[사상 최악의 공급대란 ②] 공급확대 공약했는데, 공급 급감 발생한 이유? 난국 돌파할 대책은

[땅집고] “고금리와 경기침체로 민간 주택공급이 감소하는 것은 어느 정도 불가피한 측면이 있다. 그러나 서민 주거의 최후 방어선 역할을 하는 정부 공공부문까지 공급이 사상 최악 수준으로 감소한 것은 매우 심각한 상황이다. 향후 매매시장은 물론 전세시장에 엄청난 후폭풍이 몰아칠 수 있다.”

최민섭 호서대 부동산자산관리학과 교수는 공공부문 인허가 물량이 7년 평균보다 90% 쪼그라들었다는 땅집고의 보도와 관련, “주택 공급 확대를 공약했던 정부에서 사상 최악 수준으로 공급이 급감할 줄은 몰랐다”면서 “공급 감소 피해가 결국 서민들의 몫이라는 점을 고려하면 지금이라도 특단의 대책을 세워야 한다”고 말했다. 정부뿐만 아니라 여당 야당 등 정치권도 문제의 심각성을 공유하고 함께 대책을 마련해야 한다고 제안했다.

국토교통부 주택건설 인허가 실적에 따르면 올해 1분기(1~3월) 전국 민간 부문 인허가 실적은 7만 3922가구로 2017년부터 지난해까지 7년간 1분기 평균치인 10만 6420가구보다 30% 감소했다. 특히 공공 부문은 같은 기간 평균 7225가구에서 무려 91% 감소한 636가구에 그쳤다. 국토부가 두 차례에 걸쳐 공급 확대 대책을 세웠지만, 오히려 공급이 뒷걸음질을 치고 있다.

-공공부문의 주택공급이 너무 부진하다

“지난 1월 정부가 주택공급 확대 정책을 발표하자 한 시민단체가 선거용 경기부양 대책이라고 비판했다. 보통 경기침체로 민간주택 공급이 급감하면 속도조절이 가능한 공공주택의 사업속도를 높여 공급을 늘렸다. 건설경기는 전후방효과가 크기 때문에 공급둔화는 서민경제에 직격탄이 된다. 시민단체 비판처럼 민간 경기가 좋지 않아 공공을 통한 경기부양을 하려는 것처럼 보였다. 선거를 앞둔 1분기는 공급이 획기적으로 증가했어야는데 결과는 정반대였다.

문재인 정부 시기 발표한 공공 택지, 3기 신도시 개발이 예상보다 지체되고 있는 것도 하나의 원인이다. 또 하나는 공공주택 공급을 주도해야 할 LH가 자신의 역할을 제대로 하지 못하고 있다. 공기업 특유의 생존논리가 작동하면서 공공임대주택 공급 속도를 늦추고 있는 것은 아닌가 의심이 든다.”

-공기업 특유의 생존논리가 뭔가

“공공주택 공급을 늘리려면 대규모 자금의 선투입이 필요하다. 부동산 경기 부진으로 신도시 등의 토지 매각이 제대로 되지 않다보니 LH의 자금 부족이 심각하다. 범 정부적 차원에서 채권 발행 등을 통해 자금을 조달하는 등 대책을 세우면 돌파가 불가능하지 않다. 그런데 그렇게하면 부채비율이 늘어나 나중에 문제가 될 수 있다. 국토부도 LH에 대해 주택공급 확대라는 역할을 맡기기보다는 토지투기, 검단 주차장 붕괴 사고 등의 여파로 인해 무조건 역할을 축소하는데 급급했다.

결과적으로 보면 국토부가 자신의 관리감독 및 공급촉진의 역할을 제대로 수행하지 못한 결과이다. 국토부가 도대체 공공주택 공급이 이렇게 곤두박질 칠 때까지 뒷짐 지고 있었다는 것은 이해가 불가하다. LH가 선도적으로 택지를 공급하고 공공주택을 공급할 수 있는 대책을 서둘러야 한다.”

