[요동치는 집값 분석- 김기원 데이터노우즈 대표(상)] “정책이 만든 집값 단기반등…하반기 다시 하락할 것”

[땅집고] “지금 상황을 한마디로 정리하면 정책이 만든 단기 반등이다. 올해 하반기부터는 다시 하락으로 돌아설 것이다.” (김기원 데이터노우즈 대표)

최근 서울과 수도권 주요지역을 중심으로 집값이 반등하고 있는 조짐이다. 폭등과 폭락을 겪으며 시장이 안정을 찾으면서 아파트 가격이 서서히 회복하고 있는 분위기다. 그럼에도 의견을 굽히지 않은 하락론자들은 지금의 집값 상승세는 일시적일뿐이라고 선을 그었다.

리치고TV를 운영 중인 빅데이터 전문가 김기원 데이터노우즈 대표는 지난 18일 땅집고와 인터뷰에서 “지금 상황을 한 마디로 정리하면 정책이 만든 단기 반등이다”라며 “올해 하반기부터는 다시 하락으로 돌아설 것”이라고 전망했다. 주택가격이 치솟던 2021년 10월을 ‘최적의 매도 시기’라고 예측했던 김 대표는 부동산 빅데이터 애플리케이션 ‘리치고’를 통해 매매수급현황, 거래량 등 다양한 부동산 데이터를 제공하고 있다.

김 대표는 2021년 집값 폭등기의 환상에서 벗어나야 한다고 지적했다. “코로나19과 같은 문제들로 인해 금리가 낮아졌고, 그로 인해 부동산 가격이 폭등했다. 대중들은 최근 3~4년밖에 기억을 못한다. 여전히 짜릿한 집값 상승의 기억에 사로잡혀있다. 정부의 부양책에도 거래량은 많이 늘지 않았다. 가격이 오르려 해도 살 사람이 없다는 뜻이다.”

김 대표는 지난해 말 2024년 부동산 시장에 대해 ‘상중하저’라는 전망을 내놓은 바 있다. 이에 대해 “작년 9월부터 조짐이 이상했다. 2차 하락기가 시작될 것이라고 봤는데 정부가 신생아특례대출 문턱을 낮춰서 상반기는 상황이 괜찮을 것이라고 봤다”면서도 “스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 규제 확대로 하반기 시장을 불안하게 봤다”고 밝혔다. 이어 “정부의 정책 대출이 일시적으로 집값을 끌어올리는 효과를 내고 있지만, 결국 대세 상승으로 이어지진 않을 것이다”고 덧붙였다.

다음은 김 대표와 일문일답.

-최근 서울과 수도권 주요지역을 중심으로 집값이 상승세로 돌아섰다는 평가가 많은데, 현재 시장을 어떻게 분석하고 있나.

“한 마디로 정리하면 정책이 만든 단기 반등이다. 작년에 특례보금자리론 40조, 신생아특례대출 27조를 풀어서 일시적으로 집값이 올랐다고 본다. 이제 저금리에서 중금리 시대로 넘어가고 있다. 코로나19와 같이 누구도 예상하지 못했던 문제들 때문에 금리가 더 낮아졌다. 그로 인해 부동산 가격이 폭등했다. 대중들은 최근에 3~4년 정도밖에 기억을 못한다. 짜릿한 상승의 기억에 사로잡혀있다. 정부가 부동산시장을 부양하려고 했는데도 거래량이 많이 늘지 않았다. 가격이 오르려고 해도 살 사람이 있어야 하는데, 그만큼 살 사람이 없다는 의미다. 작년 말부터는 미분양이 다시 조금씩 증가하기 시작했다. 4월달 데이터를 보면 미분양이 10% 이상 증가했다. 폭락기가 시작되기 전인 2022년에도 미분양이 증가를 했었다. 부동산 PF 위험성이 커진다라는 의미인데, 8월이나 9월부터 문제가 커질 수 있다.”

-특례대출 효과가 끝날 것이라 전망되는 하반기에는 시장이 어떤 방향으로 흘러갈 것이라고 생각하나.

“그때는 다시 또 하락 쪽으로 기울 것이다. 다만 그 이후 정부가 어떤 정책을 펼치느냐가 관건이다. 이번에도 부양책을 쓸 수 있겠지만, 세수가 부족해서 여력이 없을 것이다. 그리고 PF 시장도 어느 정도 정리하겠다라고 했기 때문에 하락이 나타날 것이라고 본다.”

-2024년 부동산 시장에 대해 ‘상중하저’라는 전망을 했는데, 그 이유는 무엇인가.

“작년 9월부터 조짐이 이상했는데, 이후부터 하락이 시작됐다. 2차 하락기가 시작될 것이라고 봤는데 정부가 신생아특례대출 문턱을 낮춰서 올해 상반기는 상황이 괜찮을 것이라 봤다. 그런데 스트레스 DSR 규제 확대로 인해서 하반기 시장을 불안하게 봤다. 한편으로는 풀고, 다른 한편으로는 조이는 정책을 시행하는 것이다.”

-집값 하락기 때 정부에서 각종 대출을 통해 부동산시장 부양시키려고 했는데, 이게 대세 상승으로 이어질 수 있을 것이라고 보나.

“정부의 정책대출이 일시적으로 집값을 끌어올린 효과를 내고는 있지만, 결국에는 대세 상승으로 이어지진 않을 것이다. 5월에 집을 산 사람들 중 50% 가량이 처음 주택을 매입한 2030세대다. 건설사, 시행사를 살리기 위해 시행한 정책들인데 젊은 세대가 부담을 감수하는 꼴인데, 굉장히 안타까운 일이다.”

-57주 연속으로 전세가격이 상승하고 있다고 하는데, 매매가에도 영향을 줄 것이라고 생각하나.

“원래 하락장에서는 전세가격이 오르는 게 맞다. 수요가 매매로 안 가고 전세나 월세로 가기 때문이다. 하락장에서는 입주 물량이 줄어드는 게 특징이기도 하다. 2014년 하락장 이전인 2011~2013년에도 서울과 수도권 전세가가 엄청나게 올랐다.” /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com


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