광운대 역세권 개발 수혜주 장위뉴타운에 들어설 신축아파트

[땅집고] 최근 2주일동안 새아파트 분양이 뚝 끊겼습니다. 정부가 저출산 대책을 내놓으면서 청약제도를 수정했는데, 여기에 맞춰서 청약홈 홈페이지도 3월 내내 대대적인 개편을 하면서인데요. 이제 이번 주부터 청약홈이 수정 마치고 슬슬 재가동에 들어가는데 올해 봄 분양시장에 과연 어떤 단지가 분양에 나설지 기대가 되더라고요.

그러다가 이 기사가 제 눈에 딱! 들어왔습니다. 서울 성북구 장위뉴타운 6구역을 재개발하는 ‘푸르지오 라디우스 파크’가 5월에 분양한다는거에요. 장위6구역이 2008년 정비구역으로 지정됐는데 무려 16년 만에 드디어 첫 삽을 뜨게 된겁니다.

일단 장위뉴타운이 어떤 곳인지 간단히 먼저 보겠습니다. 서울에 뉴타운이 35개있는데요, 이 중 장위뉴타운이 규모가 가장 큽니다. 성북구라서 동북쪽, 서울에선 살짝 외곽 입지이고요. 남쪽으로 지하철 6호선이 지나고 있습니다. 총 15개 구역으로 2만4000여가구를 짓기로 계획했는데, 이 중 절반 정도만 사업이 진행되고 있습니다. 현재 입주까지 마친 곳은 1·2·5·7구역 4곳. 모두 지하철역이랑 먼 북쪽 구역들부터 입주했습니다.

5월에 분양한다는 6구역, ‘푸르지오 라디우스 파크’는 장위뉴타운에서 가장 동쪽에 있습니다. 주목할 만한게 이 단지가 장위뉴타운 중에서 입지가 가장 좋다는 것입니다. 장위뉴타운에 6호선 지난다고 했죠. 여기 6구역이 동쪽에 6호선 석계역을 끼고 있더라고요. 사실 6호선 자체만으로 보면 서울에서 그렇게 핵심 지하철노선은 아니긴 한데 석계역에 1호선도 같이 지나는 점이 좋습니다. 환승 없이 30분 정도면 시청. 용산. 서울역 등 서울 도심까지 갈 수 있기 때문이에요.

입지 확인했으니까 ‘푸르지오 라디우스 파크’ 어떻게 지어지는지도 한번 볼게요. 최고 33층, 15개동, 총 1637가구로 짓습니다. 규모가 제법 큰데 일반분양도 718가구나 풀린다고 하니까 올해 봄 서울 분양시장에서 주목 받을만 합니다.

그런데 문제는 분양가잖아요. 아 요새 새아파트 분양가 점점 비싸지고 있다는데 도대체 얼마에 분양할까? 아직 입주자모집공고가 안나와서 정확한 분양가는 알 수 없는데요. 업계에서는 3.3㎡(1평)당 3000만원 정도 될 거라고 보고 있다고 해요. 그러면 84㎡, 34평 기준으로는 한 10억원 정도 되거든요. ‘아니. 성북구 아파트를 10억 주고 분양받으라고?’ 이렇게 생각하시는 분들 많을거같은데, 한번 이 분양가가 비싼지 안 비싼지 한번 비교 분석을 해볼까요.

같은 장위뉴타운에 2022년 말 4구역인 ‘장위자이 레디언트’가 평당 2834만원에 분양했습니다. 이번에 분양하는 6구역 서쪽으로 바로 맞붙어 있는 아파트에요. 2840가구 대단지구요. 최고 분양가를 보면 59㎡(25평)가 8억원 정도, 84㎡(34평)가 10억2300만원 정도 됐어요. 34평이 10억원대라는 점에서 ‘푸르지오 라디우스 파크‘랑 공통점이 있죠.

그런데 1순위 청약에서 평균 경쟁률이 4.7대 1로 낮았고요. 일부 주택형은 2순위 까지 넘어가면서 서울 새아파트인데도 모집 가구수를 겨우 채웠습니다. 당시 분양 시장이 워낙 침체되기도 했고, 분양가가 너무 비싸다는 인식이 강했던 바람에 정당 계약률이 59%, 반절 정도만 팔렸어요. 남은 537가구에 대한 무순위 청약을 두 차례 진행했는데도 안팔려서 선착순 계약을 진행해 겨우 다 분양을 끝냈습니다. 결론적으로 청약 성적이 그렇게 좋았다고는 평가를 못하겠죠.