-정부는 공급 확대를 공약했는데, 왜 결과는 정반대인가?

“현 정부의 정책 기조는 재개발 재건축 등 규제완화를 통한 공급확대이다. 정권 초기 5년간 270만가구 공급 계획을 발표하기도 했다. 역대 정부 최대 규모라고 해다. 그러나 오히려 문 정부보다 공급이 줄어들게 확실하다. 집값이 하락하고 공사비가 폭등하면서 규제완화를 통한 주택공급 확대라는 정책은 사실상 불가능해졌다. 다만 임대 등 공공주택은 정부의 정책 역량에 따라 달라질 수 있었다.

정부 초기에 매입임대주택 예산을 크게 삭감하여 시민사회 등에서 국회 앞 장기 농성을 벌이기도 했지만 복원된 예산을 소액에 그치고 말았다. 현 정부가 공공임대주택을 줄이면 민간임대를 늘려서 총량을 유지하게하는 등의 대안이 있어야 하는데, 그런 정책도 제대로 보이지 않는다. 이를 매입임대나 전세임대 혹은 주거급여 등 주거비보조로 보완한다고 한다면 모르겠으나 이마저도 충실히 시행이 되고 있다고 보기 어렵다.”

-지금이라도 대책은 없나?

“고금리, PF부실 등으로 민간의 주택공급이 극도로 위축됐다. 이런 상태가 지속되면 몇 년 후에 집값 폭등은 물론 전세가도 크게 오를 수 있다. 벌써 전세시장은 매물부족 등으로 가파르게 오르고 있다. 고금리, 고물가 상황에서 저소득가구의 생존을 더욱 어렵게 만들 소지가 크다. 공공부문은 주택공급 감소의 완충작용을 해야 한다. 지금이라도 긴급대책을 마련해야 한다. 건설방식의 공급이 어렵다면 단기간 효과를 낼 수 있는 매입임대라도 늘려야 한다. 공급총량을 어느 정도 유지해야 한다.”

-청년 주거 문제가 심각하다.

“집값 폭등으로 청년세대는 주거 신분 사회의 덫에 빠져있다. 평생 일해도 내 집 마련이 불가능하다는 절망감에 사로잡혀 있고 이게 저출산으로 이어진다. 청년 주거 불안을 해결해 주는 것이 정부와 기성세대의 책임이다.
청년층의 주거 사다리를 위해 임차 세대에게는 임대료 보조제도를 도입, 소득에 따라 지급액 격차를 두는 것도 좋다. 생애주기별 라이프사이클(Life Cycle)을 고려 할 때 신혼부부에게는 도심지 직주근접형 중소형 주택이 필요하고 다자녀가구에게는 아이들 교육이 단절되지 않도록 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 지역에서 자녀수에 따라 중대형 주택도 공급할 제도적 장치 마련도 필요하다. 여와 야가 따로 있을 수 없다. 관련 주택 공급을 위해 서로 손을 잡아야 한다. 정부여당뿐만 아니라 야당도 함께 나서야 한다.”
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- 여야가 손을 잡을 수 있나?

“아직도 우리나라 가구의 약 44%는 무주택자이고 이들의 주거비 부담이 커질수록 삶의 질은 떨어진다. 헌법 35조 3항에 의하면 '국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 한다'라고 명시되어 있다.

주택문제는 초당적 대처가 필요하다. 뉴질랜드는 주택공급을 확대하는 주택법안을 여야당이 초당적으로 발의하고 통과시켰다. 특히 젊은층의 주택문제 해결은 미래가 걸린 문제이다. 여 야당이 정쟁을 벌일 대상이 아니다. 주택문제로 너무나 큰 사회적 비용을 치르고 있다. 누구의 잘못을 따지는 것보다 원인과 대책을 여당과 야당, 전문가, 사회 각계각층이 모여 미래를 위한 비전을 만드는 것도 방법이다.”
/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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