[요동치는 집값 분석 -김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 인터뷰 (상)] "영끌오적? 언급될수록 부동산시장 호황기…오히려 칭찬 같아"

서울 아파트 거래량 3개월 연속 4000건 돌파
전세 시장 57주 연속 상승…서울 집값 회복세
“서울도 입지에 따라 가격 양극화…비쌀수록 오른다”

[땅집고] “‘영끌오적’이 많이 언급될수록 ‘부동산 시장이 좋구나’라고 생각하면 된다. 세 달 연속으로 서울 아파트 거래량이 4000건을 넘었는데, 시장이 정상화되고 있다는 증거다. 거래량과 집값 시세도 회복하고 있다.” (김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장)

폭등과 폭락기를 겪었던 집값이 최근 서울과 수도권 주요지역을 중심으로 반등하고 있다. 문재인 정부 시절 부동산 호황기 때 ‘빚을 내서라도 집을 사라’고 하던 일부 부동산 전문가들은 폭락기가 오자 ‘영끌오적’이라는 비판을 받기도 했다. 최근 집값이 반등 조짐을 보이자 이들이 다시 주목을 받고 있다.

영끌오적의 맏형으로 불리는 ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 지난 14일 땅집고와 만나 “‘영끌오적’이라는 말은 비난이 아니라 칭찬이라고 생각한다. 그만큼 많은 사람들의 머릿속에 있다는 의미다”라며 “‘영끌오적’이 많이 언급될수록 ‘부동산시장이 좋구나’라고 생각해 주면 좋을 것 같다”고 밝혔다. 김 소장은 15년 넘게 한국갤럽에서 부동산 시장 리서치를 담당한 경험을 바탕으로 데이터를 기반한 지역별 시장 분석과 예측으로 정평이 난 전문가다. 빠숑이라는 필명으로도 알려져 있다.

김 소장은 최근 서울과 수도권 중심으로 집값이 반등 조짐을 보이는 것에 대해 “아파트 거래량이 3~5월 연속으로 4000건을 넘어섰다. 5000건을 정상 수준이라고 보는데, 거의 다 왔다. 시장이 정상화되고 있다는 증거들이고, 거래량과 함께 시세도 조금씩 오르고 있다. 신축과 좋은 입지 위주로 올랐고, 이제 하급지와 구축까지 상승하고 있다”고 분석했다. 이어 “(집값이 오르는) 서울도 상승과 하락이 혼재해 있다”며 “평균적인 수치만 보면 안 보이는 것들이 많기 때문에 경계해야 한다”고 덧붙였다.

다음은 김 소장과 일문일답

-최근 서울과 수도권 주요지역을 중심으로 집값이 상승세로 돌아섰다는 평가가 많은데, 현재 시장을 어떻게 분석하고 있나.

“일단 서울 거래량이 많이 증가했다. 서울의 경우는 아파트만 놓고 보면 한 달에 적게는 5000건, 많게는 1만건 정도 거래량이 나왔다. 2022~2023년을 거치면서 1000건 수준으로 줄었다가 2024년 초에 2000건으로 늘었고 3~5월 연속으로 4000건을 넘어섰다.

거래량 5000건까지 오면 정상 수준이라고 하는데, 거의 다 왔다고 본다. 시장이 정상화되고 있다는 증거들이고, 거래량과 함께 시세도 조금씩 오르고 있다. 새 아파트, 인기 있는 입지 위주로 먼저 올랐고, 이제 하급지, 구축들까지 상승하는 것으로 보고 있다.”

-전세 시장도 상승세이다.

“문제는 전세다. 57주째 오르고 있다. 전세가 오르면 매매가가 내려갈 수 없다. 이 상태로 쭉 갈 것 같다. 다만 지금은 투자자들이 아니라 다 이사 수요다. 워낙 시장이 안 좋다 보니까 최근 2~3년 동안 이사를 못 간 사람들이 참고 참다가 움직이는 것이다. 그래서 공고한 시세를 형성하고 있다. 아마 매매로 갈 수 있는 사람은 매매로, 그렇지 않으면 전세로 가는 것이다. 양쪽 다 꾸준히 올라갈 것이다.”

-한때 ‘영끌오적’이라고 비판받을 때도 있었는데 그때와 분위기가 달라진 것을 체감하고 있나.

“오히려 칭찬이라고 생각한다. 25년 동안 연구원, 리서처 생활을 하면서 소비자 조사를 했다. 그 조사 결과를 바탕으로 말씀드렸던 것이 많았다.

예를 들어 ‘강남이 좋다, 수요가 많다’라는 말을 하면 ‘너 때문에 올랐다’라는 말을 들었다. 그렇게 언급됐다는 것 자체로 많은 사람들 머릿속에 있다는 의미다. 대외적으로 활동하는 부동산 전문가 중에 제일 유명한 사람으로 봐준다고 생각한다. 만약에 ‘영끌오적’이 많이 언급되면 ‘부동산시장이 좋구나’라고 생각해 주면 좋을 것 같다. 하락세라면 ‘영끌오적’이라 불리는 사람들의 이야기가 잘 나오지 않는다.”

-그 당시 전망을 어떻게 했었나. 지금 상승세가 시작됐는데 같은 생각인가.

“딱히 상승이나 하락이라고 하지는 않았다. 다만 좋은 아파트를 좋다고 이야기하면서 사라고 했다. 평균적으로 아파트를 약 11년 소유하다 매도한다. 11년 후 팔 때 가격이 상승해있으면 되지 않나. 단기적인 등락은 모르겠지만, 그런 아파트를 사면 된다고 이야기했다.

예를 들어 래미안 원베일리를 ‘지금 살까?’ 물어본다면 ‘사라’고 답할 것이다. 지금 제일 비싼데 10년 후에는 또 올라갈 것이기 때문이다. 반대로 매수하지 말라고 했던 아파트도 많았다.”

-회복기가 아니라 일시적 상승이라는 의견은 어떻게 생각하나.

“지금 가격이 오르고 있는 서울도 상승과 하락이 혼재해 있다는 것을 알아야 한다. 현재 부동산시장은 수급이 꼬여있다. 서울이라고 해도 안 오르는 아파트가 있다. 비싼 곳이 더 많이 오르는데, 지금 강남권이 그렇다. 래미안 원베일리가 거의 50억원 가까이 거래됐는데, 반포이기 때문에 가능한 일이다. 입지 내에서 제일 인기 있는 아파트들은 한동안은 올 수밖에 없다. 평균적인 수치만 보면 안 보이는 것들이 많기 때문에 경계해야 한다.”
/이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

▶ 하마터면 세금으로 18억 낼 뻔! 100억 자산도 증여세 0원 만드는 비법 대공개, 증여 절세 컨설팅 ☞ 땅집고M
▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인