[헌집새집] 집주인 매물 감춘다는 상계5단지, 실제론 분담금 1억도 안 줄어든다
[땅집고] 서울 노원구의 상계주공5단지. 분담금이 5억원에 달한다고 전해지면서 사실상 사업이 멈춰섰죠. 그런데 서울시가 최근 대대적인 재개발재건축 지원 방안을 내놓으면서 분위기 반전 기대감이 나오고 있습니다. 멈춰섰던 상계5단지 재건축이 다시 활기를 찾을 수 있을까요? 오늘 한 번 같이 살펴보시죠.
우선 상계5단지에 대해 살펴보겠습니다. 1987년11월 준공한 아파트인데요. 4호선·7호선 더블역세권인 노원역과 7호선 중계역까지 각각 걸어서 약 5분 거리에 있습니다. 단지 내에는 상수초와 신상중이 있습니다. 상계중과 온곡중도 도보권에 있습니다. 더블 역세권에 학세권 단지죠.
단지 규모는 최고 5층, 840가구인데요. 모든 가구가 11평(전용면적 37㎡)입니다. 건폐율 26%, 용적률 300%를 적용하는 재건축에 나섭니다. 최고 35층, 996가구와 근린생활시설 등으로 탈바꿈합니다. 전체 물량 중 840가구는 분양물량으로, 156가구는 공공주택으로 공급합니다. 이 중 일반분양 물량은 12가구 정도라고 합니다.
그간 상계5단지는 노원구에서 재건축을 추진 중인 40여 개 단지 중 사업 속도가 가장 빠른 단지로 불려왔습니다. 신탁방식으로 재건축을 진행 중인데요. 2021년 5월 재건축 사업 시행사로 한국자산신탁을 선정했습니다. 그리고 그 다음해 11월, 시공사로 GS건설을 선정했습니다.
그런데 GS건설이 평당 공사비를 650만원으로 제시하면서 파국이 시작됐습니다. 11평 소유주가 34평을 배정 받기 위해서는 추가 분담금으로 5억원을 내야합니다. 상계5단지 11평 집값은 현재 4억 후반대인데요. 재건축을 하기 위해서는 집값보다도 많은 돈을 내야 한다고 하자 난리가 난거죠. 상계5단지는 결국 작년 11월 GS건설을 시공사에서 계약 해지하게 됩니다.
업계에서는 실제 추가 분담금은 5억원 이상으로 더 늘어난다고 보고 있습니다. 당시 GS건설이 평당 공사비로 650만원을 제시했는데, 현재는 800만원에서 1000만원까지도 늘어나고 있기 때문입니다. 국민평형인 33평을 기준으로 보겠습니다. 이 경우 건축비는 33평의 공급면적인 50평으로 계산을 해야 하는데요.
평당 공사비가 800만원일 경우, 공급면적 50평을 곱하면 건축비만 4억원에 달합니다. 여기에 땅값이나 운영비, 이자 등 금융비까지 더하면 6억원은 그냥 넘는다는 추론이 나옵니다. 평당 공사비가 1000만원일 때에는 건축비만 5억원에 달합니다. 기타 비용까지 합하면 추가 분담금은 7억원까지 올라갈 수 있습니다.
이 단지 추가분담금은 왜 이렇게 많이 나온 걸까요? 가구당 보유대지지분이 너무 적기 때문인데요. 기존 용적률이 93%에 불과하긴 하지만, 모든 가구가 작은 평형 뿐입니다. 애초에 가구당 보유한 땅이 작기 때문에 더 큰 평수로 가기 위해선 추가 분담금이 많을 수밖에 없는 겁니다. 무엇보다 일반분양이 12가구로 너무 적습니다. 일반분양 물량이 적으면 사업비를 상쇄하기 어렵습니다. 노원구 지역 특성상 일반분양 분양가를 크게 높이기도 힘듭니다.
이 가운데 서울시가 최근 재개발재건축 지원 방안을 내놨습니다. 재개발ㆍ재건축 문턱은 낮추고, 사업성은 높여준다는 건데요. 용적률 기준을 완화하고 공공기여 비율은 낮추는 등 재건축 사업이 멈춰 있는 단지에 길을 터주는 게 핵심입니다. 특히 상대적으로 땅값이 낮아 분양 수익을 기대하기 어려운 노ㆍ도ㆍ강 등 강북권이 수혜지로 꼽히는데요.
상계5단지도 이 수혜단지로 꼽히며 재건축 사업이 다시 탄력을 받지 않을까 하는 기대감이 나오고 있다고 합니다. 분양 수익이 적은 단지가 사업성을 높일 수 있도록 한 ‘사업성 보정계수’ 제도가 도입됐기 때문인데요. 보정계수를 적용받으면 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위가 20~40%까지 늘어납니다. 이 수치를 적용하면 일반 분양 물량을 늘릴 수 있습니다.
이 소식이 전해진 이후로 상계주공5단지에서는 집주인들이 매물을 거둬들이며 기대감을 드러내고 있다는 기사도 나왔는데요. 실제로는 어떤 영향이 있을까요? 현재 서울시 정보는 워낙 제한적이라 구체적인 분담금 계산은 어려운데요. 작년 8월 서울시가 낸 상계주공5단지 건축심의 통과 자료를 토대로 역추산 해보겠습니다.
당시 자료를 보면 전체 가구 중 156가구를 공공임대주택으로 분양한다고 했는데요. 서울시의 새 기준을 가장 높이 적용해 보겠습니다. 156가구에 가장 높은 인센티브 허용 범위인 40%를 적용합니다. 이 경우 일반분양이 60가구 더 늘어납니다. 이 60가구가 모두 34평으로 갔고, 분양가를 10억원대 받았다고 가정해보겠습니다.
그러면 분양수익이 600억이 되는데 이걸 또 조합원 840가구로 나누겠습니다. 단순 계산해보면 인당 분담금은 7100만원이 줄어듭니다. 아까 평당 공사비 800만원을 기준으로 하면 분담금이 6억원 정도라고 말씀드렸죠. 서울시 새 방안을 적용해도 6억에서 5억 초반대 정도 줄어드는 겁니다. 물론 아직 서울시의 세부 기준이 정해진 것이 아니기 때문에 이는 대략적인 추정에 불과합니다. 업계에서는 실질적인 분담금 감소는 적을 가능성이 높고, 오히려 공사비 인상분이 더 클 수 있는 상황입니다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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