[땅집고] “여기서 1㎞ 거리에 있는 신당 10구역은 창립총회 2주 만에 조합설립인가를 받았는데, 남산타운은 총회를 개최한 지 반년이 다 되도록 조합설립인가를 못 받았어요. 정말 답답합니다. 서울시는 리모델링 계획안을 대체 왜 제안한 겁니까?” (서울 중구 남산타운 아파트 관계자 A씨)

‘리모델링 최대어’로 꼽히는 서울 중구 남산타운 아파트가 임대가구로 인해 중구청으로부터 반년 가까이 조합설립인가를 받지 못하고 있다. 총 5150가구 규모인 남산타운은 2018년 ‘리모델링 시범단지’로 선정되면서 시 보유 임대가구(2034가구)를 제외한 3116가구를 대상으로 사업을 추진해 왔다.

■ 남산타운 리모델링 추진위, 반년째 ‘조합 인가’ 대기 중

지난 5일 정비업계에 따르면 ‘남산타운 리모델링 추진위원회’는 지난해 10월 조합설립을 위한 창립총회를 개최한 뒤 올 4월까지 조합 설립 인가를 받지 못했다. 이 단지는 지난해 10월 총회에서 조합 설립 인가를 위한 최소 기준인 주민동의율 2/3(66.7%), 동별 동의율(50%)을 넘겼다.

총회 후 조합 설립 인가에 걸리는 기간은 천차만별이지만, 짧게는 한달 안에도 이뤄진다. 실제로 신당10구역 재개발 조합은 창립총회 후 2주 만에 조합 설립 인가를 받았다. 두 사업은 모두 중구청 관할이다.

‘조합 설립 인가’는 재건축이나 재개발, 리모델링 같은 정비사업을 추진하기 위해 거쳐야 하는 필수 행정 절차다. 구청으로부터 인허가를 받아야만 법인 형태로 사업을 이끌어 갈 수 있다.

이영미 남산타운 리모델링 추진위원회장은 “우리 단지는 서울시 리모델링 시범 사업단지이고 단지 입주민들의 주거환경 개선 의지가 강한 곳이라서 빠르게 사업을 추진할 수 있는 곳”이라고 했다. 이어 “그러나 중구청이 조합설립인가에 신중한 모습을 보여 사업 속도를 내지 못하고 있다”고 말했다.

■ 리모델링 사업 발목잡는 임대가구? 필지 분리하면 끝!

남산타운에선 지난 2018년부터 리모델링 바람이 불었다. 언덕에 있고 남산 경관지역 고도제한을 적용받아 용적률(현재 230%)을 더 올리기 어려워서다. 최근 역세권 단지들이 종·용적률 상향을 노리고 정비사업을 추진하지만, 이곳에서는 적용할 수 없다.

이 단지는 총 7개 단와 함께 2018년 서울시가 선정한 ‘서울형 공동주택 리모델링’ 시범단지 목록에 이름을 올렸다. 시는 이들 단지가 기본설계 및 타당성 검토를 받을 수 있게 비용을 지원했다. 남산타운의 경우 시비보조금 3억5000만원을 지원받았다.

그러나 최근 들어 임대가구와 1개 필지로 묶인 점이 문제가 되면서 분위기가 급변했다. 남산타운의 경우 5150가구 대단지이나, 이중 40%(2034가구)는 서울시가 소유한 공공임대주택이다. 임대가구 7개 동(34~40동)과 일반가구(1~31·41·42동)는 모두 ‘신당동 844번지’로 묶여 있다. 사업을 추진하려면 하나의 필지로 묶인 임대동과 분양 동을 분리해야 한다.

이 단지의 경우 7개 임대동이 모두 단지 동북측에 몰려 있고, 관리비 납부 등 단지 운영이 이미 별개로 이뤄지고 있어 필지 분리가 불가능한 것은 아니다.

필지를 나누려면 구청에 분할측량을 신청한 뒤 신청인이나 이해관계자가 참여한 가운데 측량을 진행해야 한다. 지차체의 행정 절차가 끝나면 신청자는 소유권 이전 등기를 한다. 단, 경우에 따라 개발행위 허가를 받아야 한다.

■ 서울시-중구 눈치싸움에 입주자 등 터진다

업계에선 남산타운이 촉망받던 리모델링 단지에서 이도저도 못하는 ‘낙동강 오리알’ 신세가 됐다는 의견이 나온다. 실제로 허가권자인 중구청과 서울시는 서로 조합 인가 책임을 미루고 있다.

최근 중구청은 서울시에 “남산타운의 경우 주택법11조에 따라 ‘동별 리모델링’ 기준을 적용해야 하며, 행정의 일관성 및 신뢰보호의 원칙에 입각해 인가를 내주는 것이 타당해 보인다”면서도 “구 자체 판단이 어려워 사전 컨설팅 감사를 신청하고, 결과에 따라 (조합 설립) 인가를 결정할 것”이라는 공문을 보냈다.

서울시는 “시 규칙에 따르면 사전컨설팅 제외 사유에 해당한다”며 “기관이 자체적으로 판단해야 하는 사안”이라고 회신했다.

적극적으로 리모델링 사업을 제안하던 구청과 시청의 태도가 급변하면서 3000가구 주민들의 피해는 커져가고 있다. 리모델링 추진위 측은 인허가권을 가진 중구청이 서울시 핑계를 대는 것을 이해할 수 없다는 입장이다.

한 입주민은 “행정관청은 임대가구와 관련한 법적 검토를 제대로 하지 않고 주민들을 상대로 설명회를 개최했던 것인가”라며 “관청의 제안으로 4년동안 리모델링 사업을 추진해왔는데, 이제와서 협의가 필요하다며 기다리라고만 하니 황당하다”고 토로했다.

중구 신당동 일대 15만9343㎡에 걸쳐 ‘남산타운’은 2002년 준공된 42개동, 총 5150가구 규모 대단지다. 강북권 대단지인 성북구 ‘한신한진’(4509가구), ‘미륭미성삼호3차’(3930가구), ‘성산시영’(3710가구)보다도 규모가 한참 크다.

이 단지는 입지가 우수하다는 평가를 받는다. 약수역(3·6호선), 버티고개역(6호선) 초역세권 단지고, 강북과 강남에서 각각 최고 금싸라기 땅으로 불리는 한남뉴타운과 압구정지구에 인접하다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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