[땅집고] 전국 재개발ㆍ재건축 사업지에서 수억원대 추가분담금 갈등이 심화하는 가운데, 경기 과천의 과천주공10단지가 동일평형을 택해도 최대 7억원 넘게 환급받아 화제다.
과천주공10단지는 과천 일대에서도 입지가 좋고, 사업성이 매우 뛰어나다. 마지막으로 재건축을 진행해 ‘과천 재건축의 마지막 퍼즐’로 불린다. 이 단지는 작년 12월 평당 공사비 740만원에 삼성물산을 시공사로 선정하며 재건축 속도를 내고 있다. 평당 공사비가 1000만원을 육박하는 시대에 시공능력평가 1위 시공사를 상대적으로 낮은 가격에 뽑은 것이다. 현재 조합은 정비계획 변경과 건축심의를 동시에 준비하고 있다. 일반분양은 2027년 예정이다.
과천 차기 대장주로 주목받는 이 단지는 632가구 규모로, 엘리베이터 없는 5층짜리 저층 아파트다. 재건축을 통해 최고 28층 짜리 1179가구 아파트와 부대 복리시설 등으로 탈바꿈한다. 가구 수는 변경될 수 있다.
이 단지는 주거환경과 교통 인프라가 우수한 과천에서도 과천역과 맞닿아 있고 서울로 향하는 관문에 있다. 건폐율은 20%로 낮다. 건폐율이 낮으면 동간 거리가 여유롭다. 특히 용적률 86%로 매우 낮다는 점이 가장 큰 특징이다. 용적률이 낮으면 조합원 대지지분이 커져 사업성이 높아진다. 통상 용적률이 180% 이하면 사업성이 좋다고 본다. 과천10단지는 이보다도 2배 이상 낮아 역대급 사업성이라는 평가를 받는다.
대지지분이 크다보니 재건축 후 모든 조합원이 40평대 이상 무상배정을 받을 수 있다. 현 40평대는 한 가구를 추가로 받는 1+1 재건축도 가능하다는 전망이 나온다. 일반분양 물량도 많다. 현재 정비계획 변경 전을 기준으로 보면 1179가구 중 일반분양분이 543가구에 달한다.
사업성이 뛰어나다보니 추가분담금이 없이 수억원대 환급금을 받을 수 있다. 조합에서 조합원 선호 평형을 조사하면서 내놓은 추정 분담금 표에 따르면 가장 큰 평수인 40평(전용면적 132㎡)에서 동일평형을 선택하면 추정 분담금 없이 오히려 7억4000만원을 환급받는다. 통상 40평이면 105㎡을 말하지만, 이 단지는 구축 단지라 132㎡가 40평이다.
가장 작은 24평으로 가면 환급액은 12억7000만원까지 치솟는다. 국평으로 불리는 84㎡ 타입은 동일 평형 선택시 6억원 가량을 받는다. 41평으로 늘려서 가면 3억4000만원을, 45평으로 가면 2억2000만원을, 48평으로 가도 1억3000만원을 환급받다. 50평대로 넘어가봐야 분담금은 3000만원대에 그친다. 가장 작은 27평에서 32평을 가도 4억원정도를 환급받을 수 있다.
김남호 과천주공10단지 조합장은 “지금 계획 가구 수로 갈 경우 27평이 42평이나 33평 정도를 무상으로 받는다”며 “만약 27평이 32평을 받아가면 4억원 정도 환급을 받을 수 있다”고 말했다. 김 조합장은 ”연세가 있는 조합원은 대부분 32평을 선호하고, 젋은 조합원은 더 큰 평수를 원하는 경향이 있다”고 설명했다.
이 단지는 과천 차기 대장주로 꼽히는 만큼 재건축이 끝나면 집값이 날아갈 것이라는 예상이 나온다. 현재 과천주공10단지는 재건축도 전부터 집값이 치솟고 있다. 33평이 한 달만에 1억5000만원이 오른 22억5000만원으로 신고가를 기록했다.
과천 ‘최고 몸값’을 자랑하는 ‘과천 푸르지오써밋’(1단지)보다 높은 매매가다. 이 단지 32평은 지난달 20억 초반에 거래됐다. 인근 과천위버필드ㆍ과천 자이 국평은 17억원 후반에서 18억원 사이에 그친다. 과천 일대 부동산에서는 과천주공10단지 국평은 과천 푸르지오써밋 40평대와 동일 선상에 놓고 봐야 한다고 본다.
이들은 현재 기준으로 보면 약 7억~8억원 수준의 안전마진이 예상된다. 10단지 조합원들 사이에서는 재건축 후에는 과천의 새로운 대장주가 돼 33평은 27억원, 40평은 30억원 이상으로 가격이 오를 것이라는 기대감도 나온다.
한편 과천은 서울에 집중돼 있는 정부 기능을 분담하기 위해 지어진 행정 도시이자 계획도시다. 4호선인 정부과천청사역과 과천역을 둘러싸고 주거생활시설이 감싸고 있는 형태다. 이 일대를 과천원도심으로 부른다.
과천원도심 내 아파트는 1980년대 초반 지어진 과천주공아파트가 있다. 1~12단지로 구성돼 있다. 과천주공아파트는 이미 1, 2기 재건축을 완료했다. 현재는4단지, 5단지, 8.9단지, 10단지 등이 3기 재건축을 진행 중이다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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