[권강수의 상가투자 꿀팁] 주거와 임대수익 동시에 가능한 상가주택 어떻게 골라야 하나?

[땅집고] 상가 투자자 가운데 이른바 ‘상가주택’에 관심을 기울이는 이들이 적지 않다. 한창 저금리 시절에는 상가주택이 노후 대비용으로 선풍적 인기를 끌기도 했다.

상가주택은 말 그대로 상가와 주택이 합쳐진 것을 의미한다. 보통 지상 1층과 2층은 상가로, 고층은 주택으로 활용한다.

도시 주택가에서 흔하게 볼 수 있는 상가 형태라고 할 수 있다. 이같은 상가주택이 많이 몰려있는 곳으로는 경기도 성남시 백현동 판교 카페거리나 서울 서초구 서래마을 카페거리 등이 있다. 투자자 입장에서 상가주택의 장점과 단점은 무엇일까?

■ 상가 수요 있는 곳인지 판단하기 쉽지 않아

투자자 입장에서 상가주택의 대표적 장점은 주거와 임대수익을 동시에 해결한다는 것이다. 소유주가 상층부에 거주하고 1~2층 상가는 임대를 놓으면서 월세 수입을 받는 방식이다. 노후 대비용으로 각광받았던 이유도 여기에 있다. 이런 메리트 덕분에 한 때 신도시 등지의 상가주택 용지 입찰은 뜨거운 경쟁을 보이며 높은 가격에 낙찰되기도 했다.

또 한 가지 장점은 입지가 좋을 경우 시세차익도 가능하다는 것. 가끔씩 유명인이 건물을 사서 수 십 억원대 시세차익을 올렸다는 뉴스가 나오는데, 상가주택도 우량 물건이라면 충분히 시세차익이 가능하다. 사는 동안에는 거주 문제를 해결하면서 임대료 수익을 벌고, 팔 때에는 시세차익까지 얻게 되니 일석이조 이상의 효과를 볼 수 있다.

하지만 상가주택이 장점만 있는 것은 아니다. 기본적으로 가치 판단이 어렵다. 상가주택은 지상에 상가나 오피스가 자리잡는만큼 상업적 수요가 있어야 하는데, 그럴만한 입지인지 판단하기가 쉽지 않다.

어느 상가주택이 안정적 수익을 거둔다고 해서 그 근처에 상가주택이 모두 다 잘 될 확률은 적다. 이런 것을 감안하면 개인 입장에서 다른 상품에 비해 입지의 유불리를 따지기가 상대적으로 더 어렵다. 실제 이웃에 몇몇 잘 되는 상가주택을 보고 투자에 나섰다가 쓴 맛을 본 투자자도 있다.

환금성도 다른 상가에 비해 상대적으로 낮은 편이다. 상가주택은 볼륨이 크기 때문에 거래가 적은 편이다. 최근 아파트도 거래가 활황기에 비해 줄었다고 하는데 이보다 몸집이 큰 상가주택은 환금성이나 유동성이 더욱 낮다.

■무리한 대출 활용은 금물

상가주택은 기본적으로 투자금이 크다. 기존 상가주택 전체를 매수하거나 용지를 사서 개발하는 것이 일반적인데 어느 쪽이든 기본 투자금액이 다른 상품보다 많이 들어간다. 중소규모 투자자들은 쉽게 다가가기 힘들다는 이야기이다. 그러다보니 대출을 많이 활용하는 경우도 있다.

문제는 대출 부담도 만만치 않다는 것. 왜냐하면 상가주택은 볼륨이 큰 만큼 대출액도 크기 때문이다. 보통 상가 투자시 대출 비중은 총 투자금의 30~50%로 보는데 상가주택은 이를 넘어서 대출받는 경우도 있다. 과거와 같은 저금리 시대에는 대출 비중이 높아도 어느정도 양호한 흐름이었지만 지금과 같이 중금리, 고금리가 지속되는 상황에서는 대출이자 부담도 만만치 않다.

아파트나 일반 건물에 비해 감가상각도 빠른 편에 속한다. 아파트, 일반 건물 등은 전문적인 관리자가 꾸준히 살피지만 상가주택은 주인이 잘 체크하는 수밖에 없다. 그러다 보니 관리에 있어 소흘한 측면이 있을 수 있고, 이것이 빠른 감가상각으로 이어진다.

주차공간 등도 상대적으로 열악할 수 있다. 상가주택에 들어선 점포에 들어가기 위해 차를 가져가는 경우 주차에 어려움을 겪고 불편해 하는 일이 적지 않다. 이 때문에 상가주택 입지에 들어서는 창업자라면 주차공간 대응책을 미리 잘 마련하는 것이 바람직하다.

■거주 혹은 투자?…상가주택 구입 목적 분명히 해야

상가주택 투자에 성공하기 위해서는 몇 가지 체크 포인트가 있다. 앞서 이야기한 것처럼 입지 분석을 잘 해야 한다. 상가에 들어올 임차인은 물론 고객 수요도 충분히 확보되어야 하기 때문이다. 그리고 상층부 주택을 혼자서 사용하지 않는다면 주택 임차 수요도 필요하다.

적지 않은 대출이 발생하는만큼 금리 흐름을 잘 보아아 하며 무리한 대출 활용은 하지 않는 것이 좋다. 우선순위를 거주 목적인지, 임대수익을 포함한 투자 목적인지를 명확하게 해두는 것이 좋다는 얘기이다.

저금리 시대가 다시 올 경우 수도권 중심으로 상가주택이 노후대비용으로 다시금 떠오를 가능성도 있어 보인다. 만약 그렇게 된다면 명확한 입지선정만 할 수 있다면 행복한 투자성적을 보일 가능성이 높다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=김리영 땅집고 기자

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