[분양 청문회] 둔촌주공 분양가 84㎡ 13억, 지금은? 21억…"하반기 꼭 넣어야할 청약 단지 6곳은"

[땅집고] 여러분 둔촌주공 기억하시죠? 올림픽 파크 포레온! 지난해 분양시장 최대 화두였던 아파트였는데, 지금까지도 핫합니다. 입주권 거래되는 것마다 신고가 기록하고 있다는 뉴스가 쏟아지고 있죠. 어떻게 보면 ‘서울 아파트 청약 불패 신화’, 이런 교훈을 주는 것 같기도 합니다.

오늘 둔촌주공 리뷰하면서, 올해 하반기 꼭 청약해야 할 단지도 박지민 월용청약연구소 대표님 모시고 알아보겠습니다.

■34평 13억에 분양했던 둔촌주공, 다시 보니 저렴했다

이지은 기자: 대표님께서는 사실 1년 전에 둔촌주공 분양 앞두고 이 단지에 꼭 청약하라고 라이브 방송까지 출연을 해주셨어요. 그때 화제가 된 발언이 있었죠. ‘10만 청약설’. 둔촌주공에 10만명이 청약에 나선다는 예측이었는데요. 그런데 당시에 사실은 댓글 분위기가 좀 험악했습니다. 한 번 읽어볼게요.

박지민 대표: 10만 같은 소리 하고 있네. 미친 거 아니냐. 단군 이래 최대 미분양이지. 분양가보다 100% 훨씬 떨어진다. 이거 완전 정신 나갔나? 완판 불가 100% 계약 절대 안 된다. 전 재산 걸겠다. 미분양 나면 유튜브 접을 것. 자기가 한 말에 책임질 것.

이지은 기자: 악플 읽어봤는데 어떠세요?

박지민 대표: ‘미친 거 아니냐’, 미쳤던 것 같아요. 자신감에 미쳤죠. 근데 이거를 청약 안 하고 욕한 사람이 더 미친 거 아닌가?

이지은 기자: 그래서 둔촌주공 청약 결과 어떻게 됐죠?

박지민 대표: 1순위 3695가구 모집하는데 1만3647명이 청약했죠. 경쟁률은 3.7대 1.
이지은 기자: 그때는 10만 청약설 예측이 빗나갔다면서 혹평이 많았는데요. 다시 돌이켜보면 그때 시장 분위기를 감안하면 청약자가 많이 몰렸던 것 같다는 평가도 있어요.

박지민 대표: 당시 시장이 좋았다면 정말 10만명 이상 들어왔을만 한 단지라고 봤습니다.

이지은 기자: 그때 둔촌주공 분양가가 어느 정도였는지 기억하세요?

박지민 대표: 13억원 전후. 딱 기억해요. 34평 기준으로.

이지은 기자: 당시에는 분양가가 너무 비싸다, 그래서 이거 분양받았다간 집값 무조건 떨어진다는 불안감이 컸습니다. 지금 다시 이 분양가를 되돌아보면 비싼 수준인가요?

박지민 대표: 절대 아니죠. 둔촌주공 분양가를 제가 왜 싸다고 했냐면, 당시 송파구 대장주인 헬리오시티 집값이 20억원에서 30% 하락한 가격 지점이 14억원 정도였거든요. 그러니까 둔촌주공 분양가인 13억~14억원 이 정도는 정말 저렴했다는 점이 1년여가 지난 이제서야 반증이 되는 거고요. 지금 서울 상급지 아파트 가격은 거의 다 올라왔잖아요. 지금 90~95% 정도 수준까지 집값이 회복된 상태죠.

이지은 기자: 둔촌주공 분양하고 1년 동안 입주권이 계속 거래되면서 신고가 경신하고 있거든요. 지금 34평이 얼마까지 올랐죠?

박지민 대표: 21억5000만원대까지 올랐죠. 어림잡아 13억에 분양받았다고 하면, 그럼 얼마가 오른 거냐? 8억5000만원, 거의 9억원 가까이 오른 거죠.

물론 저도 예측을 못했던 점도 있죠. 왜냐하면 둔촌주공이 2022년 12월에 분양했는데, 정부 부동산 완화 정책이 2023년 1월에 나왔잖아요. 일명 ‘둔촌주공 살리기’ 정책이었다, 일각에서는 그런 말이 나왔었데 사실 둔촌주공 뿐만 아니라 침체된 부동산 시장을 살리기 위한 정책이 나왔던 건데요. 그 수혜를 아무래도 엄청 큰 단지다 보니까 둔촌주공이 수혜를 다 받은 것처럼 느껴졌죠. 이 정책으로 거주 의무도 유예가 되고, 그 다음에 분양권 전매 제한도 풀렸고.

이지은 기자: 둔촌주공 청약 당첨됐는데도 계약 포기하신 분들도 좀 있는 걸로 알아요. 이 분들 지금 어떻게 되셨을까요?

