 고급주택이 아니면 대체 어떤 집이 고급주택인가요?”

국내 공동주택 공시가격 1위이자 집값만 150억원에 달하는 초고가 주택 ‘PH129’가 세법상 고급주택이 아니라는 결정이 나와서 화제다. 조세심판원은 2일 PH129 시행사가 강남구청을 상대로 제기한 취득세 230억원의 불복 행정 심판 청구를 인용했다. 전용 면적이 취득세 중과세율 기준이 되는 면적을 초과하지 않아서다.

따라서 강남구청이 시행사에 부과한 약 230억원의 취득세를 취소하고 심판원 취지에 맞춰 취득세 금액을 다시 산정해야 한다. 하이엔드 주택을 중심으로 취득세 중과를 피하기 위한 ‘절세 설계’가 성행하고 있다.

PH129는 총 29가구다. 전용 273.96㎡가 27가구, 전용 407㎡ 펜트하우스 2가구다. 일타 수학강사 현우진 씨와 장동건과 고소영 부부가 골프선수 박인비, 홍 인터내셔널 홍상욱 대표 등이 거주하고 있다.

2020년 8월 준공 당시 더펜트하우스 청담 시행사는 총 42억원의 취득세를 강남구청에 신고 후 납부했다. 전용 273.96㎡ 27가구에 대해서는 표준세율 약 3%를 적용해 25억여원, 전용 407㎡ 펜트하우스 2가구에 대해서는 중과세율 약 11%를 적용해 17억여원으로 계산한 금액이다.

펜트하우스에 취득세 중과세율이 적용된 이유는 지방세법 기준 표준세율을 적용하는 면적을 초과했기 때문이다. 지방세법은 취득세를 산정할 때 전용면적 245㎡ 초과, 복층의 경우 전용 274㎡를 초과하는 경우 ‘고급주택’으로 분류하고 일반 세율의 3배를 부과한다.

PH129는 29가구 모두 복층형 구조다. 펜트하우스 2가구 모두 274㎡를 훌쩍 넘겨 ‘고급주택’으로 분류돼 중과세율을 적용 받았다. 그런데 나머지 27가구는 전용면적 273.96㎡로 중과세율 기준인 274㎡과 비교해 0.04㎡ 적어 표준세율을 적용받은 것이다. 전용면적 0.04㎡는 평수로 환산하면 0.012평이다. A4용지 면적(0.06㎡)보다 작다.

여기서 논란이 된 게 바로 발코니 확장, 세대별 지하 창고다. 강남구청은 “외부로 돌출된 발코니만 전용면적에서 제외하도록 하고 있는데, 이미 거실의 일부로 실내 공간화한 발코니 부분과 세대별 지하 창고를 전용면적에 합산해야 한다”는 입장이다. 모두 합하면 전용면적이 약48㎡가 추가돼 나머지 27채도 ‘고급주택’에 해당한다는 것이다.

펜트하우스를 제외한 나머지 27가구에도 중과세율을 적용해 강남구청은 시행사에 취득세 총 230억여원을 부과하라고 고지했다. 당초 취득세 42억여원의 5배가 넘는 액수다.

반면, 시행사는 내부형 발코니도 외부로 돌출된 발코니와 동일하게 봐야 해서 전용 면적에서 제외해야 한다는 주장이다. 강남구청의 취득세 부과에 반대해 2022년 11월 심판청구를 제기했다.

조세심판원은 강남구청 인허가 당시부터 내부 발코니를 전용면적에 포함하지 않았기 때문에 고급주택으로 분류할 수 없다고 판단했다. 또 지하창고는 주택과 직접 연결되지 않았고, 특정 세대가 전용으로 사용한다고 볼 수 없어 공용면적으로 보는 것이 타당하다고 해석했다.

국토교통부에 따르면 더펜트하우스 청담의 올해 공시가격은 전용면적 407㎡가 164억원으로 지난해 공시가격 162억4000만원에서 1억6000만원이 올랐다. 주택 공시가격으로는 국내 1위입니다. 전용 273㎡ 최근 실거래가는 2022년 4월 145억원이다.

PH129 뿐만이 아니라 고가 하이엔드 주택에서 이런 ‘절세 설계’ 사례를 쉽게 찾아볼 수 있다. 용산구 한남동 나인원한남이 단층 전용면적 244.82㎡, 복층 273.95㎡로 시공해 취득세 폭탄을 피했다. 파르크한남 단층도 244.70㎡, 복층 270,01㎡, 성수갤러리아 포레, 한남더힐, 타워팰리스도 마찬가지다. 펜트하우스 세대를 제외하고 단층 기준으로 245㎡ 이하 설계가 많은 이유다.

법을 어긴 건 아니지만 합리적이지 못하다는 지적이 나올 수밖에 없다. 부동산 업계에서는 “면적 만을 기준으로 하다 보니 그 기준만 지키면 취득세 중과를 할 수 없다”며 “금액 기준으로 취득세를 과세하는 것이 합리적이다”는 의견이 나온다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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