[땅집고] 서울시가 내놓은 파격적인 재개발ㆍ재건축 정책에 대해 “이론상으론 굉장히 좋은 정책”이라는 평가가 나온다. 다만 현실에서는 실제로 적용돼 주민들이 체감할 수 있을정도로 개선 효과가 있을 지는 의문이라는 의견이다.

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서울시는 지난 27일 파격적 인센티브와 규제 완화, 전폭적인 공공지원 등이 담긴 ‘재개발ㆍ재건축 사업 지원 방안’을 발표했다. 업계에서는 전반적으로 서울시의 정책에 대해 긍정적인 평가를 내렸다. 재개발ㆍ재건축 사업의 패러다임이 규제 문제에서 비용 문제로 바뀌어가고 있는 상황에서 가장 직접적인 사업성 척도인 용적률과 기부채납 비율을 건드렸다는 것이다.

전문가들은 서울시가 주민 부담을 완화해주기 위해 노력한 점이 눈에 띈다고 봤다. 정보현 NH투자증권 수석연구원은 “용적율은 높이고 기부채납은 줄인 것이 가장 큰 특징” 이라면서 “규제를 대거 완화했지만 급격한 금리 인상, 공사비 증액 등 사업성이 따라주지 않아 중단했거나 지지부진한 지역에서 다시금 사업추진 탄력이 커질 가능성이 높아졌다”고 했다.

김제경 투미부동산컬설팅 소장은 “허용용적률 기준을 완화해준다는 것은 실질적인 체감용적률을 높여주는 효과가 있다”며 “공공기여 부담 없이 올릴 수 있는 허용용적률 상한을 높여준다는 것”이라고 말했다. 그동안은 상한 용적률을 다 찾아 낸다고 해도 반강제적으로 기부채납이나 임대주택 등을 넣어야 받을 수 있었기 때문에 소유주들이 이득을 보기 힘든 구조였다.

사업을 이제 막 시작한 사업지가 큰 혜택을 볼 가능성이 높다는 전망이 나온다. 정경찬 한국토지신탁 팀장은 “이제 막 사업을 시작하는 단지에는 무조건 유용하겠지만, 기존 단지 진행하고 있는 단지에 대해서는 물음표”라고 말했다. 명확한 가이드나 세부 지침들이 담보돼야 한다는 의미다.

서울시가 분양 물량을 늘려 사업성을 개선하면 주민들이 이득을 받아야 하는데, 현실적으로는 시공사 주머니로 갈 가능성이 있다. 이번 정책에 담긴 ‘사업성 보정 계수’만 봐도 객관적 판단을 내리기 힘들다. 추정 분담금은 구역을 지정하는 사업 초기 단계부터 추정치로 산정한다. 진짜 분담금은 일주 전 최종적 관리 처분 변경을 통해야 알 수 있다.

그런데 명확한 객관성을 담보할 수 없다면 시공사가 공사비를 일부러 높게 산정하는 등의 문제가 생길 수 있다는 지적이 나온다. 아울러 용적률을 새로 계산해야 하면 기존에 사업을 진행하던 곳들에서도 내분이 생길 수 있다. 정비계획 바꾸고 사업성을 검토하는 과정에서 공기가 늘어나면 사업성이 오히려 떨어진다는 우려도 있다.

익명의 건설업계 전문가는 “30일 이내 사업성 검토 등 기한을 정해주는 식으로 구체적인 가이드 라인이 없으면 시장에 혼돈이 온다”며 “용적률을 올려줘도 공사비 문제로 용적률을 안 받겠다고 하거나, 인근 학교 일조권 등으로 인해 인허가가 안 날 수 있어 정부가 용적률 완화해줘봐야 현실적으로 큰 영향은 없을 것”이라고 했다.

또한 내달 10일 열리는 총선을 앞두고 서울시와 국토부가 앞다퉈 부동산 심폐소생술 정책을 내놓은 데에 대해서도 부정적인 평가가 나온다. 또다른 익명의 전문가는 “서울시가 총선을 앞두고 강북권 대개조라던지 재개발ㆍ재건축 방안을 내놓고 국토부가 건설경기 회복지원방안을 내놨다”며 “부랴부랴 내놓은 설익은 정책이 시장에 혼란을 가져오지 않을까 우려스럽다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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