박지민 대표: 진짜 잠 못 자실 거예요. 이건 눈 앞에서 7억, 8억, 9억을 그냥 날려버린 거나 다름 없기 때문에. 그래서 아마 이 영상도 못 보실 겁니다.

이지은 기자: 그래서 지금 둔촌주공 분양을 돌아보면 교훈이 있는 것 같아요.

박지민 대표: 그렇죠. 논리 없이 무조건 청약 당첨됐다고 계약하면 그것도 문제긴 한데, 정확한 가격 적정성이 필요하거든요. 지금 싸다고, 저렴하다고 하는 가격대는 2020년도 하반기 가격 정도 돼요. 그래서 내가 살고자 하는 지역에서 아파트 급매 가격이 몇 년도 가격인가 살펴보는 것이 굉장히 중요해요.

■ 올해 하반기 청약 꿀단지 6곳은

이지은 기자: 그러면 올해 하반기 분양시장에서 ‘포스트 둔촌주공’도 한번 찾아보겠습니다. 꼭 청약해야 하는 아파트 꼽아주시면요.

박지민 대표: 분양가 상한제 지역인 강남 3구와 용산구, 그리고 이 외 지역 단지에서 각각 3개 단지씩 준비했습니다. 먼저 분양가 상한제 지역에선 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’. 진짜 오랫동안 기다리셨죠? 후분양으로 공급하는 단지입니다. 그 다음으로는 강남구 도곡동 도곡삼호아파트를 재건축하는 ‘래미안 레벤투스’. 그리고 송파구 잠실진주아파트를 재건축하는 ‘잠실 래미안 아이파크’ 입니다.

이지은 기자: 이 3개 단지를 꼽아주신 이유가 있으세요?

박지민 대표: 일단 강남의 최고 아파트, 34평 기준으로 40억을 왔다 갔다 하는 아파트들 있잖아요. 그 아파트에 바로 이웃해있기 때문이에요. 또 재작년부터 선분양을 기다리고 있었지만 골조가 올라가고 공정률이 올라가면서 어느새 후분양으로 바뀌는 바람에 강남에서는 굉장히 청약 대기 수요가 많아요. 이 3개 단지 분양이 끝나면 선분양 아파트가 많을텐데 그러면 앞으로 청약 당첨 커트라인이 훨씬 더 올라갈 거거든요.

이어서 비강남권에서 꼽자면 마포구 공덕1구역 ‘마포 자이 힐스테이트’가 있습니다. 그리고 둔촌주공과 비슷한 시기에 분양했던 성북구 장위4구역 ‘장위 자이 레디언트’ 바로 오른쪽에 있는 장위6구역, ‘푸르지오 라디우스 파크’도 분양합니다. 그리고 앞서 ‘래미안 원펜타스’처럼 후분양 단지인데요. 내년 1월에 바로 입주하는, 강동구 성내동 성내5구역 개발하는 ‘그란츠 리버파크’도 있습니다.

이지은 기자: 마포구에 들어서는 ‘마포 자이 힐스테이트’ 같은 경우에는, 사실 마포가 신흥 부촌으로 자리 잡은 상황이라 왜 청약해야 하는지 이해가 가는데요. 이에 비해 장위동이 성내동은 잘 모르시는 분들도 있을 것 같아요.

박지민 대표: 서울 강북권 굵직한 뉴타운이라고 하면 은평뉴타운과 길음뉴타운이 있는데요, 이 길음뉴타운 인근에 장위뉴타운이 있습니다. 여기에 ‘장위자이 레디언트’(장위4구역)가 1년 반 전에 분양했고 당시 분양가가 10억원 정도 됐거든요. 그런데 지금 서울 분양가가 매년 10%씩 상승하고 있어요. 그럼 적어도 올해 분양 예정인 장위6구역 ‘푸르지오 라디우스 파크’는 전용 84 기준으로 11억~ 12억원 정도 분양가를 예상할 수 있습니다. 조금 비싸긴 하지만 그렇다고 앞으로 서울 새아파트 분양가가 이보다 내려갈 수는 없을 것 같은 환경입니다.

그리고 강동구의 경우 천호대로를 기준으로 북쪽은 천호동, 남쪽은 성내동이거든요. 성내5구역 ‘그란츠 리버파크’는 후분양 단지라서 분양가가 좀 더 비싸긴 할 것으로 예상합니다.

이지은 기자: 오늘 둔촌주공 분양 돌아보고 하반기 핵심 분양 단지도 알아봤는데요. 오늘 박지민 대표님 말씀을 요약하자면 가격 적정성을 따져본 뒤에 청약 나서는 게 좋을 것 같다는 말씀 주셨습니다. 오늘 언급한 유망 단지들은 입주자 모집공고 나오면 한 번 더 소개해 드릴게요. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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