무력한 정부 정책, 전세 보증사고 1년 새 80% 증가…올해 1분기 이미 1조원 넘어

[땅집고] 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않아 발생한 전세 보증사고 규모가 1년 새 80% 급증한 것으로 나타났다. 올해 1분기 동안 집계된 전세 보증사고 금액 규모만 해도 벌써 1조원을 넘겼다. 정부가 전세 대책을 내놓은 지 1년이 지났지만, 보증금 미반환 사고는 눈덩이처럼 불어나고 있다. 현실을 제대로 파악하지 않고 조급하게 내놓은 정부 대책이 제대로 작동하기는커녕 월세폭등 등 오히려 서민 주거 생태계 붕괴의 방아쇠를 당겼다는 비판도 나온다.

지난 17일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1~3월 전세보증금 반환 보증보험 사고 건수는 6593건, 사고금액은 1조4354억원으로 집계됐다. 작년 1분기 사고액 7973억원보다 80%(6381억원) 급증한 수치다. 월별로는 1월 2927억원, 2월 6489억원, 3월 4938억원으로 파악됐다.

지난해 전세 보증사고 금액은 역대 최고치로 4조3000억원에 달했다. 1분기 규모만 해도 1조원이 넘은 상황을 감안하면 올해 전세 보증사고 금액이 작년 규모를 넘길 것이라는 예상이 나온다.

작년 기준 HUG가 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자들에게 대위변제한 금액은 3조5540억원에 달한다. 올해 1분기 대위변제액은 8842억원, 총 반환 건수는 4020건이다. 지난해 1분기 대위변제액인 5865억원보다 50.8%(2977억원) 증가한 수치다.

■ 전세미반환 사고 늘리는 126%룰

전세 보증사고 금액이 급격하게 증가한 요인으로는 이른바 ‘126%룰’이 꼽힌다. 정부가 전세사기를 막기 위한 목적으로 보증 보험 가입 한도를 공시가격의 126%로 통제하면서 나온 대책이다. 기존 150%에 달했던 보증 보험 가입 한도를 126%로 내리면서 보증금 한도가 시세보다도 훨씬 낮은 가격으로 제한됐고, 결국 임대인이 새 임차인을 받더라도 내어줄 보증금을 마련하기 어려워지는 상황에 이르렀다.

126%룰이 시장에서 사실상 전셋값을 통제하는 효과를 내면서 전세 시장이 붕괴하고 있다. 보증금 미반환 공포에 임차인들이 HUG 보증이 가능한 전세 물건만을 찾고 있고, 기존 전세물건을 월세 매물로 돌리는 집주인들도 늘고 있다. 전세권 등기 의무화 등 전세사기를 막을 수 있는 근본 대책도 도입하지 않아 전세시장에 대한 불신을 높이고 있다.

국토교통부와 부동산 정보 제공업체 경제만랩에 따르면 1월 전국 빌라 전세 및 월세 거래량은 총 2만1146건으로 집계됐다. 이 중 월세 거래량만 1만1878건으로 전체 56.2%를 차지한다. 국토부가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이래로 가장 높은 수준이다.

빌라 임대차 시장에서 월세 임대료가 폭증하면서 빌라 주요 수요층인 청년과 서민들이 고가 월세로 내몰리고 있다는 지적이 나온다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 국토부 실거래가를 가지고 지난 2월 수도권에서 거래된 연립과 다세대 평균 월세를 분석한 결과, 서울 내 신축 연립과 다세대 원룸(전용 33㎡ 이하) 평균 월세가 보증금 1000만원을 기준으로 100만원을 넘어선 것으로 확인됐다. 특히 서울 지역 신축 원룸 평균 월세는 수도권 다른 지역보다 최대 두 배 가까이 높은 수준이다.

■ 서민 주거 생태계 붕괴 가속화

임대료가 폭증하는 상황에서 공급마저도 씨가 말랐다. 수도권 빌라 착공 실적은 작년 2월 1061가구에서 올해 648가구로 39% 감소했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)로 인해 자금 여력이 충분하지 않은데다 수요자들의 기피 현상이 가세하면서 매매, 전세, 분양 모두 끊기다시피한 상황이다.

임대인 측에서는 정부에 반환보증보험 기준을 완화해달라고 주장하고 있다. 늘어나는 전세 보증사고가 정부의 가격 통제로 발생한 현상인만큼 현실적으로 기준을 조정해야 한다는 것이다. 대한주택임대인협회는 HUG 반환 보증 기준을 공시가 대신 시세에 연동하는 방안을 제안하기도 했다.

하지만 HUG의 재무상태가 악화하면서 이를 감당할 수 없는 상황이라 기준이 완화할 가능성이 크지 않을 것으로 전망된다. HUG의 지난해 당기순손실은 3조8598억원으로 HUG가 설립한 1993년 이후로 최대 적자를 기록하고 있다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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