[땅집고] 25일 오후 서울지하철 7호선 철산역에 내려 약 10분을 걸었다. 공사가 한창인 ‘철산자이 더헤리티지’가 나온다. 3804가구 규모의 대단지로 2025년 5월 입주와 동시에 광명의 ‘대장아파트’ 자리를 예약한 곳이다. 84㎡(이하 전용면적)가 최고 10억4900만원에 분양됐다.

광명은 최근 1년 사이 집값이 12.2% 상승했다. 광명 지역 중개업소들은 “폭등기와 폭락기를 거치며 광명 집값이 많이 빠지긴 했지만, 서울 집값 상승효과가 광명까지 파급되면서 최근 다시 거래가 활발해졌다”며 “동네마다 차이가 있지만 가격이 많이 떨어졌을 때와 비교하면 허리 위쪽으로 올라온 느낌이다”고 말했다.

■ ‘집값 상승 공식’ 따르는 광명 집값 상승세

수도권 집값이 최근 요동치고 있는 가운데 경기 광명시 역시 심상치 않다. 최근 국토정책연구원 연구 결과에 따른 집값 상승 공식에 들어맞는 모양새다. 부동산 시장 참여자들이 소위 상급지에서 시작된 가격 상승 추세가 경로에 따라 확산한다는 것인데, 강남3구~목동·과천~광명·송도~시흥 순으로 집값이 상승한다는 분석이다.

땅집고와 만난 철산동 신광공인중개사사무소 관계자는 “집값 상승 공식이 맞다는 것을 체감하고있다. 과천보다는 덜 올랐다는 인식이 있어서 그런지 최근에 문의도 많았고, 5월에는 거래도 꽤 활발했다”며 “30대 전후 수요자들이 실거주나 갭투자를 목적으로 많이 유입됐다”고 밝혔다.

철산동은 서울 금천구와 안양천을 사이에 두고 인접해있다. 서울디지털산업단지가 있는 1·7호선 가산디지털단지역, 2호선 구로디지털단지역까지 출퇴근이 편리해 실거주 수요가 상당히 높은 지역이다. 준공이 10년을 넘긴 아파트들도 집값을 회복했다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, ‘철산푸르지오하늘채’ 84㎡는 지난해 2월 9억원까지 떨어졌으나, 올해 6월에는 10억7000만원까지 회복했다. 2022년 11월 7억8000만원까지 떨어졌던 ‘철산래미안자이’ 지난달 11억에 거래됐다.

신축 단지들의 매매가도 상당히 높다. 2022년 3월 입주한 ‘철산역 롯데캐슬 앤 SK VIEW 클래스티지’는 이달 초 12억1000만원에 팔렸다. 지난해 9월 최고가(12억9700만원) 대비 8700만원 낮지만, 12억원대를 유지하고 있다.

■ 향후 3년간 1만5000가구 물량 대기, “입주 시작되면 시장 달라질 것”

광명의 신축 입주 물량이 향후 이 지역 집값을 좌우하는 키가 될 것이라는 평가다. 향후 3년 간 광명동 9937가구, 철산동 5416가구가 예정돼 있다. 부동산 커뮤니티에서 한 네티즌은 “대단지 아파트 공급 물량 공세에 광명의 다른 단지 집값 상승세가 제대로 붙지 않는다”는 불만을 토로하기도 했다.

철산동 A공인중개사사무소 관계자는 “광명 지역이 입주 물량이 많아서 그런지 다른 경기도 주요지역에 비해서는 집값 상승에 더디긴 했다”면서도 “올해 말부터 본격적으로 입주가 시작되면 시장이 또 달라질 수도 있다”고 밝혔다.

낙후된 저층주택들이 난립했던 광명사거리역 인근 지역을 재정비하는 광명뉴타운 사업으로 광명동 집값이 치솟을 것이라는 평가도 있다. 광명뉴타운은 올해 10월 광명10R구역 ‘호반써밋그랜드에비뉴(1051가구)’, 12월 ‘트리우스광명(3344가구)’ 입주를 시작한다.

광명동 114공인중개사사무소 관계자는 “입주가 시작되면 광명 집값이 더 많이 오를 것”이라며 “기존 거주민이던 조합원들이 부천 옥길, 시흥 은계, 배곧으로 이주했는데, 뉴타운 입주가 시작되면 돌아올 것이다. 거기에 김포, 강서 지역에서도 젊은 세대들이 많이 유입될 것으로 기대하고 있다”고 내다봤다.

신축 입주가 시작돼도 광명동이 철산동과 집값 격차를 좁히지 못할 것이라는 분석도 뒤따른다. 철산동이 학군과 근린시설 등 정주여건을 물론 서울 접근성이 더 좋아 선호도가 높은 지역이기 때문이다.

철산동 신광공인중개사사무소 관계자는 “광명 내에서는 KTX 광명역이 있는 일직동이 가장 집값이 높고, 서울 출퇴근이 쉬운 철산동이 그 뒤를 따른다. 광명동은 선호가 높지 않다”며 “입주시기가 비슷한 단지를 비교하면 철산동이 광명동 대비 1억~1억5000만원 정도 비싸다”고 분석했다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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