‘강남 3구’ 집값, 토지거래허가구역 지정 여부에 따른 희비

[땅집고] 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성, 대치, 청담동 일대 지역이 토지거래허가구역으로 묶인 지 올해로 4년째가 되면서 규제 대상 구역에서 벗어난 서초구가 반사이익을 톡톡히 보고 있다는 분석이 나온다. 특히 서초구에서도 정비 사업이 활발하게 이뤄지는 반포동의 경우, 신축 단지에서 연신 신고가를 경신하며 시장에서 독주를 이어가고 있다.

KB부동산에 따르면, 최근 3개월간 반포동 평균 매매가는 36억200만원이다. 잠실동이 24억100만원, 삼성동이 25억 1100만원, 대치동이 29억6400만원, 청담동이 24억2000만원으로 형성된 것과 비교해 최대 10억원 이상 높다.

■ 반포동 대단지, 국평 ‘40억’은 기본

반포동 일대는 한강변 단지를 중심으로 재건축 사업이 활발하게 진행중이다. 대부분 1000가구 이상 대단지인 데다 역세권, 명문 학군을 갖추는 등 입지가 뛰어나 분양 시장에서 관심이 뜨거웠다.

반포동에서 가장 높은 상승세를 보이는 단지는 지난해 8월 입주를 시작한 ‘래미안 원베일리’다. 지난 5월 59㎡(이하 전용면적) 아파트가 30억6000만원에 거래되면서 기존 대장주인 ‘아크로리버파크’를 제치고 새로운 대장주 자리에 올랐다.

이를 1평(3.3㎡)당 매매가로 환산하면 1억2750만원에 달한다. 2021년 평당 분양가인 5653만원 대비 2배가 넘게 오른 셈이다. 래미안 원베일리 84㎡ 매물은 지난 4월 42억5000만원에 거래되면서 국평 기준으로도 전국 최고가를 달성했다.

다음 달 후분양을 앞둔 ‘래미안 원펜타스’도 최근 84㎡ 분양권이 40억원대에 거래되면서 상승세를 이어가고 있다. 반포동 인근 공인중개사에 따르면, 래미안 원펜타스 84 ㎡ 분양권은 지금까지 총 두 건 거래됐는데, 하나는 41억원, 나머지 하나는 41억8000만원에 팔렸다.

기존 대장주로 꼽히는 ‘아크로리버파크’도 강남3구 가격 상승세와 더불어 매매가가 오르는 추세다. 최근 이 단지 84㎡는 40억7500만원에 거래되면서 40억원대에 재진입했다. 올해 3월 37억7000만원에 거래되고 나서 3개월 만에 3억원이 오른 것이다.

■ 토허제 지정 여부로 강남 부동산 시장 ‘희비교차’

반포동에서는 연일 신고가 행진이 이어지고 있는 반면, 토지거래허가구역으로 묶인 잠실, 삼성, 대치, 청담동에서는 인근 지역보다 집값이 오르는 속도가 더디다는 불만이 나오고 있다. 2022년 집값이 대폭 하락한 이후 다시 회복세에 접어들긴 했지만, 토지거래허가구역으로 묶여 있다는 이유로 집값 상승폭에 제한이 있다는 것.

해당 지역에서는 현재 아파트만 토지거래허가제 대상인데, 토지거래허가구역으로 지정되면 까다로운 규제를 받는다. 매매하려면 관할 구청장 허가를 받아야 하고, 매수자는 2년 동안 실거주 의무가 생기는데다 매매와 임대가 2년 동안 제한돼 전세를 끼고 주택을 매매하는 이른바 ‘갭투자’가 불가능하다.

실제로 잠실동 매매가는 오르는 추세이긴 하지만, 반포동에서 이어지는 상승세와 비교해서는 지지부진한 편이다. 최근 잠실동 대장 아파트로 꼽히는 ‘엘스’, ‘리센츠’는 평균 24억원대, ‘트리지움’은 22억원대에 거래되고 있다.

초대형 규모 신축 단지인 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’이 입주를 시작하면 그 여파를 무시할 수 없을 것이란 분석도 나온다. 올림픽파크포레온 84㎡ 입주권은 지난달 21억5897만원에 거래되면서 신고가를 달성했다. 최초 분양가는 13억원대로 분양 당시보다 무려 7억원 이상 올랐다. 같은 평형을 기준으로 잠실동 아파트 가격보다 저렴하긴 하지만, 상승세만 놓고 보면 매우 빠른 속도를 보이고 있다.

■잠·삼·대·청 주민 ”개인 재산권만 침해할 뿐”

같은 ‘강남 3구’ 내에서도 토지거래허가구역 지정 여부로 집값 상승세에 격차가 벌어지자 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서는 ‘토허제 무용론’이 제기되고 있다. 당초 토지거래허가구역 제도가 실시된 배경이 글로벌 비즈니스 콤플렉스(GBC) 사업 등 삼성동 개발 때문이었는데, 사업 자체가 기약이 없는 상황에서 개인 재산권만 침해당하고 있다는 것이다. 현재 GBC 사업은 초고층 건축을 두고 서울시와 현대차그룹이 이견을 보이면서 10년이 넘게 표류하는 상황이다.

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 거센 반발이 나오고 있지만 정부 방침은 당분간 유지될 것이란 전망이다. 서울시는 이달 잠실동, 삼성동, 대치동, 삼성동의 토지거래허가구역 지정 조처를 1년간 재연장하면서 “최근 매매와 전·월세 시장 모두 상승세로 전환하고 있어 주변 지역 부동산 과열로 이어질 가능성이 있어 불가피한 조치”라는 입장을 밝혔다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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