[박영범의 세무톡톡] 장윤정-도경완, 한남동 집 팔아 차익 70억…양도세는 얼마?

[땅집고] 최근 가수 장윤정·아나운서 출신 도경완 부부가 서울 용산구 한남동 소재 고급 주택인 ‘나인원 한남’을 매각해 70억원에 달하는 시세 차익을 거뒀다는 사실이 알려졌습니다.

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‘나인원 한남’은 지하 4층~지상 최고 9층, 9개동, 전용 206∼273㎡ 대형 주택형 총 341가구로 구성하는 고급 아파트입니다. 한 달 관리비가 160만원 이상, 매년 보유세로 5400만원 이상을 내야하는 초고가 단지죠. 장윤정 부부는 2021년 ‘나인원 한남’ 244㎡(73.81평)을 50억원에 공동명의로 분양받았는데요. 이로부터 3년 2개월여가 지난 올해 4월 120억원에 매각했습니다. 차익을 단순 계산하면 70억원이죠.

하지만 장윤정 부부가 아파트를 분양받을 때 납부한 등록세와 매각할 때 낸 부동산 중개수수료 등 각종 부대 비용을 포함하면 차익은 이보다 더 줄어들겁니다. 이 과정에서 발생한 비용이 5억원 정도라고 잡고, 장윤정 부부가 ▲다른 주택을 소유한 사실이 없고 ▲3년 이상 보유 및 거주한 1세대 1주택자라는 가정 하에 ‘나인원 한남’ 매각 과정에서 양도소득세를 얼마나 내야 하는지 한번 계산해보겠습니다.

먼저 양도차익은 양도가액 120억원에서 분양가였던 취득가액 50억원을 뺀 뒤, 취득 및 양도 경비 5억원을 제외한 65억원입니다. 현행 세법상 1세대 1주택이라면 양도가액 12억원까지 비과세인데요. 양도차익 중 비과세하는 양도차익은 6억5000만원이라 과세 대상인 양도차익은 58억5000만원이 됩니다.

더불어 1세대 1주택이라면 주택 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있는데요. 장윤정 부부의 경우 ‘나인원 한남’에 3년 2개월 동안 살았으므로 3년 이상 거주 및 보유한 장기보유특별공제율 24%를 적용받습니다. 따라서 양도차익 58억5000만원에서 이 공제율을 적용한 14억원을 빼면, 양도소득금액은 약 44억원이 됩니다.

여기에 10억원 이상 차익에 적용하는 양도소득세 최고 세율 45%을 적용해야 합니다. 그러면 최종 양도소득세는 19억원에 지방소득세 10%를 적용한 1억원을 더한 21억원이 되겠네요. 장윤정 부부가 주택을 공동명의로 50%씩 공유하고 있다고 하더라도 가장 높은 양도소득세율을 적용받는 것은 변함이 없으므로 부부가 각자 10억원씩은 납부해야 합니다.

장윤정 부부가 21억원에 달하는 양도소득세를 아낄 수 있는 방법도 있습니다. 이 아파트를 신규 분양받았으므로 자본적 지출액과 양도비에 대한 지출 증빙을 갖춰서 경비로 인정받으면 되는데요. 자본적 지출액이란 아파트 베란다 샷시비, 방 확장 등 내부 시설 개량 공사비, 방 거실 바닥 교체 비용이 해당합니다. 다만 벽지, 장판, 싱크대, 변기, 문짝, 조명 교체 등 인테리어와 관련한 비용은 수익적 지출에 해당하므로 경비로 인정받지 못해요. 더불어 주택을 양도하기 위해 들어간 중개수수료와 양도세 신고 수수료도 양도비로 간주해서 공제받을 수 있습니다.

결론적으로 장윤정 부부가 ‘나인원 한남’을 팔아서 실제로 손에 쥐는 현금은 양도 차익 70억원에서 양도소득세 21억원을 제외한 50억원 정도라는 계산이 나옵니다. 비록 세액이 적지는 않지만, 부부가 주택을 3년 이상 보유하면서 장기보유특별공제 등 혜택을 슬기롭게 잘 받았을 것으로 보입니다. /글=박영범 YB세무컨설팅 대표세무사, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com

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