[분양 청문회 – 래미안 원펜타스 ①] 292가구 ‘10억 로또’ 맞는다…청약 당첨 가점은 얼마?

[땅집고] 올해 하반기 서울 분양 시장에서 가장 주목받는 아파트가 될 거라고 생각합니다. ‘레미안 원펜타스’. 서울 서초구 반포동 신반포 15차 재건축이죠. 7월 분양 앞두고 이 단지에 대한 관심이 벌써 뜨거운데요.

오늘 분양 청문회에서 박지민 월용청약연구소 대표님께 ‘래미안 원펜타스’ 장단점과 청약 전략 한 번 들어보겠습니다.

■ 예상차익 10억 확보, ‘로또 청약’ 떴다

▶이지은 기자: 이 아파트 청약 당첨되면 무조건 ‘10억 로또’라는 말이 있는데, 청약해보는 게 진짜 답일까요? 그런데 분양가가 아직 안 나왔어요.

▶박지민 대표: 평당 7000만원 이상은 나올 것 같은데요. 예를 들어서 84타입(34평)이라고 하면 평당 7500만원일 때 분양가가 25억원대거든요. 59타입(25평)이라고 하면 20억원대로 더 싸죠. 만약 59타입에 당첨된다고 하면 차익이 15억원까지 발생하기는 무리 있지 않을까 싶고, 84타입 이상부터는 15억원 이상 양도차익이 충분히 날 수 있을 거라고 봅니다.

▶이지은 기자: 이 단지 옆에 가격을 좀 견줘볼 만한 단지들이 좀 있어요. ‘아크로리버파크’라든지 ‘래미안 퍼스티지’ 등과 비교하면요?

▶박지민 대표: 남쪽에 있는 ‘래미안 퍼스티지’의 경우 2010년도 전에 입주했기 때문에 지금 준신축이잖아요. 그래서 ‘아크로리버파크'나 단지 왼쪽에 들어설 ‘반포주공1단지’ 재건축 같은 신축과 비교해야 합니다.

지금 ‘아크로리버파크’ 중 한강 보이는 주택이 40억원 정도 하고, 한강뷰가 안 나오는 동호수 라인 기준으로 35억원 정도라 ‘래미안 원펜타스’ 분양가와 비교하면 예상 차액이 10억 정도는 확보되죠.

■ 한강뷰 안보이고 소규모 단지지만…집값엔 영향 적을 듯

▶이지은 기자: 강남권 핵심, 서초구 반포동 아파트라 입지가 좋아서 분석할 것도 없는데요. 그래도 간단히 설명 주시죠.

▶박지민 대표: ‘래미안 원펜타스’는 지하철 9호선 신반포역과 맞닿아 있는 초역세권입니다. 우리나라 최고 아파트 학군지 등 수식어가 붙어 있는데요. 그런데 한강 조망이 직접적으로 보이는 동호수 라인은 거의 없다는 것 정도가 굳이 찾아내면 단점이지 않을까 합니다.

▶이지은 기자: 총 641가구로 주변 대단지 아파트와 비교하면 가구수도 좀 작죠.

▶박지민 대표: 맞아요. 보통 1000~2000가구 규모를 매머드급 단지라고 보는데, 그보다는 좀 작은 단지죠. 그래도 이 신반포 쪽 특징이 뭐냐면, 조그마한 아파트가 앞으로 더 많이 분양할 거라는 점입니다. 신반포21차, 22차 이런 단지들도 2개동으로 짓거든요. 다 강남권 반포동, 잠원동에 밀집돼있어서 충분히 대단지와 비슷한 가격을 받을 수가 있어요. 제가 개포동이나 일원동 등 서울 여러 지역에서 몇천 가구 되는 대단지와 200~300가구급 작은 단지랑 가격 비교하면 10%밖에 차이가 나지 않습니다.

■ 청약 가점 커트라인 69점 예상…만점 통장 나올까?

▶박지민 대표: ‘래미안 원펜타스’가 총 292가구 분양하잖아요. 이 중 절반을 특별공급하고, 나머지 절반을 일반공급합니다. 물량이 가장 많은 84타입이 총 215가구인데, 이 중 일반 공급으로 빠지는 물량이 100개 정도 밖에 되지 않아요.

그리고 주택 면적별로 가점제 비율이 다릅니다. 전용 65타입 이하에서는 40%를 가점제로 공급하고요, 85타입 이하는 70%, 85 초과타입은 80%를 적용합니다.

▶이지은 기자: 아무래도 청약 경쟁이 좀 치열할 것 같은데, 가점컷은 어느 정도로 예상하세요?

▶박지민 대표: 예측하긴 어려운데요, 그래도 69점부터 커트라인이 형성될 것 같아요. 일부 타입은 70점에서 74~75점 이렇게도 보일 것 같고요. 왜냐하면 지금 분양 예정 주택형이 59타입부터 191 타입까지 나와 있거든요. 보통 사람들이 많이 접근하는 84 타입만 200가구 이상이고, 나머지 주택형은 다 몇십 개 또는 몇 개 이내 수준이에요. 그러면 최저 가점 커트라인이 높으면 70점대 중후반대로 형성될 것으로 보입니다.

▶이지은 기자: 이 정도 가점이면 부양가족 수라든지 무주택 기간이 어느 정도 되어야 하는 거예요?

▶박지민 대표: 청약 통장 가입기간 만점이 15년 이상일 때 17점. 그리고 무주택도 최대 15년 이상일 때 32점이에요. 이 둘을 합한 49점은 기본으로 받아야 하고, 관건이 부양가족 수입니다. 본인 포함 4인 가족일 때 20점 추가해서 69점, 5명일 때 74점, 6명일 때 79점이고요.

만약 7인 이상 가족이면 84점 만점이 되는데요. 이번 ‘래미안 원펜타스’에 84점 통장이 쓰일까 말까가 개인적으로 관전 포인트 중 하나입니다.

▶이지은 기자: 올해 만점 통장이 ‘래미안 원베일리’ 조합원 취소분 청약에서 처음으로 나왔죠. 마침 이 단지가 ‘래미안 원펜타스’ 바로 오른쪽에 딱 자리 잡고 있어요. 원래 2021년에 분양했는데, 당시 가점컷이 어떻게 됐었죠?

▶박지민 대표: 제 기억으로는 70점대 초반, 중반, 후반 다 있었던 걸로 기억합니다. 2021년 6월에 분양했는데 당시 분양가상한제가 적용되면서 시세보다 10억원 이상 저렴했었거든요. 전용 84타입은 분양하지 않고 최대 74 타입까지만 분양했었는데, 당시에 분양가가 17억 정도였어요.

그런데 ‘래미안 원펜타스’는 후분양 단지로 다소 비싸게 분양하기 떄문에, ‘래미안 원베일리’와 비교하면 전체 평균 가점은 한 3~4점 정도 낮게 나타날 것 같습니다. 그래도 가점이 70점 초중반은 되어야 한다고 생각하고 계셔야 될거에요. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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