[총선 후 부동산 대전망③] 야당 압승에도 부동산 정책 변화 제한적일 듯 "전반적인 집값 영향 없을 것"

[땅집고] 지난 10일 진행된 제22대 국회의원 선거에서 범야당이 175석을 확보해 역대 최대 규모 여소야대(與小野大) 정국이 펼쳐진 가운데 그동안 윤석열 정부가 추진해온 부동산 정책 바뀔 지 주목된다.

윤석열 정부는 다주택자의 보유세 완화를 비롯해 재건축 3대 규제인 초과이익환수제, 분양가 상한제, 안전진단 폐지 등을 공약으로 내걸었다. 또 분양가 상한제 주택에 대한 실거주 의무, 전월세 주택에 적용되는 임대차 3법 등도 폐지하겠다고 약속했다.

업계에서는 야당 입김이 거세진 만큼 정부가 추진하는 부동산 규제 완화 기조가 꺾일 수밖에 없다는 관측했다.

다만, 부동산 시장이 전반적으로 침체했고 기존까지도 다수당인 야당이 일부 규제 완화에 합의해 법안을 바꿨기 때문에 문재인 정부 시기만큼 부동산 규제가 다시 강화하기 어렵다고 분석했다. 설사 야당이 규제를 강화하는 법안을 발의하더라도 대통령령이나 조례 등으로 힘을 빼는 것이 가능하고, 대통령의 거부권도 여전히 유효해 야당의 적극적인 입법 활동에 제약이 있을 수 있다는 분석이 나온다.

■ 이미 여야 합의로 일부 규제 완화…전문가들, “큰 변화 없을 것”

윤석열 정부는 집권 직후 다주택자의 보유세 및 양도소득세 중과 문제를 해결하기 위해 시행령을 개정해 세율 조정에 나섰다. 집권하자마자 다주택자에게 중과되는 양도소득세를 한시적으로 배제하기로 했고, 이를 더 연장해 2025년 5월까지 유지하기로 했다.

지난 정부가 2020년 수립한 공시가격 현실화율 로드맵도 무력화했다. 로드맵에 따르면 공시가격 현실화율이 90%까지 높아질 예정이었지만, 대통령령 개정이 가능한 사안이어서 올해는 ‘시세 69%’ 수준으로 맞춰놨다. 이는 2020년 공시가격과 비슷하단 설명이다.

2주택자에게도 최대 6%의 중과세를 부여하던 종합부동산세는 야당과 합의해 3주택자부터 최대 5%까지로 낮췄고, 기본 공제도 6억원에서 9억원으로 상향했다.

재건축 3대 악법이라 불린 재건축 초과이익환수제, 재건축 안전진단 규제, 분양가 상한제도 대폭 손질했다. 재건축 초과이익환수제는 조합원당 재건축을 통한 초과이익이 평균 3000만원 이상일 때 50%를 환수하는 제도였지만, 이를 야당과 합의해 조합원 이익 평균 8000만원 이상일 때 절반을 환수하는 방안으로 법을 고쳤다.

재건축 안전진단의 경우 사실상의 걸림돌인 구조안전성 항목 비중을 기존 50%에서 30%로 낮추고, 적정성 검토 과정을 폐지해 대다수 노후 단지가 통과하기 쉽게 만들었다. 또 1기신도시 등 노후계획도시는 야당과 합의해 특별법을 제정해 완전한 면제가 가능하도록 이미 법안을 만들어놓은 상태다.

다만 지난 1월10일 정부가 발표한 부동산 대책에서 재건축 안전진단 절차를 사업시행인가 이전까지 받을 수 있도록 완화하는 패스트트랙 방안은 법 개정이 필요하다.

■ 분양가상한제·임대차법·실거주의무 폐지는 어려울 듯…취득세 중과 완화는 국회 계류 중

규제지역에 적용되던 분양가 상한제도 규제지역을 대거 해제하면서 현재 남은 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 적용하도록 했다. 분양가 상한제를 폐지하려면 법 개정이 필요하지만, 정부가 시행령을 통해 규제지역 해제 등을 활용하면 사실상 분양가 규제를 없앨 수도 있다.

수도권 분양가 상한제 주택에 최대 5년간 부과된 실거주 의무 규제도 여야가 합의해 ‘입주 즉시’에서 ‘입주 후 3년 이내’로 한시 완화했다. 다만, 완전한 폐지는 야당의 동의가 필요하다. 여야 간 의견 대립이 치열한 사안이어서 실거주 의무의 완전한 폐지는 지켜봐야할 전망이다. 임대차3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 역시 여야 간 의견 대립이 거센 문제여서 전면 개편은 어렵다는 분석이 나온다.

김예림 법무법인심목 대표 변호사는 “부동산 세제 완화는 아직까지 주택 수에 따른 규제가 남아있기는 하지만, 야당과 합의해 세율을 대폭 조정했고 양도세 중과도 유예됐다”라며 “재건축 안전진단도 쉽게 통과할 수 있도록 바꿔 걸림돌이 사라졌다”고 했다. 김 변호사는 “다만 다주택자 취득세 중과 부분은 아직 국회에 계류돼 어떻게 될 지 지켜봐야 할 것 같다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “그동안 여야가 주요 세법 등에 대해 합의한 부분도 많기 때문에 규제를 더 완화하긴 쉽지 않으나, 그렇다고 예전처럼 더 법이 더 강화되기도 어려운 상황”이라며 “총선 결과가 전반적인 집값에 영향을 주진 않을 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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