[요동치는 집값-고준석 교수 인터뷰 (하)] "2+2 전세만기 이후엔 가격 더 뛴다...무주택자 내 집 마련, 늦출수록 후회"

[땅집고] “전세가격, 매매가격이 물가상승률 범위 내에서 올라갈 수 있도록 연착륙시켜야 한다. 신축만이 공급이 아니다. 임대사업자 규제를 풀어 안정적으로 전세 물량을 공급할 수 있도록 하면 매매가도 안정될 것이다.” (고준석 연세대학교 경영전문대학원 상남경영원 교수)

집값이 우상향으로 오르는 것을 더 이상 억제할 수 없는 상황이 됐다. 고준석 연세대학교 경영전문대학원 상남경영원 교수는 땅집고와 인터뷰에서 “전세가격, 매매가격 등이 물가상승률 범위 내에서 올라갈 수 있도록 연착륙시켜야 한다”고 말했다.

그 방안으로 다주택자 규제를 풀어주는 것을 들었다. “신축만이 공급이 아니라 기존 주택이 시장에 나오는 것도 공급이라고 할 수 있다”며 “임대사업자에 대한 규제를 풀어야 한다. 조금 안정적으로 시장에 전세 물량을 공급해주면은 매매가도 안정될 수밖에 없다”고 밝혔다.

일부 집값 하락론자들은 미분양 증가를 하락 신호로 보고 있지만, 고 교수는 수요자들의 니즈를 충족하지 못하는 공급은 영향력이 없다는 의견이다.

“서울 반포 같은 곳에서 미분양이 나오면 문제지만, 그렇지 않다. 소득이 늘어 부자가 되면 집을 사고 싶은 지역은 정해져있다”며 “공급은 비탄력적인데, 수요는 굉장히 탄력적이라 집값은 오를 수밖에 없다”고 말했다.

다음은 고 교수와 일문일답.

-하반기 이후 부동산시장을 전망해달라.

“하반기에는 이제 금리가 떨어진다면 시장이 조금 더 살아날 것이다. 한강변 아파트 평당 가격이 1억이 된 게 엊그제인데 벌써 1억2000만~1억3000만까지 올랐다. 점점 활화산으로 변할 것이다.

전세가격, 매매가격 등이 물가상승률 범위 내에서 올라갈 수 있도록 연착륙시켜야 한다. 신축만이 공급이 아니라 기존 주택이 시장에 나오는 것도 공급이라고 할 수 있다. ‘2+2’ 전세 만기가 도래하는 7월부터 전세 가격이 확 뛸 것이다. 기존 주택이 시장에 나올 수 있게 하려면 임대사업자에 대한 규제를 풀어야 한다. 조금 안정적으로 시장에 전세 물량을 공급해주면은 매매가도 안정될 수밖에 없다. 그리고 재정비 관련 규제를 완화해서 사업을 추진하면 실수요자들이 원하는 지역에 아파트를 지을 수 있다.

정책 변수가 중요하다. 정책이 어떻게 바뀌느냐에 따라 기존 주택을 시장에 매물로 풀게 할 것이냐와 같은 문제들이 결정될 것이다.”

-미분양이 쌓이는 것을 하락 신호라고 보는 시각도 존재한다.

“실수요자들이 원하는 곳에 주택이 지어져야 한다. 서울의 반포 같은 곳에서 미분양이 있으면 큰 문제이지만, 그렇지 않다. 소득이 늘어서 부자가 된다면 집을 사고 싶은 지역은 정해져 있는데, 그곳에만 집을 지을 수는 없다. 서울이나 1기 신도시 등 수도권 주요지역의 재건축, 재개발 사업이 부진하다. 공급은 단기적으로 보면 비탄력적인데, 수요는 굉장히 탄력적이기 때문에 집값은 오를 수밖에 없다.

인구절벽을 이야기하는 사람들도 있는데, 인구는 줄지만 세대 구성이 분화되지 않나. 1인가구가 900만을 넘었고, 4인 가구보다는 2인, 3인 가구들이 늘어나기 때문에 필요한 집은 결코 줄어들지 않을 것이다.”

-경매 시장에서도 낙찰가율이 상승하고, 똘똘한 한 채를 선호하는 분위기가 보인다. 집값 반등과 관련됐다고 보나.

“경매를 봐도 집값이 오르고 있다는 것을 알 수 있다. 일반적으로 경매는 가격이 올라갈 때 사는 게 정답이다. 감정가가 정해진 후 법원의 입찰 시기는 6개월이나 1년 뒤다. 가령 상승장에서 1억에 감정가가 정해지면 6개월 후에는 1억에서 시작하는 것이다. 가격이 올라갈 때 경매 시장의 낙찰가율은 후행 지표라고 할 수 있다.”

-무주택자의 내집마련 시기 마지노선을 올해 1분기로 예상했었는데, 지금도 같은 의견인가. 실수요자들은 어떤 기회를 노려야 하나.

“청년들에게 빨리 집을 사라고 하고 싶다. 지금 사지 않으면 대가를 치러야 한다. 1분기에 샀다면 조금이라도 저렴하게 샀을텐데 벌써 이렇게 올랐다. 그런데 시간이 계속 지나면 결국 또 대가를 치르게 된다. 내년에 살 사람들은 더 비싸게 사게 된다. 대출을 끼고 내 집 마련을 하는 게 훨씬 더 자산 관리 잘하는 것이라 생각한다. 모으는 거는 오르막길 올라가는 속도고, 갚는 건 내리막길이다. 체감이 다르다.” /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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