[땅집고] “서울에서 어떤 아파트 사야 하냐고요? ‘평당 4000만원’을 기준으로 고르면 됩니다.”

지난 정권 부동산 상승기 때 집값 폭등 예측이 적중하면서 일약 스타덤에 오른 이상우 인베이드투자자문 대표. 지난 4일 그가 서울 강남구 역삼동 포스코센터 역삼 빌딩에서 ‘부동산라이프’ 100호 발간 기념 세미나를 열었다. 부동산라이프는 이 대표가 부동산 애널리스트로서 2015년 11월부터 꾸준히 연재해온 월간지다.

이날 이 대표는 “이미 서울 집값 상승 조짐이 포착됐다”며 시장에 발빠르게 진입할 것을 권했다. 현재 전체적인 부동산 시장이 침체기를 완전히 벗어나지 못하고 있는 데다, 세미나 참가비가 9만9000원으로 적지 않았는데도 이 대표의 강의를 듣기 위해 210명이 참석할 정도로 현장 분위기가 뜨거웠다.

땅집고가 세미나에 참석해 강의 핵심 내용을 정리해 전달한다.

■서울 집값 상승 시작됐다…정부가 허락한 대출 활용해야

이 대표는 지난해 부동산 시장이 크게 침체하면서 거래량과 주택 가격 모두 뚜렷한 하락세를 보였지만, 올해 들어 시장 흐름이 달라졌다고 말했다. 특히 서울 강남권 등 핵심 지역에서는 주택 평형을 넓히거나 하급지에서 상급지로 ‘갈아타기’하는 수요가 몰리면서 이미 전고점을 돌파한 거래가 나오고 있다는 설명이다.

실제로 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)나 마용성(마포·용산·성동) 지역에선 대장주마다 직전 최고가를 넘어선 거래가 등장하거나, 서서히 전고점과 가까워지면서 회복세를 보이는 사례가 이미 여럿 등장했다. 지난달 9일 서울 서초구 반포동 한강뷰 아파트인 ‘래미안 원베일리’ 59㎡가 30억6000만원에 거래됐다. 이 주택형 역대 최고가면서, 최초로 30억원대를 뛰어넘은 금액이다. 마포구 염리동 ‘마포 프레스티지 자이’ 84㎡도 지난달 19억5000만원에 거래되면서, 직전 신고가 대비 1000만원 더 오르며 신고가를 경신했다.

이런 상황에서 이 대표는 정부가 허락해준 대출 상품을 최대한 활용해 주택을 매수하는 것이 자산을 증식하는 지름길이라고 강조했다. 특례보금자리론, 신생아특례대출, 생애최초주택자금 대출 등이다.

이 대표는 “특히 생애최초대출의 경우 규제지역 여부나 주택 가격, 소득과 관계 없이 LTV를 80%까지 허용해주는 굉장히 강력한 상품이기 때문에 꼭 활용하는 것을 추천한다”며 “만약 맞벌이 등으로 한 달 소득이 1000만원 정도인 가구라면 40%(400만원)까지는 이자를 감당할 여력이 있다고 본다. 소득이 그 이하인 경우에는 이자 비용으로 20%까지는 버틸 수 있을 것”이라고 했다.

■‘평당 4000만원’ 기준으로 아파트 골라라

그럼 어떤 지역의 어떤 아파트를 사야 할까.

이 대표는 먼저 PIR(Price Income Rate·소득 대비 주택가격 지수 비율)을 통해 대략적인 가격대를 언급했다. PIR 지수란 가구의 연 소득으로 특정 지역의 주택을 구입하는 데 어느 정도 시간이 걸리는지를 나타내는 지표다.

그는 서울에서 일반적인 가구라면 평균 소득이 1억3000만원 정도며, 이 금액의 11배에 달하는 13억~14억원 정도 주택이 평균적인 서울 아파트 가격이라고 봤다. 가구마다 생애최초 등 상황에 맞는 대출 상품을 잘 활용한다면 충분히 매수해 볼 수 있는 금액대로 보인다는 설명이다.

다만 이 대표는 “현재 13억~14억원 정도 주택에 살다가 갈아타기 하려는 수요가 많은 만큼 매도 물량이 많기 때문에, 집값이 일정 기간 멈춰있을 것으로 보인다”며 “만약 소득만 튼튼하다면 대출을 더 활용해서 15억~20억원대 주택을 노려보는 것도 좋을 것”이라고 했다.

이 대표는 ‘평당 사천만원은 사이언스’라는 문구를 언급하며 3.3㎡(1평)당 4000만원을 매수 기준점으로 내세우기도 했다. 올해 서울 아파트 평균 가격이 3.3㎡당 4172만원인 것을 고려하면 ▲평당 4000만원이 곧 될 것 같은 지역 ▲평당 4000만원보다 더 오를 지역 ▲이미 평당 4000만원보다 훨씬 위인 지역에서 아파트를 골라야 집값 상승률 측면에서 훨씬 유리하다는 것.

이어 그는 생활 인프라 측면에서 초등학교가 있는 ‘초품아’와 병원이 있는 ‘병품아’ 두 조건을 모두 만족하는 아파트도 추천했다. 다만 저출생으로 학령인구 수가 점점 줄어들고 있는 점을 감안하면, 학생 수가 1000~1500명 정도 되는 초등학교라야 의미 있다는 것이 이 대표의 설명이다. 병원의 경우 대형인 연세세브란스·서울아산·삼성서울·서울성모·분당서울대병원 인근 단지가 유망할 것으로 예측했다.

이 대표는 “지난 집값 상승기를 겪으면서 어떻게든 대출을 일으켜 서울 아파트를 사는 것이 이득이고, 그 중에서도 강남 아파트를 마련해야 한다는 교훈이 남았다”면서 “서울에서도 평균보다 집값 상승률이 낮은 지역은 좋은 투자처로 보긴 어렵다”고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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