[땅집고] 앞으로 서울에서 건물을 지을 때 시민들이 이용할 수 있는 공개공지를 만들면 최대 용적률의 120%에 해당하는 인센티브를 받을 수 있다. 그동안 인위적으로 하향 조정했던 준주거·상업지역 기준 용적률 하향 규정도 폐지한다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 19일 발표했다.

이번 개편의 핵심은 ▲상한용적률 대상 확대 ▲시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등이다.

녹지지역을 제외한 서울 시가화(市街化) 면적의 35%를 차지하는 지구단위계획구역은 그동안 시내 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충 수단으로 운영돼왔다. 하지만 제도를 도입한지 24년이 지나면서 규제가 누적됐고, 기존 용적률 체계로는 급변하는 도시 상황에 대응하기 어려워 용적률 체계를 대폭 손질하게 됐다는 것이 서울시 설명이다.

■공개공지 만들면 용적률 올려준다…상한 120%까지

그동안 공개공지를 조성하면 용적률 상한 인센티브를 받는 지역은 준공업지역 등 특정 대상지에 한정됐다. 앞으로는 모든 지구단위계획구역에도 이 같은 혜택을 줄 예정이다. 더불어 공개공지 뿐 아니라 지능형 건축물, 특별건축구역 등을 조성해도 인센티브를 받을 수 있다.

상한 용적률이란 건축주가 토지 등을 기부채납할 경우 적용받는 최고한도의 용적률을 말한다. 공개공지 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지로 정했다. 예를 들어 그동안 일반상업지역인 지구단위계획구역의 경우 공개공지 설치 때 용적률이 800%까지 허용됐는데, 이번에 개정한 기준을 적용하면 960%로 늘어나는 것이다.

■기준 용적률 하향 없앤다…로봇·탄소중립 등 미래산업 도입하면 인센티브

지구단위계획구역에서 기준 용적률 하향 규정은 폐지한다. 기준 용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 기본적 용적률이다.

그동안 지구단위계획구역에선 준주거·상업지역 기준 용적률을 조례 용적률(서울시 도시계획 조례에 따른 용적률) 대비 100∼300% 포인트 낮게 설정했다. 이후 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용 용적률 인센티브를 제공하는 구조였다.

하지만 이런 식의 허용 용적률 체계는 인센티브 이행이 쉬운 항목 위주로 취사 선택이 가능해, 지구단위계획구역별 목적 달성을 위한 계획을 유도하기에는 한계가 있다는 지적이 제기됐다. 이에 따라 서울시는 현재의 기준 용적률 적용을 없애고, 기준 용적률을 조례 용적률과 동일하게 적용하기로 했다.

대신 일반적 항목은 기준 용적률 범위에서 의무 이행하고, 시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입 때 조례 용적률 대비 최대 110%까지 상향된 인센티브를 제공하기로 했다.

더불어 일률적으로 적용해왔던 용적률 인센티브 항목을 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편한다. 시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야·38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 봤다. 앞으로 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 제도를 개편할 방침이다.

■용적률 산정기준 2000년 기준으로 통일해 혼선 방지

동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 다르게 운영해왔던 용적률 체계를 통합해 혼선을 막는다.

현행 지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정돼왔다. 예를 들어 1991년 이전 용도지역이 변경된 상업지역은 허용 용적률이 800%인데, 1991년 이후 변경된 지역은 630%로 낮춰서 적용하는 등이다.

앞으로는 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화해 시민들이 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 개선한다. 서울시는 이번 용적률 체계 개선을 통해 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져, 지역정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있다. 특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·북 균형 발전에도 크게 기여할 것이라는 게 서울시 설명이다.

이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 때부터 적용한다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 "이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 "앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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