근데 이건 2022년 말 얘기니까요. 지금 2024년 성북구 장위뉴타운 34평아파트를 10억원대에 분양하면 과연 어떤 결과가 나올까요. 부동산 전문가들 평가를 들어보니까 분양가가 ‘그때는 틀리고 지금은 맞다’, 이렇게 정리를 해볼 수 있었습니다. 지난해에 공사비랑 인건비가 워낙 많이 올라서 성북구에서도 34평 10억이란 분양가가 이제는 괜찮아보일 거라는 예측이에요.

실제로 최근에 주택도시보증공사, HUG가 서울 아파트 분양가 추이를 집계를 했는데요. 올해 2월 기준으로 평당 분양가가 3787만원. 34평으로 환산하면 거의 13억원이에요. 1년 전하고 비교하면 2억5000만원이나 올랐다고 합니다. 그래서 지금 아직 금리가 비싸고 장위뉴타운이 아직 정비가 다 안된 지역이긴 하지만, ‘서울 아파트 분양가, 지금이 가장 싸다’, ‘또 서울에서 이정도 대단지 아파트 지을 곳이 없다’란 인식이 점점 굳어지고 있는 상황이라 이번에 분양하는 푸르지오 라디우스 파크가 적어도 재작년 계약률 59%에 그쳤던 장위자이 레디언트보다는 더 나은 청약 성적표를 받을 것이란 의견이 현재 지배적인 상황입니다.

게다가 지금 장위뉴타운에 입주한 5구역 ‘래미안 장위퍼스트하이’ 34평이 올해 3월 10억1500만원, 7구역 ‘꿈의숲아이파크’가 지난달 11억3000만원에 거래된 것하고 비교해도 푸르지오 라디우스파크가 10억원대에 분양하는게 크게 비싸지 않아 보인다는 시각이 나올 수 있을 것으로 보입니다.

참고로 장위뉴타운에 관심 있으신 우리 땅집고 구독자 분들 위해서 잠깐 설명드리자면 지금은 15개 구역 반절만 사업이 가시화돼서 반쪽짜리 뉴타운이라는 평가를 받긴 하는데요. 어차피 서울에 새아파트 지을 땅이 그렇게 많지 않아서 미개발 구역들도 사업이 차차 진행될 가능성이 높거든요.

이번 6구역 다음으로 분양이 빠를 것으로 예상되는 곳이 일명 ‘전광훈 교회’ 끼고 있던 장위10구역. 전광훈 목사가 이끄는 사랑제일교회가 보상금을 달라고 버티면서 사업이 더뎠는데, 지난해 아예 교회를 사업지에서 빼고 재개발하기로 하면서 올해 착공을 목표로 열심히 사업 진행중입니다. 총 2004가구로 대단지고. 브랜드는 대우건설의 푸르지오 적용 예정입니다.

또 14구역이랑 15구역은 조합 설립까지 마친 상태로 올해 사업시행인가 받는게 목표라고 하고요. 이 밖에 8구역 9구역이 공공재개발, 12구역이 도심공공주택 복합사업으로 재개발을 서서히 진행하고 있습니다. 이렇게 15개 구역이 재개발을 모두 마치면 장위뉴타운이 동북권 최대 아파트촌으로 거듭날 것으로 보입니다.

개발 호재도 있습니다. 동쪽으로 직선 1km 정도 떨어진 1호선 광운대역에 수도권 집값을 뒤흔드는 핵심 노선! GTX C노선 개통이 예정돼있어서 앞으로 강남업무지구 있는 삼성역 비롯해 청량리·왕십리 등 교통 핵심지까지 환승 없이 갈 수 있게 되는 점. 또 이 광운대역에 있던 물류부지 15만㎡를 개발하는 역세권 사업으로 최고 49층 높이 업무용 빌딩과 주상복합이 들어서면서 다소 분위기가 칙칙했던 이 동네에 전보다 활기가 돌 수 있다는 점 참고하시면 좋겠습니다.
/이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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