[땅집고] 서울 강남 한복판 시세 4000억원대 노른자 빌딩인 ‘바로세움3차’(현 에이프로스퀘어)를 둘러싼 소유권반환소송 1심 판결이 한 달 여 앞으로 다가온 가운데 ‘누가 진짜 주인으로 인정받을 것인가’를 두고 부동산 업계의 이목이 쏠리고 있다.

바로세움3차 빌딩은 서울 서초구 교보타워사거리 인근에 2011년 1월 완공한 지상 15층 건물로 지금은 ‘에이프로스퀘어’로 이름이 바뀌었다. 지하철 9호선 신논현역과 교보타워를 낀 강남대로 한복판의 알짜 건물로 꼽힌다.

8일 법조계와 부동산업계에 따르면, 서울중앙지방법원 제30 민사부는 다음달 29일 바로세움3차 원 소유주인 시선RDI가 등기상 현 소유주인 우리은행 등을 상대로 제기한 소유권이전등기 및 손해배상청구 소송에 대한 1심 판결을 내릴 예정이다.

이 빌딩 시행사였던 시선RDI가 승소하면 14년 만에 4000억원대 빌딩 소유주가 뒤바뀌게 돼 업계에 미치는 파장이 클 것으로 보인다.

당초 시선RDI측은 바로세움3차를 짓기 위해 기업어음 유동화 방식으로 1200억원을 마련했지만 잘못된 소유권보존등기로 분양을 하지 못했고, 결과적으로 바로세움3차의 신탁사였던 한국자산신탁은 건물을 공매 처분해 2014년 4월 1680억원에 엠플러스자산운용으로 소유권을 넘겼다. 2019년 4월에는 하나은행을 수탁사로 한 마스턴자산운용이 2040억원에 매입했고, 2022년 4월 JR투자운용이 3080억원에 빌딩을 샀다. 우리은행이 수탁사이며 현재 등기상 건물 소유주도 우리은행이다.

시선RDI는 2011년 1월 바로세움3차 완공 이후 시공사와 신탁사가 진행한 소유권보존등기는 무효라고 주장한다. 빌딩 원 소유주인 시선RDI 동의없이 일방적으로 처리했기 때문에 원인 무효라는 것이다. 김대근 시선RDI 대표는 “소유권보존등기가 적법하게 처리되지 않았으니 이후 진행된 등기 또한 무효”라고 했다.

시선RDI는 부동산등기법상 집합건물의 경우 토지와 건물을 함께 등기해야 매매·공매 등 처분이 가능한데, 당시 토지와 건물을 따로따로 등기한 사실도 뒤늦게 드러났다고 주장한다. 김 대표는 “신탁사가 바로세움3차 건물 공매를 진행한 2011년 7월 7일부터 2013년 12월까지는 처분 자체가 불가능한 상태였기 때문에 이후 이뤄진 소유권이전등기는 원인 무효”라고 했다.

시선 RDI는 또 “2014년 4월 한국자산신탁이 엠플러스자산운용으로 소유권을 넘기는 소유권 이전 등기를 신청할 당시 ‘등기 원인’으로 제출한 건축물 대장과 토지대장에서 (실질적 소유주이자) 위탁사인 시선RDI의 명의를 삭제했던 것을 뒤늦게 확인했다”고 밝혔다. 실제로 서울 서초구청은 당시 등기 과정에서 실수가 있었다고 뒤늦게 인정했다.

이번 소유권반환소송과 관련해 재판부는 4차례 걸쳐 변론기일을 열었으나 피고 측은 한번도 출석하지 않은 것으로 알려졌다.

우리은행 측은 “집합투자기구 펀드의 수탁자 지위에 있을 뿐 운용과 관련해 어떠한 관여도 할 수 없으므로 이번 소송에 대한 특별한 입장도 없다”며 “원고 주장에 대한 답변서를 법원에 제출했다”고 밝혔다.

두산에너빌리티 관계자는 “이미 앞선 소송에서 법원은 시공사가 시행사 채무를 대위변제하면서 1순위 우선수익자가 시행사가 아닌 시공사로 변경됐다는 점이 증명된다고 봤다”며 “이후 한국자산신탁 신청에 따라 소유권이전등기를 실행하라는 취지의 결정을 내렸다”고 주장했다.

대법원은 2014년 시선RDI측이 제기한 ‘우선 수익자 지위 부존재 확인 청구 소송’과 ‘신탁재산 처분금지 소송’에서 한국자산신탁과 두산에너빌리티의 손을 들어줬다.

이에 대해 시선RDI측은 “1순위 우선수익자 변경에 대한 결정은 비송사건 법원에서 한 것”이라며 “법률상 비송사건 결정은 기판력(후행 소송의 판결에 영향)이 없으므로 이번 재판에 아무런 영향을 미치지 않는다는 의견을 재판부에 제출했다”고 주장했다. 또 “이번 소송의 쟁점은 소유권보존등기와 소유권이전등기가 무효라는 청구이고 이전에 그 소송을 한 사실이 전혀 없고 새로운 소송을 낸 것”이라고 밝혔다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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