[땅집고] “사전청약에 당첨됐는데 입주 시기도 계속 늦어지고, 분양가도 크게 오를 거라고 해서 이사 시기랑 자금 계획을 도저히 세울 수가 없습니다. 이 정도면 ‘정부판 지역주택조합’ 사업 아닌가요?”

3년 전 인천의 한 공공주택 사전청약에 당첨된 38살 김모씨. 지난해 10월 예정이던 본청약 일정이 계속 미뤄지더니 결국 올해 9월로 연기됐다. 분양 일정이 미뤄지면서 입주 시기도 지연될 가능성이 커진 가운데 사업비가 크게 늘었다는 소식을 접했다. 사전청약 당첨자들 사이에서 실제 분양가가 추정 분양가보다 수천만원 오를 가능성이 제기되면서 불안감이 커지고 있다. 김씨는 “저 같은 일반인들은 인허가가 지연되는 부분을 알기도 어렵고, 정부가 사전청약을 독려해 내집 마련만 믿고 있었던 사람만 배신을 당한 것 같다”고 했다.

3기 신도시 중 처음으로 사전청약을 받은 인천 계양지구 테크노밸리 A2블록 공공분양 아파트 총 사업비가 2년 만에 30% 늘었다. 2022년 1월 사업계획승인 당시 2676억원보다 688억원(25.7%) 오른 3364억원으로 변경 승인한 것으로 확인됐다. 같은 날 인근 A3블록 총 사업비도 1754억원에서 2355억원으로 580억원(33.1%) 올랐다. 원자재값 인상 등 공사비 증액 여파가 신도시 공공주택까지 덮친 것이다. 국토부 관계자는 “건축 공사 자재값과 함께 신도시 조성 공사비 등이 함께 오른 데 따른 것이다”고 했다.

인천 계양지구는 2021년 8월 3기 신도시 중 최초로 사전청약에 나섰다. 올해 본 청약을 앞두고 공사비가 급등하면서 사전 청약 당시 추정 분양가보다 실제 분양가가 수천만원 오를 가능성이 커졌다. 사전청약 당시 추정 분양가는 A2블록 기준으로 전용면적 59㎡가 3억5600만원, 74㎡는 4억3700만원, 84㎡가 4억9400만원이었다. 많게는 1억원 가까이 오를 것이라는 우려도 나온다. 추정 분양가 기준 20% 가까이 오르게 된다.

공사비가 지속적으로 상승하면서 3기 신도시 공공분양주택 확정 분양가는 더 오를 것으로 예상된다. 분양가를 결정하는 기본형 건축비가 오르고 있어서 최종 분양가도 오를 수밖에 없다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 2월 건설공사비지수는 154.81로 3년 전인 2021년 2월(124.84) 대비 24% 상승했다.

민간아파트인 경기 성남 ‘엘리프 남위례역 에듀포레(성남복정1지구 B3블록)’ 전용 84㎡는 2022년 11월 사전청약 당시 추정 분양가가 10억2279만원이었지만 이후 공사비 인상을 반영해 확정 분양가가 7421만원(7.3%) 오른 10억9700만원으로 형성됐다. 다만 공공분양주택은 분양가 상한제를 적용해, 민간 분양 아파트에 비해 상승 폭이 작을 수 있다.

게다가 사전청약을 실시한 이후 사업이 취소된 현장도 있다. 인천 가정2지구에 사전청약으로 공급된 민간분양 아파트 '인천 가정2지구 B2BL 우미린' 아파트 사업은 본청약을 앞두고 전면 취소됐다. 민간 사전청약 단지 중 사업 자체가 취소된 건 처음이다. 지난해 3월 본청약, 내년 11월 입주가 예정돼 있었으나, 본청약 일정을 계속 미루다 결국 건설사는 사업성 저하를 이유로 사업 자체를 엎었다.

사전청약은 조기 공급 효과를 내기 위해 일반적으로 착공 시점에 하는 청약을 1~2년 전 앞당겨 진행하는 청약 제도다. 사전청약 후 1~3년 후 본청약을 진행하고, 공사기간 2~3년 후 입주하는 구조다. 문제는 인허가, 부동산시장 침체 등으로 본청약 일정, 입주가 지연되는 것이 다반사다. 그런데 최근엔 공사비 급등으로 분양가가 추정 분양가 때보다 크게 오를 기세다.

전문가들은 ‘사전청약’ 자체가 허점이 많을 수밖에 없는 점, 관련 제도도 전혀 뒷받침돼 있지 않다는 점을 지적한다. 부동산은 사업 특성상 사업이 늦어지는 경우가 잦다. PF 대출, 사업 인허가 등 복잡한 절차를 밟다 보면 지연되는 경우가 부지기수다. 업계에서 아파트 착공 전 선분양 제도에 대한 지적도 나오고 있는 가운데 선분양보다 한참 전인 사전청약을 진행하는 것이 어불성설이라는 비판이 나온다. 본청약 시기 및 확정 분양가 등에 대한 별도의 규정도 없다. 이 때문에 시행사나 시공사 입장에선 부동산 침체기인 경우 사업성 악화를 이유로 본청약을 미루기도 한다. 사전청약 당첨자만 발만 동동 구르게 되는 셈이다.

사전청약은 오래전부터 무용론이 제기돼 왔다. 인허가 지연과 고금리, 원자재 가격 인상에 따른 사업성 저하로 본청약이 대거 연기되며 사전청약 당첨자들이 당첨자 지위를 포기하는 일이 다반사였기 때문이다. 업계 한 관계자는 “주택공급이 부족하다는 비판이 나올 때 임시방편으로으로 쓴 게 ‘사전청약’이다”며 “인허가 등 고려없이 공급 실적 목표에만 매몰돼 추진하다 보니 입주지연이나 공사비 폭등에 대처가 안 되는 상황이다”고 했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com


▶ 2050년엔 노인 인구가 40%? 초고령화로 실버 주거시설이 뜬다! 시니어 주거 및 케어시설 개발 ☞ 땅집고M
▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인