[요동치는 집값-최민섭 호서대 부동산 자산관리학과 교수 기고]
지난달 서울 아파트 평균 거래액 11.7억 '역대 최고'
현실은 공급 급감…정부의 선제적 주택공급 필요

[땅집고] 문재인 정부에서 ‘미친 집값’을 잡기위해 수많은 정책과 대책을 내놓았다. 그러나 집값은 치솟고 무주택 서민들에게는 상대적 박탈감과 근로의욕 상실이라는 마음의 생채기와 주거 사다리 붕괴라는 최악의 결과물만 남겼다.

문 정부 주택정책의 실패를 딛고 출범한 윤석열 정부는 매년 평균54만호 임기 내 270만호를 양질의 주택을 충분히 공급하여 부서진 주거사다리를 복원하겠다고 공언했다.

그러나 현 상황은 실망스럽다. 민간주택 부문에서는 전년동기대비 인허가 기준은 25%이상 착공기준은 50% 이상의 공급물량이 감소했다. 공공주택 부문에서는 정부의 정책의지가 의심스러울 정도로 급감했다. 또한 향후 3년간의 입주예정 물량은 과거 35년 평균 입주량 대비 50%에도 미치지 못할 것으로 예상된다.

잠잠하던 집값이 다시 치솟고 있다. 지난 20일 서울부동산정보광장에 따르면 5월 서울 아파트 평균 거래금액은 11억7700만원으로 역대 최고 기록을 경신했다. 문재인 정부 당시 기록한 최고 금액인 11억5700만원을 넘어선 것이다. 지방은 미분양이 넘쳐나는 상황에서 서울 고가주택을 중심으로 가격이 치솟고 있는 것이다.

집값이 다시 오름세를 보이는 것은 복합적이다. 일단 주택공급실적이 거의 과거와 비교해서 반토막이 났다. 그런데도 정부가 방치한 것은 미국발 고금리로 인해 주택가격이 안정될 것이라는 착시 탓이다. 미국발 고금리는 올해 하반기를 기점으로 하락세로 돌아설 수 밖에 없다. 시중 대출금리가 2%대까지 떨어지는 등 한국은 이미 금리 인하가 본격화되고 있다. 경기회복과 함께 기준금리인하가 본격화되면 주택매수 심리가 되살아 날 수 밖에 없다.

여기다가 정부가 종합부동산세 폐지, 1기 신도시 재건축 등 이른바 부동산 규제완화를 본격화하는 것도 수도권 투자수요에 불을 붙이고 있다. 집값 하락기였던 2022년에 추진했다면 부작용이 최소화된 상태에서 주택공급에 일조했을 정책들이었다.

누적된 공급부족현상과 건축비 상승으로 인한 분양가 인상, 규제완화, 부동산 오름세 심리가 합쳐지면 주택시장이 폭발할 수 있다. 주택공급은 선제적이어야 한다. 우리나라 국민들이 가장 선호하는 주택 유형인 아파트의 경우 인허가 후 착공, 준공(입주가능)까지는 3~5년이라는 시간이 필요하다. 신도시개발은 10년이 걸린다. 주택시장에 정부가 개입해야 하는 이유이다.

주택시장의 안정을 위해서는 정부의 선제 대응 능력이 필수적이다. 주택은 일반적인 공산품같이 수요가 촉발하여 가격이 오를 때 수입하거나 노동력을 더 투입해서 공급을 확대할 수 없다. 문재인 정부 당시 투기꾼만 단속하면 집값을 잡을 수 있다고 큰소리쳤던 김현미 당시 국토부 장관은 뒤늦게 “아파트는 빵처럼 찍을 낼 수 없다”고 뒤늦게 후회했다.

정부는 성공적인 주택정책을 수립하고 집행하기 위해서는 오케스트라 지휘자의 감각과 기능을 가져야 한다. 여러 가지 변수들의 변주곡을 들을 수 있는 지음(知音)이 돼야하고 각각의 악기 연주자들에게 분명한 메시지를 주면서 연주자들이 알아들을 수 있는 손놀림으로 지휘를 해야 원하는 소리를 만들어 낼 수 있다. 정책 담당자들이 오케스트라의 지휘자가 되어 늘 눈과 귀를 열고 주택시장의 소리를 들어야 진정으로 국민들이 원하는 정책을 개발 할 수 있고 그 효과를 볼 수 있다.

요즘 공기업 특유의 생존논리로 무장한 LH를 관리감독하면서 공급촉진의 역할을 수행해야하는 국토부의 모습이 보이지 않는다. 문재인 정부에서 계획됐던 3기 신도시의 공급이 신속하게 이루어져야한다. 특히 무주택 서민을 위해 기 지정된 공공주택지구의 속도감 있는 개발과 비아파트 시장의 공급 활성화 대책도 시급하다. 그러나 토지보상이 지연되는 등 지지부진한 상태이다.

정부가 총력전을 기울여 대책을 마련했다는 전세사기의 피해는 점점 더 커지고 있다. 최근 연희동 등지서 100억대 전세사기 피해 사건이 발행했는데 대부분 피해자가 20대였다. 피해자들이 조금이라도 싼 집을 구하기 위해 법적 보호가 미비한 다가구 주택이나 업무용 오피스텔 등을 찾다보니 발생한다. ‘덜렁덜렁 계약’해서가 아니라 한 푼이라도 더 아끼려는 서민과 청년들의 처절한 삶을 보호해주지 못하는 현실은 정부의 존재 이유에 회의를 갖게 한다. 전세대책의 근본적인 재검토가 필요한 이유이다.

그렇다면 이젠 대통령이 서민주거안정을 위한 지휘자가 되어 직접 대안을 내놓아야 한다. 공급 없이는 수요를 잠재울 수 없다. 결국 꿩 잡는 것은 매다. /정리= 이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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